Как выбрать участок. Десять вопросов девелоперу перед покупкой земли

Опубликовано: 12.11.2021

Как купить участок и никогда об этом не пожалеть

Покупка земельного участка – одно из самых ответственных решений в жизни. Необдуманные «увидел, влюбился, купил» почти всегда приводят к сожалениям, проблемам и попыткам перепродать участок, чтобы вернуть хотя бы часть вложенных денег. Может оказаться, что участок «накрывает» охранная зона, или из-за неправильного межевания половина участка принадлежит соседу, или грунт несовместим с нормальным фундаментом.

Но ведь есть люди, которые ни разу в жизни не пожалели о покупке участка, даже наоборот! Как они покупают землю, и какие обстоятельства просчитывают перед покупкой, узнаем у директора по развитию проекта «Мой гектар» Игоря Калинина.

F.Н.: Игорь, сейчас проект «Мой гектар» объединяет 65 поселков в Московской и Тверской областях. Вы можете обобщить опыт землевладельцев? С какой целью эти люди покупали землю? На чем они основывали свой выбор?

И.К.: Наши покупатели – это, в основном, мужчины старше 35 лет, жители Москвы или Подмосковья. Как правило, у них есть семьи с детьми и средний, но стабильный доход. Абсолютное большинство участников проекта «Мой гектар» - 60% - покупало землю под родовые поместья и загородные дома, 10% - для создания сельскохозяйственного бизнеса, а еще 30% рассматривают покупку как инвестиции. Люди, которые приобретают участки под поместья и дачи, планируют построить на них дома для круглогодичного проживания в течение трех-пяти лет, хотят жить в удобном поселке с хорошей экологией.

F.Н.: Вы предлагаете покупателям большие участки. Гектар – это очень много для загородного дома. Люди вообще готовы покупать столько земли? А почему?

И.К.: Мы начали реализацию проекта «Мой гектар» с того, что запустили два поселка в Лихославле, в 236 километрах от МКАД. Земля была размежевана по гектарам, каждый участок тогда, в 2016 году, стоил 50 000 рублей. Участки были распроданы за месяц.

И чем дальше, тем больше людей хотят купить именно большие участки, у которых есть перспектива капитализации: через несколько лет их стоимость увеличится в разы. Игорь Калинин. Директор по развитию проекта "Мой гектар"

В настоящее время проект «Мой гектар» - единственная частная инициатива, привлекающая людей к освоению пустующей земли, но мы запустились всего на месяц позднее аналогичной государственной программы «Дальневосточный гектар». В государственной программе земля дается в безвозмездное пользование и переходит в собственность только при выполнении определенных условий. Разрешенные способы использования земли в «Дальневосточном гектаре» – это, в основном, животноводство, растениеводство и переработка сельхозпродукции, в некоторых районах еще и туризм.

Проект «Мой гектар» практически не ограничивает способы использования земли: покупаешь землю и можешь строить не только дом, но и ферму, или отель, или базу отдыха и т.д. В нашем проекте вместе с землей собственник получает бизнес-план развития участка (например, можно открыть эко-ферму и развивать агротуризм, а после построить гостиницу) и постоянную поддержку сервисной компании. Такая покупка может стать полноценным инвестиционным проектом. Стоимость земли вырастает в несколько раз.

F.H.: Это действительно так? Вы можете привести пример?

И.К.: Конечно. Мы начали развивать поселок «Усадьба в Завидово», и за полгода стоимость участков удвоилась. Второй пример успешной капитализации – поселок «Усадьба на Волге»: на старте участки стоили от 199 тысяч рублей, а после того, как собственники приняли решение о коллективном развитии поселка, участки стали стоить от 600 тысяч рублей. И таких примеров много. Стоимость земельных участков растет вместе с изменениями инфраструктуры поселка.

F.Н.: Но ведь по закону строить дома можно не на всех участках?

И.К.: Действительно, иногда человек покупает участок, и оказывается, что категория земли и вид ее разрешенного использования не позволяют построить дом. Перед покупкой любого участка нужно собрать максимум сведений самостоятельно или с помощью специалистов. Например, публичная кадастровая карта содержит сведения о точной площади участка, его кадастровой стоимости (от нее зависит налог на имущество), назначение и вид разрешенного использования земли. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности.

Это важно, потому что ряд категории земель запрещает любое строительство, а есть земли, категории которых предусматривают только «времянки» без фундамента. До недавнего времени полноценные капитальные жилые дома можно было строить только на участках с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования ИЖС или ЛПХ, или на землях сельхозназначения (до 2 июня этого года была оговорка «если они предназначены «для ведения садоводства»). Но потом был подписан федеральный закон N 299-ФЗ от 02.07.2021 года, который разрешает строить жилые дома площадью до 500 кв.м. и на фермерских угодьях. Если вы обратитесь к земельным экспертам в нашем проекте, то вам помогут разобраться или предложат сразу подходящие по всем законодательным нормам участки.

F.Н.: Какую сумму можно потратить на покупку участка? Когда человек должен сказать себе: «нет, для меня это слишком дорого?»

И.К.: Считается, что стоимость участка не должна превышать 20-50% от всех затрат, которые запланированы на загородное жилье. Поэтому наше предложение привлекательно для молодых людей со средним доходом: стоимость участка в проекте «Мой гектар» начинается от 100 000 рублей. Это честная цена, в предложение не «зашиты» дополнительные затраты. Земли в проект «Мой гектар» отбираются так, чтобы благоустройство требовало от собственников минимальных вложений.

