Как официально оформить самострой?

Опубликовано: 29.07.2020

За первые 6 месяцев текущего года только в столице было обнаружено 689 самостроев (около 494 тысяч м2). А это, по сообщению пресс-службы Государственной инспекции по недвижимости, почти вдвое больше, чем за тот же период 2019-го. Выяснилось, «рекордсменами» по незаконным сооружениям стали: Центральный, Северный, Южный и Юго-Восточный административные округа Москвы. Вице-мэр города, Владимир Ефимов, отметил, что объем демонтажа самовольных построек возрос на 51%.

Искусственный интеллект против незаконных дач

Владислав Овчинский, начальник Госинспекции по недвижимости, считает, что столь высокие результаты работы ведомства во многом связаны с использованием квадрокоптеров, а также — видеокамер и ортофотопланов. Так за меньшее время было исследовано больше площади:

«В первом полугодии 2020 года нами совместно с департаментом информационных технологий был запущен пилотный проект по внедрению систем искусственного интеллекта, который позволил увеличить долю выявления новых самовольных построек от количества обследованных объектов более чем в пять раз, с 15% до 78%».

Дмитрий Головин, начальник управления городского видеонаблюдения департамента информационных технологий, отмечает высокий потенциал алгоритмов систем видеонаблюдения на базе нейронных сетей. Ведь каждый год такая система обрабатывает более 1,5 млрд часов материалов (видео), фиксирует всевозможные нарушения, включая самострои. Точность выявления незаконных дач и других построек, как уточняют в ведомстве, возросла в 3 раза и продолжает увеличиваться.

Что такое самострой

В 90-х годах появилось множество строений. Со временем такие домики, бани и другие сооружения стали капитальными. Однако узаконить их по тем или иным причинам решили не все. Случается, когда человеку не до прохождения чиновничьих кабинетов, и он строит дом сам. То есть самовольными считаются все объекты строительства, на которые нет разрешения местных органов власти или же возведенные с нарушениями градостроительных норм.

Такой дом не может считаться собственностью, недвижимость нельзя подарить или продать. А бывает, что человек покупает земельный участок со строением, но по документам домик не существует. Пристройки к зданию и реконструкцию без согласования с инстанциями тоже относят к самостроям.

Порой строят даже в природных охранных зонах. К примеру, в этом месяце в «Серебряном бору» было снесено одноэтажное здание — самострой. Домик не зарегистрирован, право собственности на строение не оформлено. Сооружение ликвидировали, а территорию очистили.

Признаки самовольной постройки:

• участок, на котором находится объект, не имеет статуса «под строительство»;
• отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию, планировку) и проектной документации;
• сооружение возведено с нарушениями правил строительства;
• строение не согласовано с государственными органами;
• здание не поставлено на кадастровый учет.

Подлежит сносу

Владимир Ефимов, заместитель мэра Москвы, подчеркнул, что демонтаж таких объектов строительства необходим, так как самострои зачастую представляют опасность для граждан. Самовольные постройки возведены без учета строительных норм. Чиновник отметил, что половина выявленных незаконных сооружений была снесена самим собственниками в добровольном порядке.

Срок для сноса может быть разным, исходя из особенностей самовольной постройки — но составляет не менее 3-х месяцев и не более года. А для приведения самовольной постройки в соответствие с законными требованиями дается не менее 6 месяцев и не более 3-х лет.

По закону, статья 222 Гражданского кодекса РФ, самовольные постройки либо сносят, либо «переделывают» соответствии с принятыми нормами строительства. В этом же документе указывается, что помимо демонтажа за свой счет, владелец участка должен уплатить и штраф за неразрешенное строительство. Для физических лиц это 2-5 тысяч рублей, для юридических — от 500 тысяч до 1 млн рублей. Если речь идет о нецелевом использовании земли (когда участок сельскохозяйственного назначения, например), то штраф для физических лиц составляет 10-20 тысяч рублей, а для юридических — до 200 тысяч рублей. Сумма зависит от кадастровой стоимости.

Условия для легализации

Можно попробовать сделать это административным способом. Вся документация получается фактически задним числом. Подготавливается проект, зачем разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Объекты недвижимости можно узаконить и через Комиссию по самовольному строительству — направив просьбу «сохранить» дом. Если там сочтут сооружение безопасным и правильно построенным, то примут положительное решение — выдадут разрешение на строительство и все бумаги, нужные для ввода в эксплуатацию. Не всегда получается. Тогда уже обращаются в суд.

Через суд. Есть несколько условий, позволяющих узаконить самовольное строительство. Сооружение должно быть построено на участке, имущественное право на который узаконено (владельцем же выступает один человек); работы по строительству выполнялись по правилам; недвижимость не представляет опасности для граждан и не затрагивает интересы третьих лиц; не является объектом споров; все надзорные и контролирующие органы претензий к данному строению не имеют.

То есть в исковом заявлении важно приложить все экспертизы и документацию: технический план, заключение СЭС и др. Если же объект находится в зоне, где строить запрещено, надо доказать, что человек не знал или не мог знать об этом.

После решения суда уже можно зарегистрировать дом. Суд так же может предписать привести строение в соответствии с нормами.

Дачная амнистия

Пока дачная амнистия действует до 1 марта 2021 года (но есть предложение продлить срок еще на 5 лет). Одним из положений программы является упрощенный порядок оформления прав, как на жилые, так и на садовые дома — которые находятся на дачном участке (для ИЖС потребуется разрешение на строительство). Нужно представить техплан, подготовленный кадастровым инженером, документы на участок и уплатить пошлину 350 рублей.

А после этой даты собственнику земли уже придется воспользоваться уведомительным порядком строительства объекта (вступившим 4 августа 2018 года). То есть нужно уведомить органы местного самоуправления, которые выдают разрешение на строительство о начале и завершении работ. Так согласовываются параметры строящегося объекта и направляются соответствующий пакет документов в Росреестр, чтобы оформить права застройщика.

При этом до 1 марта 2021 года работает переходный период для тех людей, которые начали строительство до 4 августа 2018 года и не получали разрешения на строительство. Они могут направить уведомление в уполномоченные органы, и получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию не нужно. Если не сделать этого до 21 марта будущего года, придется оформлять права в суде. Планируется продлить дачную амнистию и уведомительный порядок до 2026 года, что позволит оформлять сооружения на основании прав собственности на землю, декларации и техплана. И подать бумаги в орган регистрации прав можно будет самостоятельно.

Источник - FORUMHOUSE