Ключевая ставка снижается — жилье дорожает

Опубликовано: 20.08.2026

Стоит ли поторопиться с покупкой квартиры на вторичном рынке.

Темпы роста цен на вторичное жилье оказались в пять раз выше, чем на первичное. Если квадратный метр в новостройках в I квартале 2026 года подорожал на 2% по сравнению с IV кварталом 2025-го, то в готовом жилье — уже на 10,4%, следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». Снижение ставок по ипотеке привело к оттоку спроса с рынка новостроек. Вторичка может более активно дорожать и на ожиданиях ужесточения условий семейной ипотеки, которое способно отрезать от программы многих россиян. Стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше дождаться снижения ключевой — в материале «Известий».

Насколько подорожают готовые квартиры

Средняя цена квадратного метра на вторичке по итогам I квартала 2026 года выросла на 10,4% к IV кварталу 2025-го и достигла 144 тыс. рублей, следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». Такая недвижимость дорожала в пять раз быстрее, чем новостройки: там средняя стоимость метра увеличилась только на 2% и достигла 219,5 тыс. рублей.

Раньше тенденция была обратной: цена новостроек росла быстрее. С I по IV квартал 2025-го готовое жилье подорожало лишь на 3%, тогда как новое — на 8,7%, следует из данных регулятора. Однако в 2026-м ситуация изменилась.

По сравнению с июлем прошлого года спрос на первичном рынке жилья в России снизился на 17%, тогда как на вторичном, напротив, увеличился на 45%, отметил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Рост числа сделок подтверждают и данные Роскадастра. За первое полугодие 2026-го в России продали 699,8 тыс. готовых квартир, что на 21% больше, чем годом ранее, сообщил директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.

Спрос на вторичное жилье сейчас продолжает расти, и это постепенно разгоняет цены на него, рассказала аналитик «Финама» Кристина Гудым. По ее словам, рынок ипотеки восстанавливается на фоне снижения ключевой. Доля рыночных программ в общем объеме выдач увеличилась с 19 до 37%, причем основной прирост пришелся именно на вторичное жилье.

При этом падение ключевой пока почти не отражается на стоимости рыночной ипотеки. Несмотря на ее уменьшение Центробанком с 16 до 14% с начала года, ставки кредитных организаций остаются в диапазоне 18–19%, отметил Валерий Тумин. По его словам, политика регулятора пока влияет на рынок скорее через настроения и ожидания, чем через реальное изменение ежемесячного платежа. Для многих покупателей стимулом к сделке становится уверенность в продолжении цикла на снижение ставки.

Почему россияне выбирают готовое жилье

Вторичный рынок остается привлекательным прежде всего из-за более дешевого жилья. К концу 2025-го разрыв цен на первичке и вторичке в ЦФО достиг 90%, писали ранее «Известия». При этом в целом по России он составил 65%.

Такой разрыв вместе с постепенным снижением ставок и возможностью в будущем рефинансировать дорогой кредит увеличивает интерес россиян к готовым квартирам, уточнил Александр Иванов из компании «Этажи».

Вторичная недвижимость сейчас действительно находится на пике спроса, и в ближайший год этот тренд, скорее всего, не изменится, считает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Главное преимущество готового жилья — возможность пользоваться квартирой сразу, тогда как при покупке новостройки собственнику часто приходится ждать сдачи дома и дополнительно вкладываться в ремонт.

При этом сегмент «новой вторички» — квартиры в домах не старше пяти лет — по качеству близок к новостройкам, но стоит заметно дешевле, добавил Валерий Тумин. Разница в цене между новой, но уже вторичной, и старой квартирами достигает 19,6% в Москве, 12% в Краснодаре, 11% в Уфе, 9% в Воронеже и Новосибирске.

Как изменение семейной ипотеки повлияет на спрос

Рост цен на готовое жилье может ускоряться на фоне ожидаемого ужесточения условий по семейной ипотеке. Сейчас льготные кредиты по программе доступны по ставке 6%, однако уже с 1 октября 2026 года ее условия могут существенно ухудшиться, отметил Евгений Шавнев. При этом именно льготные программы остаются одним из главных источников спроса на рынке новостроек.

Одно из обсуждаемых предложений — привязать ставку по семейной ипотеке к числу детей. Для семьи с одним ребенком она может составить до 12% в Москве, тогда как для многодетных обсуждаются условия на уровне 4%. При этом льготную ставку смогут сохранять только первые 15 лет кредита.

Такое ужесточение способно дополнительно перенаправить спрос на вторичный рынок, особенно со стороны семей с одним ребенком, считает Валерий Тумин. Для части заемщиков покупка готовой квартиры по рыночным условиям может оказаться привлекательнее, чем приобретение новостройки по более высокой цене, но по ставке лишь немного ниже и с последующими расходами на ремонт.

Семьи с одним ребенком могут начать чаще выбирать вторичный рынок, поскольку повышение ставки по семейной программе до 9–10% и выше уже не будет настолько сильно отличаться от рыночных условий, отметила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова.

Впрочем, окончательные параметры семейной ипотеки пока не определены. Представители власти уже высказывали недовольство обсуждаемыми изменениями, поэтому итоговое решение может отличаться от предыдущих обсуждений, отметил Валерий Тумин.

Стоит ли торопиться с покупкой готового жилья

В ближайшие месяцы вторичное жилье продолжит дорожать примерно на 0,5–1,5% в месяц против 0,3–0,5% на первичном рынке, прогнозирует Валерий Тумин из «Фам Пропертис». По его словам, это связано с устойчивым спросом. О нем также свидетельствует сокращение времени, в течение которого готовые квартиры по выгодной цене остаются доступными для покупки.

В Москве срок продажи таких объектов уже упал примерно до 90 дней, отметил Валерий Тумин. Это говорит о дефиците предложения, который вряд ли исчезнет в ближайшее время. Поэтому для покупателей, которые уже готовы оформлять сделку, ожидание может обернуться более высокой ценой.

Покупка вторички сейчас может быть выгодной для тех, кто рассчитывает быстро погасить кредит или в дальнейшем переоформить его по более низкой ставке, считает Александр Иванов из компании «Этажи». По мере роста спроса размер скидок на готовое жилье будет сокращаться, а цены — увеличиваться. Из-за этого ежемесячный платеж по ипотеке на один и тот же объект через год-два может увеличиться.

Однако есть аргументы и в пользу ожидания. Рыночная ипотека по-прежнему остается дорогой: ставки находятся на уровне 18–19% даже после снижения ключевой, отметил Валерий Тумин. Поэтому заемщикам, которые полностью зависят от кредита, может быть разумнее дождаться реального снижения банковских процентов, а не рассчитывать только на дальнейшее движение ключевой.

Впрочем, существенного снижения ставки ЦБ придется ждать достаточно долго, считает ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. К концу 2026 года она упадет только до 13–13,5%, а ипотека подешевеет лишь на 2–3 п. п. Поэтому, по мнению эксперта, не стоит долго ждать ее дальнейшего уменьшения — качественное и недорогое жилье на вторичном рынке можно покупать уже сейчас.

Источник - Известия