F.Н.: Что еще важно при покупке участка? На что нужно обращать внимание?

И.К.: Люди часто покупают участок, не до конца понимая важность его местоположения. Придется добираться на работу, возить детей в школы и детские сады, покупать продукты и лекарства, обращаться к врачу. В наших поселках эта проблема решена – все они построены рядом с населенными пунктами, в которых есть необходимая инфраструктура, и до которых из Москвы в любое время года можно добраться на общественном транспорте. Второй важный момент – качественные подъездные пути: к участку должна вести нормальная дорога, которую регулярно чистят зимой. Мы в проекте «Мой гектар» начинаем строить дороги и подъездные пути одновременно с объявлением старта продаж. У нас запатентован модуль коллективного строительства дорог в загородных поселках, эта разработка позволяет собственникам не переплачивать за дороги, которыми они не пользуются.

F.H.: Имеет ли значение форма участка? Почему все стараются покупать прямоугольные наделы с отношением сторон 1:2?

И.К.: На таком участке проще расположить дом в соответствии с действующими в нашей стране нормативами: три метра от границы с соседями и пять метров от проезжей части. Для участка площадью в гектар эти нормативы не так актуальны, я бы посоветовал обратить больше внимания на уклон: лучше, чтобы его не было, или чтобы он был небольшим, иначе через него будут проходить талые воды. Еще один значимый момент, на который будущие собственники часто не обращают внимания при покупке – уровень грунтовых вод и состав грунта. Это важно для строительства фундамента, водоснабжения, возможности разбить нормальный сад и так далее. И я бы посоветовал отказаться от покупки участка с торфяным или насыпным грунтом и УГВ выше двух или ниже 25 метров.

F.Н.: Можно покупать участок вообще без коммуникаций, или это неправильно?

И.К.: Современные собственники загородных домов стремятся к автономным коммуникациям, но понятно, что на участке должны быть как минимум электроэнергия и хорошая вода из скважины или колодца. Здесь я тоже могу рассказать о нашем опыте: в проекте «Мой гектар» мы первыми в стране начали внедрять современные подходы к управлению землей. У нас создана управляющая компания, и каждый собственник в своем личном кабинете может заказать ей любую услугу для своего участка по льготной цене, действительно любую, от выкорчевывания деревьев или прокладывания траншей до расчета схем капитализации земли. А электричество на участки мы проводим или через УК, или по государственной программе через МРСК.

F.H.: В городской квартире можно годами жить, не зная, как зовут соседей по площадке. В загородной жизни люди взаимодействуют гораздо чаще.Человек должен быть готов стать частью сообщества, а бывшему горожанину это может быть трудно.

И.К.: Я понимаю, о чем вы говорите. В нашей стране освоение земель всегда было коллективным делом, вспомним хотя бы советские садоводческие товарищества. Интересно, что после распада СССР все СНТ оказались в одинаковых условиях, и в большинстве за 30 лет не смогли построить даже нормальные дороги, а в некоторых такая инфраструктура, что позавидуют многие парк-отели. От чего это зависит? Почему «Макдоналдс» стабильно работает в любых экономических условиях, а какая-нибудь столовая «Минутка» еле выживает? Философия нашего проекта «Мой гектар» построена именно на этом: мы мотивируем собственников коллективно развивать землю, увеличивать ее капитализацию и создавать инфраструктуру, достойную современного коттеджного поселка.

Для этого мы разработали целую систему коллективного развития территории. Обычно людям сложно организоваться, договориться и, как вы сказали, стать частью сообщества. Но мы создали единую информационную среду, которая помогает собственникам продуктивно сотрудничать и общаться. Это личный кабинет, и по нашему опыту мы можем сказать, что любой сложный вопрос решается в нем за день. Каждый собственник участвует в коллективном управлении процессами в поселках через разработанный с учетом всех законодательных норм модуль голосования Онлайн-поселок.

Можно предлагать свои варианты строительства общей инфраструктуры, поддерживать или не поддерживать предложения соседей, собирать финансирование общих проектов, выносить любые вопросы на общее голосование. В жизни поселка можно полноценно участвовать из любой точки планеты и управлять своим участком дистанционно, заказывая услуги управляющей компании и контролируя их исполнение. У нас честное партнерство с собственниками, мы стремимся к полной прозрачности. Благодаря уникальным цифровым технологиям, которые разработаны специалистами нашей компании, в личном кабинете доступны все данные о жизни поселка, карты, цифры, документы, проекты дорог, въездных групп и электрификации.

F.H.: Последние социологические опросы показывают, что 75% россиян мечтают о загородной жизни. Вы готовы делиться своими наработками в коллективном освоении земли с другими?

И.К.: Любая успешная компания построена на великой идее. У нас есть амбициозная цель – обеспечить доступной землей каждого россиянина, дать людям возможность попробовать себя в сельском хозяйстве, не меняя кардинально образ жизни. Мы хотим сломать этот стереотип, что земля – это дорого. Поэтому, конечно, мы готовы продвигать наши наработки и технологии, и мы уже делимся ими сфермерскими ассоциациями и фондами. В 2022 году мы запускаем совместный проект с Союзом садоводов России – будем помогать садовым товариществам в России решать вопросы голосований, сборов взносов, строительства дорог. Это важно. Земля – не просто собственность. Мы хотим возродить идею родовых поместий, хотим, чтобы земля передавалась от отца к сыну, мы хотим помогать людям осуществлять их мечты.