Опубликовано: 17.01.2024

Для тех, кто сомневается, можно ли покупать землю и строиться, на каких участках разрешено строить дома, где можно прописаться и что запрещено делать — расскажем подробно.

Категории земель

В России существует 7 категорий земель, каждая из которых имеет еще классификацию:

• По видам разрешенного использования (ВРИ).

Земли населенных пунктов

Территории, расположенные в пределах городов, поселков, деревень, относятся к категории земель населенных пунктов (ЗНП). Чаще всего они предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства и огородничества. ЗНП, как и земли других категорий, используются по-разному, в соответствии с видом разрешенного использования.

1. ВРИ «индивидуальное жилое строительство» для загородного дома:

• можно: строить максимум трехэтажный дом не выше 20 метров, в котором можно прописаться. А также можно заниматься садом и огородом;

• нельзя: разводить скот.

Участки с ВРИ ИЖС самые дорогие.

2. ВРИ «личное подсобное хозяйство»:

• можно: строить жилой дом, оформлять прописку, разводить скот и держать огород. Такие земли являются аналогом ИЖС, но больше подходят для деревень и поселков.

Минимальные и максимальные размеры участков с ВРИ ИЖС и ЛПХ зависят от Градостроительных документов (Правил землепользования и застройки) и могут отличаться в разных муниципалитетах, но чаще всего минимальный размер участков с ВРИ ЛПХ больше, чем ВРИ ИЖС.

Земли сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенного пункта и используются для нужд сельского хозяйства. Вопросы строительства на землях сельхозназначения прописаны в Земельном и Градостроительном кодексах, региональных нормативных актах.

Земли сельскохозяйственного назначения делятся на:

1. Земли сельхозназначения, включают в себя 20 ВРИ (в основном различные виды растениеводства и животноводства):

• строительство как капитальных, так и некапитальных строений зависит от наличия или отсутствия в составе таких участков сельскохозяйственных угодий.

2. Земли для ведения садоводства и огородничества:

• можно: строить как капитальные, так и некапитальные строения, которые могут быть как жилыми, так и нежилыми;

• нельзя: прописаться в построенном жилом доме.

На земельных участках сельхозназначения, в составе которых есть сельхозугодья, — градостроительный регламент не действует, как итог на данных участках действует иной правовой режим, который описывает возможности строительства на них зданий и сооружений.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники и прочее), — как часть земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. На сельхозугодьях, ввиду их особой плодородности, действуют более жесткие правила застройки.

Но все возникающие вопросы имеют различные варианты решений:

Сельхозземля без сельхозугодий

• Можно: строить капитальные нежилые здания, необходимые для сельхозработ. Варианты, какие здания можно строить на этих сельхозземлях, зависят от градостроительного регламента в ПЗЗ.

• Нельзя: зарегистрировать строение как жилое, прописываться в возведенном строении.

Сельхозземля, содержащая сельхозугодья

Несмотря на наличие Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ (который разрешил строительство жилых домов на сельскохозяйственных угодьях), в Тверской области региональным законом запрещено строительство жилого дома на сельскохозяйственной земле, содержащей сельхозугодья, везде, кроме городов Тверь, Конаково, Кимры. На территории этих трех городов на сельскохозяйственных угодьях строительство жилого дома допускается только на участке, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности.

Дом может быть только один, не выше трех этажей и общей площадью не более 500 кв. м. Площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка (например, для участка 1 гектар площадь дома по первому этажу не больше 25 кв. м, для участка 2 гектара площадь дома по первому этажу не больше 50 кв. м и т. д.).

Можно: размещать некапитальные сельскохозяйственные постройки, необходимые для обработки участка, без повреждения почвенного слоя, при условии ведения сельскохозяйственных работ не менее чем на 75% оставшейся площади участка. Это следует из Постановления Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482, определяющего признаки незаконного использования сельхозучастков.

Нельзя: строить жилые дома везде, кроме городов Тверь, Конаково, Кимры, в случае использования участка крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности. Строить капитальные нежилые дома.

Заросшие участки сельскохозяйственных угодий

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1509 «Об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения» установлено, что в случае наличия на участке площадью более 0,5 га древесно-кустарниковой растительности, а именно деревьев высотой более 5 метров с лесным растительным покровом, составляющим более 75% площади земельного участка, при подаче соответствующего заявления в Россельхознадзор о наличии лесов, расположенных на земельном участке сельскохозяйственного назначения, и принятии межведомственной комиссией положительного решения о возможности использования земельного участка для использования лесов, такой земельный участок даст собственнику возможность строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для производства, хранения и переработки продукции, в соответствии с целевым назначением такого земельного участка, в том числе фермерский жилой дом, без перевода такого земельного участка в другую категорию. Но с изменением вида разрешенного использования участка на виды, закрепленные пунктами 1–8, 10, 10.1, 13–15 части 1 статьи 25 Лесного кодекса.

Изменение категории земель

Еще один способ законной постройки зданий и сооружений — внести изменения в регламентирующие документы путем внесения изменений в Генеральный план района и Правила землепользования и застройки.

Генеральный план — документ по планированию и развитию территории, в том числе для изменения категорий земельных участков. В генплан можно вносить изменения, в том числе на основании заявлений граждан и юридических лиц.

В соответствии с ПЗЗ устанавливаются и изменяются виды разрешенного использования для земельных участков, определяются правила строительства для всех земель. Как и в генплан, в ПЗЗ можно вносить изменения, в том числе и на основании заявлений граждан и юридических лиц.

Генеральный план и ПЗЗ — это два документа, которые определяют судьбу земельных участков. Генеральный план — категорию земель и их изменение, а ПЗЗ — виды использования участков и их параметры застройки. После внесения изменений на участке можно строить то, что разрешено согласно новой категории земли и ее ВРИ.

Выводы

1. Размещение некапитальных сооружений, необходимых для обработки участка (без повреждений почвы), законодательно практически ничем не ограничено, кроме здравого смысла. Установка ульев на сельхозземлях с ВРИ «пчеловодство» разрешено, а с ВРИ «свиноводство» — нет. Но и во втором случае интереса к ульям со стороны надзорных органов не будет, при условии, что участок не заброшен.

2. Если участок зарос — его возможно вывести из сельскохозяйственного оборота и строить на нем, в том числе и жилые строения.

3. Также возможен перевод сельхозземель в категорию земли населенных пунктов с последующим резким удорожанием кадастровой стоимости участка.

4. Получить прописку возможно только в домах с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования с правом возведения жилых домов.