О плюсах нового механизма финансирования ИЖС

Опубликовано: 08.08.2023

Июль принес сразу две новости рынка индивидуального жилищного строительства. Во-первых, в России появился новый механизм финансирования строительства по договору подряда с использованием эскроу-счетов, обеспечивающий дополнительную надежность сделок. Во-вторых, теперь у россиян есть возможность получить ипотеку на жилье, построенное с использованием этого механизма, на выгодных условиях. Что думают эксперты о нововведениях — читайте в материале «Известий».

Ожидаемое новшество

В свое время главными факторами успешного развития многоквартирного жилищного строительства стали доступность ипотеки и переход на механизм эскроу, который обеспечил безопасность и прозрачность процессов строительства и приобретения жилья. Сейчас в ипотеку приобретаются до 70% квартир в новостройках. С индивидуальным строительством до последнего времени ситуация складывалась сложнее: только каждый десятый частный дом строится с ипотекой.

Для того чтобы эта часть рынка получила мощный импульс, необходим новый механизм, с помощью которого деньги покупателей будут размещаться на счетах эскроу, а подрядчик — вести строительство с привлечением средств корпоративного кредитования, аналога проектного финансирования. На перспективность такого инструмента в феврале этого года на совещании по развитию лесопромышленного комплекса обратил внимание президент России Владимир Путин.

И некоторые инициативы в этой сфере уже получили развитие: разработан законопроект, предусматривающий распространение механизмов долевого строительства на договорные обязательства заказчика и подрядчика, в частности применение счетов эскроу при расчетах по договорам подряда; подрядчикам предлагаются меры поддержки по субсидированию процентных ставок, освобождению от НДС и так далее, также определена и схема взаимодействия подрядчиков, заказчиков и банков.

Пилотный проект

Благодаря новому механизму, уже запущенному банком «ДОМ.РФ» в рамках пилотного проекта, россиянин, планирующий построить собственный дом, заключает договор подряда с подрядчиком, деньги размещает на счете эскроу, где они и будут лежать до завершения строительства, а само оно ведется за счет банковского кредита на условиях нового продукта «ИЖС-Подряд».

«Судя по тому, какими быстрыми темпами стандартизируется сегмент ИЖС, стоило ожидать, что рано или поздно запустятся и соответствующие банковские продукты. Логично, что роль первопроходца на себя взял профильный банк, у которого, несомненно, есть соответствующие компетенции, — отмечает генеральный директор ООО «Рейтинговое агентство строительного комплекса» Федор Выломов. — Уже есть реестр типовых проектов, запущен суперсервис строим.дом.рф, работают ипотечные программы, теперь — появляется программа-аналог проектного финансирования, только для ИЖС»

По мнению главы рейтингового агентства, таким решением «замыкается полный спектр всех возможных потребностей для граждан, которые планируют построить свой собственный дом».

«Запуск такого механизма позволит сделать качественный рывок в развитии частного домостроения. Для отрасли в целом это поспособствует оптимизации стоимости строительства за счет использования типовых решений, а также простимулирует спрос на отечественную промышленную продукцию. Строительные компании смогут масштабировать бизнес благодаря привлечению кредитных средств, а для людей строительство дома с эскроу позволит нивелировать риски недостроя и защитить денежные средства», — отметил директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков.

Безопасно для заказчика

Эксперты рынка положительно оценивают инициативу банка, разработавшего новый кредитный продукт в рамках поручения главы государства по итогам февральского совещания по развитию лесопромышленного комплекса. Так, президент «НАМИКС» Елена Николаева уверена, что новые правила финансирования в значительной степени помогут решить важную проблему.

«Использование официальных финансовых инструментов позволит обелить рынок, вытеснив недобросовестных подрядчиков абсолютно рыночными методами — они не смогут существовать, поскольку у них резко снизится объем финансирования, с ними просто станет сложно и некомфортно работать», — подчеркивает Николаева.

По мнению Николаевой, важно, что появился гибкий механизм, который позволяет использовать счета эскроу не только в рамках больших проектов, где работает механизм ДДУ, но и при реализации индивидуального строительства жилья.

«Новый механизм финансирования индивидуального жилищного строительства позволит обезопасить средства заказчика — физического лица по аналогии с тем, как это реализовано при приобретении строящейся квартиры. При этом, строительные компании получат кредитную линию для исполнения заключенных договоров подряда, — отмечает вице-президент по развитию государственных программ Банка «ДОМ.РФ» Андрей Бахмутов.

