Как выбрать земельный участок под строительство дома

Опубликовано: 09.08.2023

Как выбрать земельный участок для постройки дома своей мечты — это вопрос из категории «на миллион долларов». Конечно, непонравившийся участок всегда можно продать, иногда даже с небольшой прибылью. Вот только потерю времени такая «инвестиция» не компенсирует, а потому лучше сразу угодить в десятку, чтобы максимально приблизить день овеянного грёзами новоселья.

В принципе, выбрать хороший земельный участок совсем несложно — если знать, на что следует обратить внимание. Подробный разбор затронутого вопроса и станет центральной темой представленной публикации.

Источник изображения: ru.freepik.com

Исследование участка: 7 главных особенностей

Если говорить откровенно, то идеальный земельный участок — это тот, к которому потянется душа.

Так бывает: приезжает покупатель на место — и понимает, что влюбился в окружающие его просторы и пейзажи, и что именно здесь он хочет засыпать и просыпаться, растить детей и встретить старость. Такую землю нужно брать потому, что все прочие недостатки можно устранить — были бы деньги.

Но перед тем, как купить участок в собственность, настоятельно рекомендуется исследовать перечисленные ниже особенности, чтобы избавить себя от потенциальных проблем и сложностей.

1. Вид разрешенного использования

Земельные участки классифицируются по виду разрешённого использования (ВРИ) — то есть, что можно, а что нельзя делать на конкретно взятой земле. Например, постройка жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения может обернуться штрафом и предписанием демонтажа здания.

Для строительства дома подойдут следующие виды участков.

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство): разрешается строить жилые дома, подсобные помещения и гаражи.

• ЛПХ (личное подсобное хозяйство): постройка жилых строений разрешается при условии, что участок находится в границах населённого пункта.

• Ведение садоводства: допускается постройка жилых и садовых домов, не предназначенных для постоянного проживания. Чаще всего такие участки относятся к СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), но бывают и исключения.

Проверить ВРИ очень просто — нужно запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого потребуется кадастровый номер участка или точный адрес.

Отдельно следует упомянуть, что ВРИ можно изменить. Изменение может быть легко осуществлено по желанию правообладателя участка, все ВРИ из основных видов использования территориальной зоны в ПЗЗ меняются самостоятельно, без дополнительных согласований. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр. Процедура изменения займет неделю.

2. Неточность данных

Иногда земельная документация грешит техническими ошибками, которые могут существенно усложнить использование участка.

1. Неправильный кадастровый план: фактические границы участка не соответствуют указанным в документах, чаще всего — накладываются на соседние участки.

2. Отсутствие межевания: границы участка не были определены в установленном законом порядке. В дальнейшем, при проведении межевания, обычно оказывается, что площадь участка несколько меньше той, за которую были уплачены деньги.

3. Соседство с ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий): наличие рядом охранных зон (например, линии газопровода) может наложить ряд ограничений на разрешённое использование участка.

Эти моменты самостоятельно проверить довольно сложно. Здесь лучше обратиться за помощью к специалисту, о чём будет дополнительно сказано ниже.

3. Юридические аспекты

Перед оформлением сделки необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемой земли.

1. Участок не должен находиться в аренде, иначе все обязательства, которые взял на себя предыдущий владелец в рамках заключённого договора, перейдут на нового собственника.

2. Собственник и его супруг/супруга, а также принадлежащие им организации не проходили процедуру признания банкротства: такое имущество, вероятнее всего, придётся вернуть в конкурсную массу.

3. Разрешение на продажу дали все совладельцы участка, а для несовершеннолетних лиц получено разрешение органов опеки. Если этот момент упущен, то сделка может быть расторгнута.

Удостовериться в отсутствии перечисленных и любых других ограничений также поможет выписка ЕГРН, в которой перечисляются собственники участка и наложенные обременения.

4. Рельеф и геологические особенности

Природные особенности участка прямо влияют на уровень затрат, требуемых для постройки комфортабельного жилья.

1. Возвышенности. Если участок находится на склоне холма, то постройка дома в таком месте обойдётся на порядок дороже. В особенности это касается песчаных и глинистых холмов, способных однажды прийти в движение и засыпать двор.

2. Неровности. Бывает так, что сам участок вроде бы ровный, но с небольшим уклоном. Это значит, что в «нижней» его части может скапливаться вода после дождей или в период весеннего половодья.

3. Грунт. Тип грунта влияет на выбор способа закладки фундамента под дом. Например, на песчаных или глинистых грунтах используется монолитный ленточный фундамент, а вот на торфяных или болотистых почвах придётся забивать сваи.

4. Грунтовые воды. Высокий уровень грунтовых вод несёт риск для целостности фундамента, усложняет саму процедуру отливки монолитного фундамента, а кроме этого угрожает подтоплением цокольных и подвальных помещений.

Для проверки перечисленных особенностей потребуется изучить топографическую карту местности и заказать инженерно-геологические изыскания в профильной организации.

Источник изображения: ru.freepik.com

5. Наличие коммуникаций

Если говорить об инженерных коммуникациях, то в приоритете всегда электроснабжение. Потому что там, где есть электричество, — там есть всё. Идеальный вариант — когда линия электроснабжения уже заведена на участок или собственник имеет на руках одобренный план технологического присоединения к электросетям.

