Пригласи друга
На каких участках можно строить дом в Тверской области
Казалось бы, жилые дома можно строить в населенных пунктах, а сельхозземля для этого совсем не предназначена. Законодательство говорит, что есть нюансы.
Для тех, кто сомневается, можно ли покупать землю и строиться, на каких участках разрешено строить дома, где можно прописаться и что запрещено делать — подробно рассказывает руководитель Центра Правовой поддержки «Мой гектар» Алексей Чернышов.
Категории земель
В России существует 7 категорий земель, каждая из которых имеет еще две классификации:
По видам разрешенного использования (ВРИ).
По зонам, согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
Земли населенных пунктов
Территории, расположенные в основном в пределах городов, относятся к категории земель населенных пунктов (ЗНП). Чаще всего они предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства и огородничества. ЗНП, как и земли других категорий, используются по-разному, в соответствии с видом разрешенного использования.
ВРИ «индивидуальное жилое строительство» для загородного дома:
- можно: строить максимум трехэтажный дом не выше 20 метров, в котором можно прописаться. А также можно заниматься садом и огородом.
- нельзя: разводить скот. Участки с ВРИ ИЖС самые дорогие.
ВРИ «личное подсобное хозяйство»:
- можно: строить жилой дом, оформлять прописку, разводить скот и держать огород. Такие земли являются аналогом ИЖС.
Минимальные и максимальные размеры участков с ВРИ ИЖС и ЛПХ зависят от ПЗЗ и могут отличатся в разных муниципалитетах, но чаще всего участок с ВРИ ЛПХ больше чем ИЖС
Земли сельхозназначения
Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенного пункта и используются для нужд сельского хозяйства. Вопросы строительства на землях сельхозназначения прописаны в Земельном и Градостроительном кодексах, региональных нормативных актах.
Земли с/х назначения делятся на:
Земли сельхозиспользования, включают в себя 20 ВРИ (в основном различные виды растениеводства и животноводства):
- строительство как капитальных, так и некапитальных строений, зависит от наличия или отсутствия в составе таких участков с/х угодий
Земли для ведения садоводства и огородничества.
- можно: строить как капитальные так и некапитальные строения, которые могут считаться жилыми. На землях «для ведения садоводства» можно прописаться при наличии построенного жилого, а не садового дома.
- нельзя: строить дома на участках с ВРИ “огородничество” если в составе участка есть с/х угодья.
Категории земель сельхозназначения имеют правовой режим, который ограничивает строительство на них зданий и сооружений. Еще сильнее зарегулированы сельхозземли в случае наличия на них сельхозугодий, тогда градостроительный регламент ПЗЗ на них не действует.
Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники и прочее) — как часть земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. На сельхозугодьях, ввиду их особой плодородности, действуют более жесткие правила застройки. Расскажем по порядку, ведь все вопросы решаемы.
Сельхозземля без сельхозугодий
Можно: строить здания, необходимые для сельхозработ. Также разрешено строить и жилые дома, но не всегда. Варианты, какие здания можно строить на этих сельхозземлях, зависят от градостроительного регламента в ПЗЗ. Точно на этот вопрос вам ответят юристы проекта «Мой гектар» в каждом конкретном случае.
Нельзя: прописываться в домах.
Сельхозземля, содержащая сельхозугодья
Можно: Несмотря на наличие Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ (который разрешил строительство жилых домов на сельскохозяйственных угодьях), в Тверской области региональным законом запрещено строительство жилого дома на сельскохозяйственной земле, содержащей сельхозугодья, везде, кроме городов Тверь, Конаково, Кимры. На территории этих трех городов на сельскохозяйственных угодьях строительство жилого дома допускается только на участке, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности.
Дом может быть только один, не выше трех этажей и общей площадью не более 500 кв. м. Площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка (например, для участка 1 гектар площадь дома по первому этажу не больше 25 кв. м, для участка 2 гектара площадь дома по первому этажу не больше 50 кв. м и т. д.).
Размещение некапитальных сельскохозяйственных построек, необходимых для обработки участка без повреждения почвенного слоя, не запрещено при условии ведения сельскохозяйственных работ не менее чем на 75% оставшейся площади участка. Это следует из Постановления Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482, определяющего признаки незаконного использования сельхозучастков.
Нельзя: Строить жилые дома везде, кроме городов Тверь, Конаково, Кимры. Оформлять прописку на сельхозземлях, содержащих сельхозугодья на территории всей Тверской области.
Изменение категории земель
Еще один способ законной постройки зданий и сооружений — внести изменения в регламентирующие документы и узаконить возможность застройки. Таких документов два: генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Генеральный план — документ по планированию и развитию территории, в том числе для изменения категорий земельных участков. В генплан можно вносить изменения, в том числе на основании заявлений граждан и юридических лиц.
В соответствии с ПЗЗ устанавливаются и изменяются виды разрешенного использования для земельных участков, определяются правила строительства для всех земель. Как и в генплан, в ПЗЗ можно вносить изменения, в том числе и на основании заявлений граждан и юридических лиц.
Генеральный план и ПЗЗ — это два документа, которые определяют судьбу земельных участков. Генеральный план — категорию земель и их изменение, а ПЗЗ — виды использования участков и их параметры застройки. После внесения изменений на участке можно строить то, что разрешено согласно новой категории земли и ее ВРИ.
Отдельной опцией остается вывод из сельскохозяйственного оборота заросшего сельскохозяйственного участка. Например, если участок зарос деревьями и кустами выше 5 метров не менее чем на 75% площади, то его можно вывести из сельскохозяйственного оборота. При этом переводом такая процедура не является и землями лесного фонда этот участок не становится. Участок остается сельхозземлей, при этом его больше не надо обрабатывать и на нем тоже можно строить капитальные объекты, в том числе и жилой дом.
