Новый закон о строительстве фермерского дома

Опубликовано: 28.09.2021

Строить дома на собственных земельных участках фермерам разрешил соответствующий Федеральный закон N 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который принят 02.07.2021 года. Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2022 года.

С полным основанием можно сказать, что это «выстраданный» закон. И хороший пример, открывающий начало строительства капитальных объектов, необходимых для обработки сельхозземель — на землях сельхозназначения, содержащих в своем составе сельскохозяйственные угодья.

Законопроект открывает дорогу для активного развития фермерского бизнеса по проекту «Мой гектар». Сегодня в Московской области можно выгодно вложить от 100 тысяч рублей в собственный гектар земли и начать предпринимательскую деятельность при поддержке специально созданной управляющей компании. Бизнесу предлагается использовать цифровые коммуникации при заказе услуг, что в разы ускоряет время развития участка.

Принятый закон, наконец, закрепил возможность строительства, реконструкции и эксплуатации одного жилого дома на земельном участке с/х назначения при соблюдении следующих требований:

1. Во-первых, строительство жилого дома допускается только на участке, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности. Дом может быть только один, не выше трех этажей, его общая площадь составляет не более 500 кв. метров. Площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. Например, для участка в 1 га площадь дома по первому этажу — не больше 25 кв. м, для участка в 2 га площадь дома по первому этажу — не больше 50 кв. м и т.д.

3. Во-вторых, принятый закон запрещает образование из участка, на котором расположен фермерский дом, одного или нескольких земельных участков — в том случае, если эти действия приводят к уменьшению первоначальной площади исходного земельного надела (после регистрации дома на участке дробить его на более мелкие нельзя, если есть необходимость раздела участка,то это нужно сделать до регистрации дома).

5. В-третьих, в соответствии с законом, регионам дано право принимать самостоятельно нормативные акты, которые определят муниципальные образования, где не допускается строительство, реконструкция или эксплуатация фермерских домов.

В Госдуме РФ пояснили, что в данном пункте речь идет, прежде всего, о тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов. Будем надеяться, что в остальных муниципалитетах региональная власть не станет мешать фермерам воспользоваться законом.

При всей революционности нормативного акта, остаются не доработаны важные правовые моменты. Упрощённый порядок строительства и регистрации жилых домов без наличия уведомления о планируемых строительстве или реконструкции, а также уведомления об окончании строительства или реконструкции в соответствии со статьей 4 данного закона будет распространяться не на всех.

Только на тех собственников, для которых в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. Все остальные собственники в соответствии с ст. 51.1 ГрК РФ для строительства и регистрации жилого дома должны получать уведомления о планируемом строительстве и уведомления об окончании строительства жилого дома. В результате они могут столкнуться с отказом в Росреестре, так как почти у всех крестьянских (фермерских) хозяйств земельные участки в соответствии с утвержденными градостроительными регламентами и видом разрешенного использования участка не позволяют строить жилой дом.

Согласно пункта 1 части 7 статьи 51.1, пункта 1 части 19 статьи 55 ГрК, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти проводит проверку допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Пункт 22 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусматривает приостановление учетно-регистрационных действий, если созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается).

Учитывая данные нормы, Росреестр и орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, может отказать как в строительстве, так и в регистрации жилого дома для крестьянских (фермерских) хозяйств.

Рассматриваемый закон ступает в силу с 1 марта 2022 года, поэтому ещё есть время разобраться, как будут урегулированы данные нестыковки.

Руководитель юридического департамента проекта «Мой гектар» Инна Демкина.

Источник - «Опора России», печатное издание.