Переход на механизм проектного финансирования и счета эскроу в строительстве многоквартирных домов оказался успешным. Поэтому, по словам представителя банка, вполне закономерна адаптация хорошо зарекомендовавших себя механизмов защиты граждан и в частном домостроении.

«Механизм финансирования строительства с использованием эскроу-счетов обеспечит защиту для людей, — говорит президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов — Мы регулярно сталкиваемся с обращениями клиентов, которые получили ипотеку, вложились в строительство — но в итоге дом оказывается не построен, а компания объявляет о своем банкротстве. В результате люди продолжают платить ипотеку, но при этом дома у них, по факту, нет. Модель с использованием эскроу-счетов позволяет решить эту проблему, ведь с ее внедрением даже ошибка при выборе застройщика, которую может совершить практически любой клиент, не приведет к тому, что он, в итоге, останется без крыши над головой».

Удобно для подрядчиков

В рамках пилотного продукта Банка ДОМ.РФ кредитная линия предоставляется подрядчику на срок до двух лет по ставкам до 6% годовых. Проценты платятся ежемесячно, а после завершения строительства кредит погашается с эскроу-счета заказчика. Кредит можно использовать для строительства домов по типовым проектам, в том числе с использованием домокомплектов по согласованным банком проектам.

Генеральный директор ООО «РАСК» Федор Выломов считает, что, как и для всего нового, потребуется некоторое время, чтобы механизм заработал в полную силу и набрал популярность. По его мнению, будет полезен он и для конкуренции на рынке.

«Такой продукт будет интересен в первую очередь малым подрядчикам, многие именно здесь получат опыт работы с эскроу-счетами, с проектным финансированием, научатся взаимодействовать с банком. И, возможно, в дальнейшем смогут перейти из категории подрядчиков в категорию застройщиков, к примеру, малоэтажного жилья, — уверен эксперт. — За счет запуска такого механизма в целом на рынке жилищного строительства будет в полной мере сформирована некое подобие лестницы квалификаций».

По словам президента «НАМИКС», подрядчики в результате внедрения нового инструмента получают более равномерное финансирование.

«При объединении нового механизма с механизмом ипотечного кредитования для строительства индивидуального дома риски подрядчика не получить средства за сделанную работу надлежащего качества становятся практически нулевыми», — подчеркивает Елена Николаева.

Ипотека по-новому

Ипотека на индивидуальное жилищное строительство по договору подряда с использованием счетов эскроу — еще одно новое предложение банка «ДОМ.РФ».

Раньше этот механизм использовался банком для сделок с покупкой жилого дома, например, в коттеджном поселке по договору участия в долевом строительстве.

Теперь это касается и «точечного» строительства на земельном участке покупателя по договору подряда. Первоначальный взнос и заемные средства отправятся на специальный счет эскроу, и подрядчик не будет иметь доступа к ним до завершения строительства.

«К настоящему моменту государством созданы базовые условия для развития комплексного частного домостроения — крупные застройщики уже выводят на рынок такие проекты. Пока же основной объем ввода здесь — строительство силами граждан. Внедрение в этом сегменте счетов эскроу имеет для развития сектора принципиальное значение, прежде всего, с точки зрения сохранности средств покупателей, — комментирует новый продукт заместитель председателя правления Банка «ДОМ.РФ» Алексей Косяков. — Важно и то, что в новой программе могут участвовать только проверенные подрядчики. Сейчас в рамках продукта Банк «ДОМ.РФ» предлагает дополнительную скидку к ипотечной ставке в размере 0,5 п.п.»

Предложение рождает спрос

Как считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, развитие сегмента ИЖС во многом тормозилось из-за низкого проникновение ипотеки на этот рынок. Это связано с неготовностью банков кредитовать индивидуальное строительство из-за неликвидности частных домов в качестве предмета залога и высокими рисками. Но с учетом внедрения новых правил, ликвидность малоэтажных зданий повысится и, соответственно, спрос на льготные кредиты также привлечет внимания россиян, считает эксперт.