Выводы
Размещение некапитальных сооружений, необходимых для обработки участка (без повреждений почвы), законодательно практически ничем не ограничено, кроме здравого смысла. Установка ульев на сельхозземлях с ВРИ пчеловодство разрешено, а с ВРИ свиноводство — нет. Но и во втором случае интереса к ульям со стороны надзорных органов не будет, при условии, что участок не заброшен.
Если участок зарос — его несложно вывести из сельскохозяйственного оборота и строить на нем, в том числе и жилье.
Также возможен перевод сельхозземель в категорию земли населенных пунктов с последующим резким удорожанием стоимости участка.
Получить прописку можно в домах с категорией “земли населенных пунктов” и, в случаях строительства жилого дома, в домах на землях сельхозназначения с ВРИ «для ведения садоводства».
Проект «Мой гектар» оказывает консультационные услуги по изменению категории земель и их ВРИ, а также по строительству на зелесенных сельхозземлях.
Процедура изменения генерального плана и ПЗЗ и подробные шаги согласно законодательству
- Подача заявления о внесении изменений в генеральный план (о включении земельного участка в черту населенных пунктов). Заявление подается в Главное управление архитектуры и строительства Тверской области (Главархитектуру). Правительством Тверской области определены требования как к самому заявлению, так и к порядку его подачи (Постановление Правительства Тверской области № 238 от 20.05.2020).
К заявлению необходимо приложить:
а) фрагмент карты границ населенных пунктов, перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского, муниципального округа (далее — округ), с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования;
б) фрагмент карты функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения, параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения; При этом фрагменты карт разрабатываются в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.01.2018 № 10 «Об утверждении требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. № 793» в масштабе от 1:2000 до 1:50000, обеспечивающем читаемость местоположения площадных, линейных, точечных объектов, направляются на электронном носителе.
в) правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок;
г) краткое описание существующих и планируемых для размещения объектов капитального строительства, предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства (этажность, планируемая площадь застройки);
д) информацию о сумме земельного налога за предыдущий календарный год, а также информацию о предполагаемой сумме земельного налога за текущий календарный год в случае внесения изменений в утвержденные документы территориального планирования;
е) финансово-экономическое обоснование реализации проекта, включающее в себя планируемый объем инвестиций с разбивкой по периодам инвестирования;
ж) количество создаваемых рабочих мест, предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в консолидированный бюджет Тверской области с разбивкой по видам налогов и годам в процессе инвестирования;
з) информацию об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов по месту нахождения организации, в интересах которой выступает заинтересованное лицо, а также по месту нахождения земельного участка (по состоянию на дату не ранее чем за месяц до направления предложения);
и) в случае, если предложение направляется с целью включения в границы населенного пункта земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью более 0,5 га и на этом земельном участке планируются территории общего пользования, такое предложение содержит перечень обязательств правообладателей земельных участков за счет собственных средств обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, в том числе сроки и очередность (этапность) осуществления мероприятий.
Главархитектура рассматривает заявление, и если оно соответствует по составу Постановлению Правительства Тверской области № 238 от 20.05.2020, направляет его на комиссию в Правительство Тверской области, по итогам его рассмотрения Правительством Тверской области принимается Решение о подготовке генерального плана или заявление отклоняется.
Если комиссия положительно рассмотрела заявление и направила его в Правительство Тверской области, а Правительство приняло Решение о подготовке генерального плана, то возникает вопрос о самом проекте генерального плана. Если Правительством не заложены в бюджет деньги на разработку проекта генерального плана, то его разработка ложится на заявителя, который ее осуществляет силами специализированной организации.
Разработанный проект для проверки на соответствие нормам градостроительства и земельного законодательства направляется в Главархитектуру.
Выверенный проект Главархитектура направляет на согласование в Правительство Тверской области посредством размещения на федеральном сайте ФГИС ТП с извещением (согласование ведет Главархитектура).
По итогам согласования и рассмотрения проекта на Межведомственной комиссии (председатель — губернатор) Правительством принимается решение об утверждении данного проекта (в случае включения в черту данное решение будет являться основанием для изменения категории земельного участка).
Проведение общественных обсуждений по данному проекту осуществляется Главархитектурой, обсуждения проходят параллельно с пунктом 5, по результатам обсуждений оформляется протокол и заключение (только применительно к территории, представленной в разработанном проекте).
Описание границ населенного пункта вместе с решением об утверждении генерального плана Правительство направляет на кадастровый учет в Росреестр.
В момент постановки на кадастровый учет границ населенного пункта произойдет изменение категории в ЕГРН и можно будет заказать кадастровую выписку с новой категорией (вид разрешенного использования на данный момент еще не изменен, необходимо пройти процедуру внесения изменений в ПЗЗ).
Подача заявления в Главархитектуру на внесение изменений в Правила землепользования и застройки для изменения вида разрешенного использования указанного участка.
Принятие Правительством области решения о разработке проекта, внесение изменений в Правила землепользования и застройки.
Разработка проекта внесения изменений силами специализированной организации (лучше той, что и разрабатывала внесение изменений в генеральный план поселения).
Разработанный проект рассматривается на общественных обсуждениях, которые проводит Главархитектура.
С учетом проведенных общественных обсуждений (заключений по обсуждениям, которые проходят только применительно к территории, представленной в разработанном проекте) Главархитектура направляет данный проект в Правительство области на утверждение.
Правительство области принимает решение об утверждении данного проекта.
По итогам утверждения ПЗЗ собственник подает декларацию в Росреестр на изменение вида разрешенного использования.
Получение кадастровой выписки с новым видом разрешенного использования.
Поделиться:
Заявка отправлена
Произошла ошибка
