Минстрой разрабатывает программу лизинга жилья

Опубликовано: 08.12.2024

Аренда квартир в Москве в массовом сегменте с 2023 года подорожала почти на 40 процентов, что, с одной стороны, объясняется нехваткой квартир экономкласса, а с другой — возросшим спросом на такого рода недвижимость на фоне снижения активности по части ипотеки, которая в связи с ростом ключевой ставки до 21 процента для большинства россиян стала попросту неподъемной. Уменьшить стоимость аренды и повысить ее привлекательность можно, лишь устранив правовые лакуны. Для этого необходим ряд федеральных и региональных мер, которые позволили бы механизм строительства арендного жилья сделать экономически привлекательным для застройщиков, причем не только в крупных городах, но и в регионах. Нужные решения будут приняты в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни», который стартует в 2025 году. Вместе с экспертами «Парламентская газета» выясняла, насколько реальны прогнозируемые изменения к лучшему.

Аренда подорожала…

В съемных квартирах сейчас проживают 13 процентов российских семей, каждая пятая рассматривает аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса. Вскоре, однако, порядок статистических цифр может измениться. Это видно на примере Москвы. Цены на аренду находятся на историческом максимуме: например, средняя ставка в Москве составляет 111 тысяч рублей в месяц, отметил в беседе с «Парламентской газетой» президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин.

Неожиданную динамику подтвердили нашему изданию и в компании «ИНКОМ-Недвижимость»: с сентября арендные ставки в масс-маркете выросли на 1-3 тысячи рублей. При этом потенциальный спрос в октябре-ноябре на 42 процента превосходил уровень аналогичного периода прошлого года, а он считался чрезвычайно активным при дефиците объектов. Причину аномалии замдиректора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова видит в остром дефиците жилья, «который сохраняется в течение очень долгого срока, и стабильно высокий потенциальный спрос».

«Еще летом 2023 года квартир экономкласса стало ощутимо не хватать, поскольку интерес абсолютного большинства арендаторов был сфокусирован именно на сравнительно дешевом жилье. Высокий сезон, который обычно начинается во второй половине августа и длится до конца октября, в прошлом году начался в июле, и с тех пор активность арендаторов на массовом рынке остается повышенной. В этом году даже в традиционные периоды затишья (зимой и весной) число запросов снижалось не очень заметно и было в пять раз больше, чем квартир в предложении, с августа разрыв в девять раз, в октябре-ноябре — в семь раз», — пояснила эксперт «Парламентской газете».

…и продолжает дорожать

Цены резко выросли на фоне активизации нанимателей еще в третьем квартале 2023 года — на 20-25 процентов, а затем держались примерно на одном уровне до нового витка спроса в августе этого года, когда арендные ставки вновь увеличились на 10-15 процентов, с сентября экономичные объекты продолжали дорожать, напомнила Полякова.

Малодоступным съемное жилье делает и возрастающий спрос на подобную недвижимость на фоне снижения возможностей по ипотеке, которая в связи с ростом ключевой ставки до 21 процента для большинства россиян стала попросту неподъемной, считает руководитель комитета по ипотеке Гильдии риэлторов Москвы Константин Барсуков. «Основной спрос делают люди, которые не могут купить себе жилье. Они не покупают жилье и уходят в аренду, потому что действующие ставки по ипотеке для них заградительные, а жить где-то нужно. Соответственно, спрос на аренду растет, цены идут вверх», — пояснил динамику эксперт.

При этом потребность в покупке жилья не снизилась, но реализовать этот спрос стало практически невозможно для основной массы потенциальных покупателей недвижимости из-за отсутствия доступных финансовых инструментов. «Движение на рынке идет в основном за счет семейной ипотеки и других видов господдержки при условии наличия лимитов, за наличные средства и в результате обменов», — подчеркнул Артемий Шурыгин. По словам эксперта, глубину снижения спроса на покупку квартир пока сложно определить, по разным сегментам она составляет от 20 процентов, в новостройках падение достигает до 80 процентов.

По прогнозам Константина Барсукова, ситуация должна стабилизироваться в следующем году, «потому что на рынок аренды выйдет много квартир, которые покупались в 2023 году».

Ипотека становится недоступной

Если в 2023 году банки выдали около 2 миллионов ипотечных кредитов на 7,8 триллиона рублей (в сравнении с 2022 годом по количеству рост на 53 процента), то после того, как Центробанк в конце прошлого года взял курс на повышение ключевой ставки, потребительская активность в сфере ипотеки заметно снизилась. Приобретать жилье стало невыгодно. По данным РБК, в столице регулярные расходы на обслуживание жилищного кредита в пять раз выше расходов на съем аналогичного по размерам жилья. Даже при ставке 25,4 процента годовых в столице в качестве ежемесячного ипотечного платежа потребуется 2,6 среднемесячной зарплаты. Теперь расходы должны еще подрасти: к середине ноября 2024 года базовая ставка по рыночной ипотеке увеличилась до почти 29 процентов.

В моменте сложилась патовая ситуация: задача по объемам и доступности жилья стоит, но инструментов для оживления спроса нет, признал Артемий Шурыгин. «Наблюдаются корректировки вниз по цене квадратного метра, но мы пока не ожидаем существенного снижения цены от застройщиков, которое могло бы как-то серьезно повлиять на уровень спроса», — сказал.

Он добавил, что опускать цены застройщикам не позволяют высокий уровень инфляции, большие издержки по финансовым продуктам, цены на стройматериалы и ситуация на рынке труда. «В нынешних условиях девелоперы будут замораживать проекты, откладывать запуски, в среднесрочной перспективе произойдет выравнивание спроса и предложения по первичной недвижимости. Вероятно, будет сокращаться ценовой разрыв между первичной и вторичной недвижимостью. Но при новом стимулировании спроса цены на новостройки снова могут пойти вверх», — спрогнозировал Шурыгин.

