Запрет на строительство в зоне подтопления прокомментировал эксперт проекта «Мой гектар»

Опубликовано: 24.08.2026

Минстрой готовит поправки в закон о строительстве в зонах подтоплений.

Закон о запрете строительства в зонах затопления и подтопления вступил в силу в августе. Официально зарегистрировать дом, построенный на таких территориях, теперь невозможно. Это стало неожиданностью для строительной отрасли. Минстрой планирует подготовить поправки в законодательство.

В начале августа были внесены изменения в Водный кодекс, запрещающие строить на участках с риском затопления и подтопления что-либо, кроме инженерных сооружений, защищающих от воды. Ранее строительство зданий разрешалось при условии защиты объекта от воды - это могла быть подсыпка участка, дренаж, устройство дамбы, свайный фундамент и пр.

Цель запрета понятна - ежегодно сотни домов в разных регионах оказываются затопленными при паводках или после мощных ливней. Жители теряют недвижимость и имущество, власти оплачивают новое жилье и ремонты. А мы, глядя на видео с плавающими домами, удивляемся: «Зачем они вообще строили в этом месте?» Проблема в том, что появился этот запрет на стройку внезапно, без переходного периода. В зонах подтопления оказались многие строящиеся многоэтажки, под вопросом судьба уже просчитанных проектов комплексного развития территорий.

Пока рынок испытывает последствия регуляторного шока и риска задержек и удорожания строительства проектов, считает исполнительный директор архитектурного бюро Modern House Юрий Вьюрков. При этом, по его мнению, риски у уже построенных объектов минимальны, ведь сам по себе новый закон не содержит формулировки, что все выданные ранее разрешения на строительство (РНС) аннулируются. Наиболее тяжелая ситуация, считает Вьюрков, складывается у проектов на начальной стадии строительства (у которых еще нет РНС) и у проектов комплексного развития территории, где риски инвестора особенно значительны из-за объема выведенной под застройку земли, часть которой признана подтапливаемой.

Но рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) уже столкнулся с отказами Росреестра. Подавать уведомление о планируемом строительстве для ИЖС не обязательно - по дачной амнистии можно зарегистрировать уже построенный дом. Но даже тем, кто ранее перестраховался и сделал это, сейчас не разрешают зарегистрировать недвижимость.

Ситуация странная, говорит президент «Федерации ИЖС» Рамиль Усманов: люди подавали в муниципальные органы власти уведомление о начале строительства, получали одобрение, построили дом - а сейчас им говорят, что строить было нельзя. Таких случаев уже сотни по стране. Федерация направила обращение в Минстрой (имеется в распоряжении «Российской газеты») с просьбой дать разъяснения. В частности, ответить, распространяются ли новые ограничения на дома, по которым до принятия закона было получено положительное уведомление о соответствии планируемого строительства установленным требованиям, имеют ли право люди завершить стройку и зарегистрировать дом и каков порядок регистрации.

Возможно, считает Усманов, люди будут регистрировать дома через суд, ссылаясь на полученные заранее разрешения. По его мнению, за эту ситуацию полностью ответственны муниципалитеты - они должны были изначально запретить строительство. Более того, подтапливаемые земли, считает Усманов, нужно было бы вообще выводить из оборота, раз они непригодны ни для строительства, ни для сельского хозяйства (а это основные цели покупки участков).

Еще неприятнее ситуация для тех, кто строил дом без предварительного уведомления и собирался зарегистрировать его по дачной амнистии. С вероятностью в 99% их попросят снести строения, считает Усманов.

Даже те, кто получал одобрение на строительство, сейчас не могут зарегистрировать новый дом

В принципе, есть возможность вывести участок из числа подтапливаемых, сделав его недосягаемым для воды - поднять, подсыпав грунт, соорудить дамбу и пр. После этого земля выводится из зоны подтоплений, и тогда на ней уже можно строить и оформлять дом. Но для этого нужно заказать проект, а затем провести работы, и все это недешево, подчеркивает Усманов. А кроме того, занимает время.

