Земли сельскохозяйственного назначения

Опубликовано: 05.02.2025

Состоятельные граждане России, желающие купить участки с готовой инфраструктурой в Подмосковье, часто сталкиваются с трудностями в понимании категорий и форм разрешенного законодательством использования земельных отводов. Недостаточная осведомленность в нюансах градостроительного, земельного законодательства порой приводит к конфликтам с федеральными или местными властями. Это особенно актуально, потому что участок для сельскохозяйственного производства относится к категории угодий, которые могут находиться во владении гражданами, юридическими лицами, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями.

Что относится к землям сельскохозяйственного назначения

Чтобы не ошибиться с выбором участка, нужно знать виды разрешенного использования и категорию. Трудности заключаются в том, что статусов у земли довольно много и в них можно легко заблудиться. Поэтому прежде всего нужно разобраться в терминологии.

Сначала разберемся с понятием «Категория земельного участка», описывающим свойство территории и правового режима ее применения. Ст. 7 Земельного кодекса включает семь категорий земель, в том числе:

• сельхозназначения;
• промышленные;
• населенных пунктов;
• лесные;
• особо охраняемые объекты и территории;
• водные;
• запасные.

Теперь дадим определение термину “угодье”, часто встречающемуся в статьях законов. Это участки территорий, которые объединены по каким-либо хозяйственным и природным признакам: сельскохозяйственным, лесным, охотничьим, кормовым, болотным и другим общим показателям.

Нас интересуют земельные наделы, которые всегда располагаются за пределами населенных пунктов. Уточним: земли сельскохозяйственного назначения это категория угодий, предназначенных для ведения с/х производства. Они играют ключевую роль в обеспечении продовольственной безопасности, поддержании экологического баланса, развитии экономики. Состав земель сельскохозяйственного назначения характеризуется прежде всего плодородным слоем и пригодностью для аграрного производства (именно эти качества делают их ценным ресурсом для любой страны). В Российской Федерации вопросы использования и охраны таких полей регулируются, в частности, № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В землеведении выделяются различные виды земель сельскохозяйственного назначения, каждый из которых имеет свою целевую функциональность и правовой статус. Они отличаются от лесных, промышленных или земель населенных пунктов своим основным назначением — производством сельскохозяйственной продукции.

Важно! Главные достоинства таких угодий — плодородие, наличие подходящих климатических условий и пригодность для возделывания культур и выпаса скота.

Зададимся вопросом: чем отличаются земли сельхозназначения от земель населенных пунктов? Различие весомое. В отличие от земель населенных пунктов, где преобладает жилищная застройка, или лесных территорий с главной целью сохранения лесного массива, сельхоз земли ориентированы на аграрное производство, садоводство, рыбные промыслы, животноводство, другие с/х отрасли. В том числе на ведение личного подсобного хозяйства.

Перечислим, какие земли относятся к землям сельскохозяйственного назначения:

• сельхозугодья — пашня, сенокосы, пастбища, сады, составляющие основу хозяйства;
• лесополосы, защищающие участки;
• компоненты водного хозяйства, используемые для разведения рыбы и полива;
• дороги, которые проходят через агроотходы.

Кроме того, к землям сельскохозяйственного назначения относятся площади, занятые многолетними насаждениями: садами, виноградниками, ягодниками, другими культурами. В выписке из ЕГРН или на официальной кадастровой карте можно узнать: это сельхоз земля по назначению или другая категория участка. Для этого нужно изучить графу «Категория земель».

Особенности применения

Использование сельскохозяйственных угодий диктует соблюдения ряда норм и правил, которые обеспечивают правильное возделывание почв, внедрение севооборота и соблюдение экологических стандартов. Земля сельскохозяйственного назначения обладает плодородием, которое определяет ее ценность. Климатические, географические условия также оказывают значительное влияние на эффективность использования таких земельных наделов. Например, в засушливых регионах требуется внедрение систем орошения, а в северных районах — использование специальных агротехнических технологий.

Повышенное внимание российское законодательство уделяет охране агроугодий сельскохозяйственного назначения. Статья 100 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. дает такое определение этого понятия: Земля сх назначения охраняется системами мероприятий правового, организационного, экономического и другого характера.

Как правильно использовать сельскохозяйственные земли

Предписания надзорного органа представляют собой комплекс мер и норм, направленных на сохранение и рациональное использование природных ресурсов. В условиях возрастающего внимания к экологическим вопросам — предпочтение охраны сельхозназначения земли становится необходимым условием для обеспечения устойчивого развития сельских территорий и сектора агропромышленного комплекса.

Важно! В России земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственной, муниципальной и частной собственности.

Контроль над участками земель сельскохозяйственного назначения осуществляет Россельхознадзор (за исключением наделов, используемых для ведения личных подсобных хозяйств, огородничества, садоводства, под строительство гаражей и земельных наделов, которые занимают объекты и сооружения недвижимого имущества).

Охрана угодий включает в себя меры, направленные на предотвращение деградации, истощения, загрязнения почв. В рамках приоритета охраны надела также важно учитывать климатические условия и адаптировать методы ведения сельского хозяйства для поддержания экологического баланса.

Как купить или арендовать сельскохозяйственную землю

В России процесс покупки или аренды регулируется Земельным кодексом и другими нормативными актами. Вот основные шаги, которые нужно выполнить перед покупкой участка:

1. Определить цель использования земли (сельское хозяйство, животноводство, садоводство и т.д.).
2. Нужно убедиться, что это земля сельхозназначения (указано в кадастровом паспорте).
3. Найти подходящий участок сельхозназначения с использованием публичных кадастровых карт для поиска свободных участков (или обратиться в местные администрации / специализированные агентства по продаже земли).
4. Проверить документы на надел: свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, сведения, подтверждающие отсутствие обременений (залог, арест, аренда), разрешение на использование угодий для целей сельского хозяйства.
5. Оформить сделку.

