Опубликовано: 07.05.2021

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ, Правила землепользования и застройки разрабатываются для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц. В том числе, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Также Правила землепользования и застройки позволяют создать условия для привлечения инвестиций, где одно из направлений – это предоставление возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

• порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
• карту градостроительного зонирования;
• градостроительные регламенты (в виде отдельного раздела). В порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений входит положение об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. При этом на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Разновидности территориальных зон

Статья 35 Градостроительного кодекса РФ предусматривает по результату градостроительного зонирования установление жилых, общественно – деловых, производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур, зон сельскохозяйственного использования, зон рекреационного назначения, зон особо охраняемых территорий, а также иных видов территориальных зон. Внутри категории могут быть установлены дополнительные разновидности. Так, в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями – садами, виноградниками и т.д.
Градостроительным кодексом РФ также предусмотрено установление органом местного самоуправления иных видов территориальных зон, выделяемых с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Выделение зоны сельскохозяйственных угодий

Согласно статье 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Для остальных земельных участков сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты устанавливаются.

Например, в Тверской области в соответствии с утвержденными Правилами землепользования и застройки выделяются такие зоны, как:

• СХ-1 «Зона сельскохозяйственных угодий»;
• СХ-2 «Зона сельскохозяйственного использования»;
• СХ-3 «Зона для ведения садового хозяйства». Разделение зон указывает, что сельскохозяйственные угодья представлены в зоне СХ-1, а в зонах СХ-2 и СХ-3 их нет.

Видовое разнообразие земельных участков

Для зоны СХ-2 «Зона сельскохозяйственного использования» среди основных видов использования земельных участков устанавливается вид 1.0 «Ведение сельского хозяйства». Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя виды разрешенного использования с кодами 1.1-1.20, по которым предполагается размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Также определен градостроительный регламент порядка застройки указанных объектов. Для СХ-3 «Зона для ведения садового хозяйства» среди основных видов использования земельных участков устанавливается вид 13.2 «Ведение садоводства»:

• осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур;
• размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей.

Определен и градостроительный регламент порядка застройки садовыми и жилыми домами.

Как определяется правовой режим земель

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения зонирования устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования (из предусмотренных зонированием) выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Правила землепользования и застройки являются обязательными для исполнения. Таким образом, собственники земельных участков, расположенных в территориальных зонах СХ-2 и СХ-3, могут самостоятельно выбирать любой вид разрешенного использования данной зоны - без дополнительных процедур согласования. Изменение вида использования земельного участка в указанном случае происходит путем подачи собственником декларации в произвольной форме в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) через Многофункциональный центр (МФЦ).