Изменения в Градостроительном кодексе: запуск новых механизмов комплексного развития территорий

Опубликовано: 31.01.2025

С 1 марта 2025 года вступят в силу значимые изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, направленные на оптимизацию и ускорение процесса комплексного развития территорий (КРТ). Новый федеральный закон предусматривает ряд нововведений, которые направлены на упрощение процедур и сокращение сроков оформления необходимых документов. Это создаст более благоприятные условия для застройщиков и инвесторов, а также повысит привлекательность проектов КРТ для граждан.

Одно из утвержденных изменений: теперь процесс корректировки Генерального плана и Правил землепользования и застройки займет не более 90 дней с момента заключения договора о КРТ. То есть если для реализации проектов КРТ требуются изменения в документах территориального планирования и градостроительного зонирования, что происходит практически всегда, то подготовка поправок будет осуществляться в сжатые сроки.

Еще одним ключевым нововведением является упрощенный порядок внесения изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки по инициативе владельцев.

Дополнительно, согласно новому закону, границы территорий комплексного развития могут не совпадать с границами территориальных зон. Это упрощение позволит более эффективно определять зоны КРТ и оптимизировать градостроительное проектирование.

Теперь собственники могут коллективно обратиться в администрацию и попросить заключить с ними договор КРТ, чтобы эффективно использовать территории. Администрация в таком случае снимает с себя обязательства по благоустройству, а владельцы получают возможность строительства. Ранее такая перспектива была только у собственников недвижимости в черте населенных пунктов. Также стало быстрее и проще изменить категорию и вид разрешенного использования земли. Процесс станет более оптимизированным, потому что собственники смогут передать в администрацию общий план поселка, а не каждому участку отдельно менять категорию земли. Например, после перевода земли на участке сельскохозяйственного назначения можно будет построить дом. Это существенно сэкономит бюджет покупателей, так как участок для сельскохозяйственных работ стоит дешевле, и его можно будет перевести в категорию ИЖС без законодательных преград. Дополнительно отметим, что попасть в программу комплексного развития территорий проще, когда на этих территориях уже есть объекты линейной инфраструктуры. Поселки проекта «Мой гектар», благодаря собственной Сервисной компании, имеют необходимые элементы благоустройства: линии электропередач и полноценную транспортную сеть в виде дорог.

Еще одним плюсом законопроекта стоит отметить фиксацию в Градостроительном кодексе РФ возможности изменений в уже принятые решения о КРТ. Без этого правила любое изменение по общему правилу требовало соблюдения полной процедуры принятия такого акта заново.

«Для участников проекта «Мой гектар» эти изменения означают сокращение сроков внедрения новых решений, упрощение взаимодействия с администрацией области и облегчение процесса развития поселков. Более гибкий подход, предусмотренный законом, дает собственникам больше свободы в разработке планов развития территории и сокращает время на утверждение проектов», — отметил Алексей Чернышев, председатель Ассоциации Градостроительного зонирования и территориального планирования.

Важно отметить, что законопроект предоставляет возможность на региональном уровне устанавливать условия, при которых получение градостроительных планов возможно в рамках КРТ. Существующая судебная практика свидетельствует о том, что наличие границ КРТ в правилах землепользования и застройки затрудняет получение градостроительного плана до заключения договора о КРТ.

Поскольку законодательство не устанавливает сроков «годности» границ КРТ в правилах землепользования и застройки, такие территории могут быть «замороженными». Возможность получения градостроительных планов поможет вновь использовать участки и активизировать их развитие в тех случаях, когда у городских властей отсутствуют реальные планы по развитию данной территории в рамках КРТ.

В целом, новые правила должны сделать проекты КРТ более привлекательными как для инвесторов, так и для жителей, поскольку все участники процесса уже на начальном этапе будут понимать источники финансирования, сроки возведения, а также графики синхронизации запуска недвижимости и жизненно важной инфраструктуры. А еще получат больше свободы для планирования благоустройства.