Покупка: заключение договора купли-продажи; регистрация перехода права собственности в Росреестре; уплата госпошлины и налогов (если применимо).

Аренда: заключение договора аренды (для земельного надела сельхозназначения максимальный срок аренды — 49 лет). Если надел находится в государственной или муниципальной собственности, может потребоваться участие в аукционе.

Что можно и что нельзя делать на земле сельхозназначения

Любой земельный участок возможно использовать только в соответствии с целевым назначением, которое определяет категория и вид разрешенного использования (ВРИ).

Важно! Правила эксплуатации земель сх назначения изложены в Земельном кодексе и законе об управлении землями сельскохозяйственного назначения.

Собственник выбирает вид разрешенного использования, ориентируясь при этом на категорию земельного участка, классификатор от Минэкономразвития, нормы землепользования и застройки конкретного региона.

ВРИ уточняет два момента. Во-первых, для каких целей может быть использован участок. Во-вторых, какие объекты недвижимости на нем можно построить.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определяет десятки направлений применения, в том числе:

• организация сельскохозяйственного производства, определяемое ФЗ-264;
• проведение научных исследований, учебных и селекционных работ;
• разведение рыбоводства, скота, птицы, пчел;
• посадка защитных мелиоративных лесных насаждений, чтобы более эффективно использовать земельные и водные ресурсы;
• организацию коммерческой деятельности, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств;
• занятие садоводством;
• создание хозяйственных товариществ, обществ, производственных кооперативов, охотничьих хозяйств;
• отвод земельных участков для государственных и муниципальных унитарных предприятий, подразделений научных и образовательных организаций, имеющих сельскохозяйственный профиль;
• достижение иных целей, связанных с сельским хозяйством.

Кроме того, понятие земель сельскохозяйственного назначения играет существенную роль в поддержании разнообразия растениеводства, животноводства и устойчивого развития сельскохозяйственного производства. Использование сельскохозяйственных земель строго регламентируется, чтобы обеспечить их рациональное применение.

Важно! Законом категорически запрещено использование сельхоз участков не по целевому назначению.

Государство осуществляет контроль за сельхозземлями: на них капитальное строительство ведется с ограничениями. Согласно п.2 ст.11 ФЗ «О крестьянском (фермерском хозяйстве)» от 06.04.2024 N 74-ФЗ на участке сельхозназначения земли названных хозяйств допускается строительство необходимых строений для переработки и хранения с/х продукции (но только не на угодьях). В ряде случаев разрешается строительство одного жилого дома не больше 3-х этажей, общей площадью до 500 кв. м. Причем застройка должна занимать не больше 20% территории участка.

А теперь важный вопрос.

Обязательно ли самостоятельно заниматься поиском и оформлением доступной земли? Нужно ли разбираться в юридических тонкостях земельного кодекса? Ввиду запутанности законодательства в данной сфере — даже опытные юристы не всегда способны учесть все нюансы.

Ответ: проще обратиться в специализированную компанию, которая избавит вас от головной боли, связанной со всеми юридическими вопросами. Например, проект «Мой гектар» предлагает как экономные варианты садовых участков, так и большие территории с оформлением в собственность. При этом непосредственно юридическое оформление сделки — проводится бесплатно. При необходимости мы проконсультируем вас по любому вопросу касательно приобретения участка в собственность в нашей компании.

Вопрос – ответ (мнение эксперта)

Эксперт: Олег Киреев, заместитель председателя Союза садоводов по Москве и МО, директор дорожно-строительного управления Сервисной компании «Мой гектар». Занимается консультацией по вопросам приобретения загородной недвижимости — более 10 лет.

Можно ли прописаться в доме на земле сельскохозяйственного назначения?

Юристы проекта «Мой гектар» разъясняют: на земельных участках в СНТ можно заниматься садоводством или огородничеством. Построить капитальный дом можно только на территории, оформленной как садоводческий участок. В нем, в отличие от сезонного садового домика, можно прописаться. Но для этого сельскохозяйственный участок должен отвечать следующим условиям:

• категория зарегистрированного надела должна разрешать строительство жилого дома для круглогодичного проживания;

• строение должно иметь статус жилого дома и располагаться по официальному адресу в поселке;

• на дом должно быть инженерное заключение, что он соответствует требованиям постоянного жилья.

Налог для земель сельхозназначения

Государство заинтересовано в использовании сельхозземель, поэтому снизило ставку земельного налога (устанавливают местные власти). Если ставка для других участков не может превышать 1,5% кадастровой стоимости, то для этой категории она не может быть больше 0,3%. Выяснить налог для конкретного места можно в отделении ФНС или с помощью специализированных сервисов.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (например, ИЖС)

Смена категории требует выполнения ряда процедур и согласований с местной администрацией, разрешения регионального и федерального органа. Критерии обоснования для такой смены должны быть четко прописаны. Это сопряжено с рисками для экосистем и местных сообществ, поэтому нужно внимательно взвешивать все последствия таких действий. В целом перевод в другую категорию возможен, на сегодняшний день в РФ накопилась обширная практика таких переводов (в частности, в категорию ИЖС).

Садовые участки на сельхозземлях — хороший вариант для загородного участка (благодаря доступной цене и низкому налогу).