Если ничего этого нет, то лучше обратиться в местную энергетическую компанию (адрес можно посмотреть на портале электросетевых услуг Россетей) и уточнить, насколько дорого будет стоить провести электричество на конкретно взятый участок.

С подключением к газоснабжению ситуация в целом аналогична, а вот с обеспечением водой имеются свои нюансы.

Центральный водопровод доступен только в пределах населённого пункта — да и то не везде. Как правило, владельцу приходится бурить скважину. Здесь лучше заблаговременно обратиться в местные компании, оказывающие буровые услуги, и проконсультироваться о перспективах водоснабжения по указанному адресу.

Однако зачастую бывает достаточно вырыть колодец и оборудовать его насосом для подачи воды в дом по трубам. Этот вариант дешевле и проще, а также не требует согласований, в отличие от бурения скважины.

В некоторых районах подземные водоносные слои находятся настолько глубоко, что стоимость бурения обретает какие-то совсем уж неприличные цифры.

6. Инфраструктура

Близость социальной инфраструктуры повышает уровень комфорта проживания в конкретно взятом районе: условно говоря, не придётся ехать за 50 вёрст, чтобы купить булку хлеба. Проверить наличие интересующих инфраструктурных объектов можно тремя основными способами: объехать окрестности лично, расспросить местных жителей или исследовать карту района.

Для оценки ситуации рекомендуется прояснить следующие моменты:

• где поблизости можно купить продуктовые и бытовые товары;

• насколько реально получить оперативную медицинскую помощь;

• далеко ли добираться к органам местной власти, детскому саду, школе, почте и прочее.

Отдельно нужно оценить развитость транспортной инфраструктуры.

• Вопрос №1: качество дорог, ведущих к участку. Если это грунтовка, то по весенне-осеннему бездорожью не всегда удаётся проехать даже на внедорожнике.

• Вопрос №2: можно ли приехать на место общественным транспортом — автобусом, электричкой, поездом?

7. План застройки района

Наконец, не лишним будет навести справки о планах развития района на ближайшие 5-10 лет. Ведь было бы крайне досадно купить хороший участок, построить там замечательный домик, а через три года увидеть, что рядом появился какой-нибудь химзавод, наполняющий округу смертоносной вонью.

Выполнить такую проверку можно, если разобраться в Генеральном плане района или населённого пункта — этот документ находится в свободном доступе на сайте администрации каждого муниципального образования.

Источник изображения: ru.freepik.com

Пошаговый план выбора участка

Проверять перечисленные выше особенности можно в произвольном порядке. Оптимальной является следующая последовательность.

1. Выехать на место и своими глазами посмотреть, насколько хорош участок. Лучше всего осенью или весной, когда все недостатки «выползают» наружу — видны скопления воды, а слой снега не маскирует особенности рельефа. Заодно можно будет проверить, ловит ли на участке 4G — куда сейчас без интернета?

2. Взять выписку из ЕГРН, чтобы проверить наличие арестов и обременений, а также сверить, совпадают ли данные участка с теми, что указаны в свидетельстве о собственности и кадастровом паспорте.

3. Изучить топографическую и геологическую карту местности.

4. Уточнить у поставщиков возможность подключения к электро- и газовым сетям, а также перспективы бурения скважины.

5. Подробно разузнать, какая инфраструктура имеется в пределах 3-5 километров.

6. Проанализировать Генплан на предмет появления по соседству нежелательных построек в будущем.

Когда все эти данные будут собраны, можно просчитать итоговую стоимость приобретения: сколько будет стоить участок, во сколько обойдётся постройка и благоустройство дома с учётом геологических и инфраструктурных реалий, сколько времени будет занимать поездка на работу. Если итоги подсчётов кажутся приемлемыми, то участок можно покупать.

Почему выбор лучше поручить профессионалу

Несложно заметить, что выбор земельного участка — задача очень объёмная и процедурно непростая. При этом ошибка любого этапа проверки может обернуться существенным возрастанием финансовых затрат или даже длительными судебными тяжбами с риском расторжения сделки.

Именно по этой причине анализ особенностей участка и подготовку документации для его покупки лучше доверить эксперту в области земельной недвижимости. В частности, привлечение эксперта позволит решить следующие задачи.

1. Полная проверка на предмет арестов, обременений, ограничений на использование и соответствия фактических границ указанным в кадастровом плане.

2. Углублённая проверка истории участка — позволяет избежать ситуации, когда первая продажа через суд признаётся незаконной, а все последующие продажи расторгаются «по цепочке».

3. Привлечение экспертов для выявления возможных сложностей предстоящего строительства дома, связанных с геологическим или ландшафтными особенностями.

4. Уточнение сроков и стоимости проведения на участок инженерных коммуникаций с учётом реалий «на местах».

5. Изучение Генерального плана для прогнозирования промышленной и инфраструктурной застройки района.

Заключение

Учитывая запутанность современного законодательства и сложность строительных технологий, правильный выбор и последующее оформление земельного участка требуют от покупателя быть юристом, геологом, геодезистом и строителем-универсалом в придачу.

К счастью, решить такую проблему очень просто — нужно воспользоваться услугами специалиста. Это и есть то самое единственно верное решение, которое станет первым шагом на пути к постройке дома своей мечты.