«Основной момент, делающий данную ипотеку реальным инструментом для постройки собственного дома — она не требует дополнительных залогов. До недавнего времени кредитовавшие индивидуальное строительство банки требовали дополнительное обеспечение по кредиту. Сейчас же залогом по кредиту становится земельный участок», — отмечает президент НОСТРОЙ.

Елена Николаева также считает, что спрос вырастет, но масштаб его увеличения именно по этой причине оценить трудно: «сам рынок растет очень быстро, и сложно сказать, какая часть клиентов пришла в банк потому, что давно мечтала о собственном доме, а какая — за счет того, что риски снизились».

«Кто принял для себя решение строиться с привлечением ипотечного кредита, тот в любом случае будет двигаться в этом направлении, — размышляет эксперт. — Другое дело, что риски резко уменьшаются. «ДОМ.РФ», помимо запуска этого механизма, ведет большую работу по формированию предложения со стороны подрядчиков (типовые проекты, аккредитация и так далее). Это еще больше снижает риск для человека, намеревающегося обзавестись собственным домом. Снижение рисков, безусловно, должно привлечь новых клиентов, а каково будет это количество — время покажет».

Влияние на рынок

Президент НОСТРОЙ считает, что повышения спроса позволит увеличить объемы запуска новых проектов.

«Распространение новых правил финансирования на строительство по договору подряда сделает рынок ИЖС более привлекательным для кредитных организаций и предоставит возможность девелоперам реализовывать частные проекты», — подчеркивает Антон Глушков.

При этом, по его мнению, требует дополнительной проработки вопрос унификации стандартов строительства ИЖС.

Развитие индивидуального жилищного строительства становится драйвером развития строительной отрасли в целом: 55,69% жилья, введенного в 2022 году в России, это индивидуальные жилые дома.

«Банки по новым правилам финансирования перестанут считать загородный рынок жилья столь рискованным — именно по этой причине многие отказывались кредитовать такую недвижимость. Со счетами эскроу ситуация однозначно улучшится. Сегмент ИЖС является привлекательным сегментом строительного рынка, с которым интересно работать как девелоперам, так и кредиторам. Благодаря привлечению в сегмент профессиональных застройщиков и стандартизации также должно улучшиться качество застройки», — отмечает Глушков.

Преимущества для всех

Новый механизм цивилизованного индивидуального строительства жилья несет преимущества для всех участников. Среди них вице-президент банка «ДОМ.РФ» Андрей Бахмутов выделяет главные для покупателей жилья: «Это обеспечение граждан качественным жильем и гарантия финансовой безопасности за счет использования в расчетах по договорам подряда механизма счетов эскроу, а также повышение доступности ипотечного кредитования при строительстве индивидуальных домов за счет предоставления банками ипотечных продуктов по сопоставимым с рынком многоквартирного жилья ставкам и не требующих дополнительного обеспечения в связи с минимизацией строительных рисков».

Свои преимущества получают и подрядчики, и кредитные организации: так, тиражирование типовых решений при строительстве индивидуального жилья, снижает риск его недостаточной ликвидности в качестве залогового обеспечения по ипотечным кредитам, а подрядные организаций смогут масштабировать свой бизнес за счет увеличения количества строящихся домов, как и производители домокомплектов благодаря стимулированию спроса на их продукцию.

Важные детали

Появление на рынке нового инструмента так или иначе влияет на всех игроков. Президент «НАМИКС» считает, что на первых порах необходимо внимательно следить, чтобы возникающие при внедрении нового механизма финансирования издержки, «связанные с наличием банковского процента на сумму кредита, предоставляемого «под залог» средств на счетах эскроу, не были переложены на потребителя в полном объеме».

«При переходе на такую схему в многоэтажном строительстве такая проблема была пройдена, ее масштаб не был значительным, поскольку стремление повысить цену сдерживалось конкурентной средой. Надеюсь, в индивидуальном домостроении это пройдет еще более гладко», — говорит Елена Николаева.

Происходящие сейчас процессы положительно отразятся на потенциале рынка индивидуального жилищного строительства по подряду, считает эксперт.

«Любой приход дополнительных инвестиций на любой рынок — а платежеспособный спрос, который создает новый механизм кредитования, несомненно, поспособствует этому — подталкивает развитие этого рынка. Думаю, что ИЖС не станет каким-то исключением из этого общего правила», — резюмирует президент «НАМИКС»

Источник - Известия