При этом для строителей сроки всегда критичны. Так, если семья оформляла на строительство дома льготную ипотеку, то в договоре с банком обычно установлен срок строительства в 1-2 года - если за это время дом не зарегистрирован, то ставка по кредиту значительно повышается. Строители же многоквартирных домов до ввода дома в эксплуатацию не могут получить деньги покупателей со счетов эскроу и вынуждены дольше платить проценты по проектному финансированию. А это ведет к подорожанию квартир.

Ситуация стрессовая для стройкомплекса всей страны, проблема общероссийская, Минстрой работает над ее разрешением, рассказала на II Пермском форуме развития «Города будущего» директор департамента комплексного развития территорий Минстроя Мария Синичич. Поправки в закон были внесены оперативно, без согласования с ведомством. Сейчас на уровне правительства готовится ряд мер для решения проблемы. Во-первых, это антикризисные меры, которые позволят достроить и зарегистрировать уже начатые здания. Во-вторых, в последующем будут подготовлены поправки в законодательство. Города традиционно строятся на реках, и будут продолжать строиться вдоль них, подчеркнула Синичич.

Зона подтопления - это не обязательно территория, которая ежегодно оказывается под водой, отмечает руководитель ГИС-направления проекта «Мой гектар» Петр Дубоделов. Ее границы устанавливаются на основании гидрологических расчетов и могут включать участки, где неблагоприятное событие происходит раз в несколько десятилетий, при резком паводке, продолжительных осадках, высоком уровне грунтовых вод или сочетании сразу нескольких факторов. На момент покупки земли риск мог быть незаметен визуально, а сведения о границах зоны - отсутствовать в ЕГРН или уточняться позднее. Для рынка важно, чтобы сведения о таких зонах были полными, актуальными и доступными покупателю до заключения сделки. Тогда, подчеркивает Дубоделов, ограничения станут не неожиданностью после строительства, а одним из параметров, которые можно заранее учесть при выборе участка и разработке проекта.

Всего в России, по данным Росреестра, насчитывается 9631 зона затоплений и подтоплений. Уточнить, попадает ли участок в такую зону, можно на Публичной кадастровой карте на платформе «Национальная система пространственных данных». Также информация об этом отражается в выписке из ЕГРН.

Немаловажным фактором строительства являлась информация о границах участков в зонах затопления, содержащаяся в ЕГРН, но не отмеченная ни в видах разрешенного использования для участок индивидуального жилищного строительства, ни в градостроительном плане земельного участка, говорит Вьюрков. Собственник участка, начиная на нем строительство частного дома, просто не обладал всей информацией, а девелоперы руководствовались логикой об инженерной защите, считает эксперт.

К марту этого года лишь 93% зон затоплений и подтоплений были внесены в ЕГРН и на Публичную кадастровую карту. К концу года, как сообщал Росреестр, доля повысится до 95,6%. Наибольшее количество таких зон находится в Краснодарском крае - 1005 (внесено 100%), Дагестане - 467 (внесено 100%), Московской - 400 (на начало весны было внесено 37,8%) - и Иркутской (400, внесены все) областях, Башкортостане - 389 (58,6%) и Ростовской области - 311 (внесено 100%).

Разница между затоплением и подтоплением в том, что подтопление происходит за счет поднятия из-под земли грунтовых вод, а затопление - из-за осадков или разлива водоемов. Зоны затопления и подтопления устанавливаются, изменяются и прекращают свое существование решением Федерального агентства водных ресурсов на основании предложений властей региона, сообщал Росреестр.

Досье «РГ»

С начала года случился целый ряд паводков в разных регионах страны. В Дагестане 28-29 марта и 5 апреля были подтоплены больше двух тысяч жилых домов. Шесть человек погибли. Сергей Меликов, занимавший до 4 мая пост главы республики, признал, что одна из причин трагедии - бездумная застройка прибрежной зоны рек. Разрушительным оказался и паводок, который обрушился этим летом на Урал. В Свердловской и Тюменской областях были затоплены более 500 частных домов, десятки тысяч приусадебных участков и сотни гектаров засеянных полей. По предварительным подсчетам, сумма компенсации ущерба пострадавшим может достичь 340 миллионов рублей. А на Сахалине из-за сильного циклона, который обрушился на регион 24 августа, смыло целую турбазу в Углегорском районе. Пропали двое туристов.

Источник - РИА Новости