Снижение расходов покупателей на приобретение новостроек в настоящее время происходит за счет проведения застройщиками точечных адресных акций, возвращения в практику отсрочек и рассрочек, активно применявшихся до появления льготной ипотеки, а также субсидирования ставок по ипотечным кредитам самими застройщиками.

Корректировка цен идет, но пока нет ярко выраженного тренда на снижение стоимости квадратного метра в новостройках на всем рынке, обратила внимание и вице-президент РГР Ирина Зырянова. По ее словам, возможности застройщиков по снижению цен «серьезно ограничены постоянно растущей стоимостью приобретения земельных участков, подготовкой строительных площадок, собственно расходами на строительство домов и социальной инфраструктуры, а также стоимостью подключения к коммунальным ресурсам».

Минстрой на старте

В постановлении, принятом на пленарном заседании Совета Федерации 27 ноября, сенаторы рекомендуют Правительству разработать альтернативные механизмы приобретения жилья, а также развитие рынка съемной недвижимости. В настоящее время без федеральной поддержки и корректировки жилищного законодательства сделать это невозможно, считает председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко. Он предлагает разработать программу формирования рынка доступного арендного жилья, предусмотрев софинансирование проектов, субсидирование ставки по кредитам и налоговые льготы для застройщиков. А для людей с низким доходом — адресные субсидии на аренду.

По словам сенатора, почти все проекты строительства арендного жилья некоммерческого использования за редким исключением реализуются при участии денег из федерального бюджета. «Главные проблемы, которые отмечают в регионах, — недостаточность средств в региональных бюджетах для самостоятельного развития рынка арендного жилья некоммерческого и социального использования, отсутствие системных мер поддержки застройщиков, осуществляющих строительство такого жилья. Это ведет к отсутствию мотивации в связи с длительными сроками окупаемости проектов», — сообщил Шевченко на парламентский слушаниях в Совфеде 23 мая.

Сенатор добавил, что к сдерживающим факторам относятся высокая ставка налога на имущество для владельцев недвижимости, предоставляющих помещения в долгосрочную аренду, а также ряд законодательных барьеров. Например, Жилищный кодекс позволяет строить для дальнейшей сдачи в аренду только целый дом, а не один или несколько подъездов.

Предложения сенатора в профильном министерстве, судя по всему, услышали. В Минстрое сейчас идет серьезная работа над параметрами развития рынка аренды жилья и лизинга, подтвердил нашему изданию председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. «У нас есть примеры в Санкт-Петербурге, Москве, Воронеже, Екатеринбурге. В Северной столице арендное жилье строится по решению городских властей, в других регионах инструмент развивают наши коллеги из Дом.РФ. Нужно отметить, что в целом необходимые инструменты на законодательном уровне для такого строительства и эксплуатации такого жилья существуют», — уточнил депутат.

«Наша совместная с Минстроем задача — обеспечить такое строительство в большом масштабе. В этой сфере регионы не смогут составить конкуренцию частным застройщикам, даже потенциально. Поэтому власти должны создать условия, при которых данный инструмент станет интересным для частных компаний», — добавил Пахомов.

Нужны правовые механизмы

Для развития рынка арендного жилья необходим ряд федеральных и региональных мер, которые сделали бы механизм строительства экономически привлекательным для застройщиков, причем не только в крупных городах, но и в регионах, убежден Сергей Пахомов. Речь о налоговых послаблениях, мерах поддержки в части предоставления земельных участков, подключении к инфраструктуре.

«По сути своей аренда должна быть дешевле, чем ежемесячный платеж по ипотеке или лизингу. Надо двигаться в эту сторону, есть резервы именно в цене квадратного метра. Уверен, что в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни» мы нужные решения найдем», — сказал глава комитета.

Что касается лизинга жилья, то при таком типе аренды подразумевается последующий переход квартиры в собственность. Лизинг, по мнению депутата, «может стать хорошей заменой», когда у многих потенциальных покупателей есть трудности, сопряженные с необходимостью найма жилья во время строительства дома, а также проблемы с накоплением первоначального взноса по ипотеке, где и сама ставка прилично выросла по известным причинам. «Здесь нам совместно с коллегами из Минстроя необходимо урегулировать безопасность подобного финансового механизма для граждан», — сказал Пахомов.

А кроме того, необходимо совершенствовать защитные механизмы участников рынка, утверждает Константин Барсуков. По его словам, в законодательстве не хватает норм, которые бы гарантировали права и арендатора, и арендодателя в случае невыполнения контрагентом условий. То есть, с одной стороны, должна присутствовать возможность заключения договора на 10 лет и гарантия, что тебя не выгонят из квартиры. А с другой стороны, судебная система должна быстрее решать спорные вопросы в пользу арендодателя, к примеру, если квартиру снял недобросовестный арендатор, который отказывается платить», — уточнил эксперт.

Повысить доступность арендного жилья отчасти поможет правительственный законопроект, совершенствующий механизм расселения аварийного жилья, который в ближайшее время может быть внесен в Госдуму. О такой возможности «Парламентской газете» рассказала зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

В то же время депутат предложила системно подходить к решению задачи, вовлекая в рынок аренды уже построенное частное жилье. Она напомнила, что в скандинавских странах такая практика уже давно прижилась и дает неплохие результаты: «Люди с низкими доходами, которые заселяются в такое жилье, получают субсидию от государства. Такой подход позволил бы нам резко сразу нарастить объем наемного жилья. Некоторые регионы, кстати, субсидируют съем такого жилья для детей-сирот, для каких-то отдельных категорий работников, например полиции, работников ЖКХ».

Источник - Парламентская газета