Как оформить договор купли-продажи земли

Опубликовано: 23.10.2023

Сделки с недвижимостью связаны с немалыми суммами, поэтому каждая деталь этого мероприятия существенна. Оформление и подписание договора купли-продажи — это финальная и самая ответственная стадия приобретения земли, перед которой проводится определенная подготовительная работа.

Источник изображения: ru.freepik.com

Порядок оформления договора

Законный владелец недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Одно из возможных действий — продажа земли другому частному лицу или организации. При этом на участке не должно быть обременений и иных ограничений.

Продать землю можно только при условии, что она находится на кадастровом учете.

Договор купли-продажи — документ, который содержит условия передачи недвижимости продавцом в собственность покупателю. Для этого должны быть выполнены два основных условия: договор составляется в письменной форме и подписан обеими сторонами. В случае их выполнения сделку можно признать действительной.

Договор составляется в трех экземплярах — два для сторон сделки и один для Росреестра. Нотариальное заверение документа — необязательное условие, но оно требуется, если участниками купли-продажи выступают несовершеннолетние или ограниченно дееспособные лица, либо участники долевой собственности.

Содержание договора

Договор купли-продажи должен содержать все существенные условия:

1. Стороны сделки. Указываются сведения об участниках, которые дают понять, кто заключает договор. Физические лица должны указать полностью фамилию, имя, отчество, паспортные данные, место жительства. Юридические лица прописывают полное наименование, юридический адрес, ИНН, КПП, ФИО руководителя;

2. Предмет сделки. В данном случае — это земельный участок, который имеет уникальный кадастровый номер, адрес, категорию, вид разрешенной деятельности, площадь.

В договоре обязательно имеется ссылка на документ, устанавливающий право собственности. В нем должно быть указано кем и когда он выдан, на каком основании. Кроме этого, прописывается кадастровый номер участка. Эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН, в которой указаны характеристики объекта, сведение о правах, местоположение участка, информация о его частях.

В выписке о переходе прав собственности покупатель может узнать кадастровый номер, адрес и, главное, — категорию земли. Назначение участка определяет, как можно будет в дальнейшем распоряжаться приобретением.

В выписке указана кадастровая стоимость объекта, что позволяет определить размер налога, который придется платить новому собственнику.

3. Цена. Земля имеет определенную стоимость, поэтому обязательно указывается в договоре. Если это условие не соблюдено, сделка считается несостоявшейся, так как цена не согласована. Кроме этого, документ должен содержать условия передачи денежных средств.

4. Права и обязанности сторон. Суть этого раздела договора заключается в том, что продавец обязан передать объект недвижимости, а покупатель принять и оплатить согласованную сумму.

5. Сведения об ограничениях. Земельный участок может быть в залоге, аренде, аресте. Сведения об объекте лучше узнать до заключения договора, чтобы у покупателя не возникли проблемы после завершения сделки. Если продавец умышленно ввел в заблуждение покупателя, то последний может потребовать изменения цены или расторгнуть договор с выплатой компенсации.

6. Порядок передачи собственности. В договоре должно быть указано, когда наступает право собственности у покупателя при подписании акта приема-передачи. В некоторых случаях считают, что если иного не сказано, то земля переходит в собственность с момента подписания документа.

Что не прописывается в договоре

При оформлении договора купли-продажи руководствуются действующим законодательством, в котором закреплено право указать следующие условия:

• продавец имеет право выкупить землю;

• ограничение на распоряжение участком покупателем;

• ограничение ответственности продавца, если на право владения объектом предъявляют права третьи лица.

Существуют так называемые «мертвые нормы». К ним можно отнести указанные выше условия договора. Их прописывать в документе не нужно.

Какие потребуются документы

Для оформления сделки стороны должны подготовить следующие бумаги:

• удостоверения личности покупателя и продавца;

• свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН на землю;

• документ, подтверждающий право собственности;

• нотариально заверенное согласие других владельцев на продажу недвижимости;

• документы, свидетельствующие об отсутствии долгов за содержание земли (при наличии).

Для предупреждения возможных проблем покупателю желательно проверить участок. По кадастровой карте можно узнать точную площадь надела, границы, назначение земли, а также кадастровую стоимость. Выписка из ЕГРН позволяет узнать историю земельного участка, сведения о собственниках и обременениях.

Договор на продажу дома с земельным участком

Если на земле возведен дом, то он продается вместе с участком, на котором стоит. По закону продать эти два объекта отдельно друг от друга нельзя. Таким образом, оформляется один договор купли-продажи, который имеет ряд особенностей:

• предметом сделки будут все дома и участки под ними;

• стоимость земли может входить в общую цену или выделяться из нее;

• необходимы все документы на землю и на дом. Кроме этого, могут потребоваться сведения о людях, прописанных по этому адресу;

• указывается, в какой срок дом будет освобожден и передан покупателю вместе с землей.

Право собственности регистрируется отдельно на дом и на землю.

Сделки с недвижимостью связаны с определенным риском, поэтому будьте осторожны.