Управление коттеджным поселком: нужен ли закон

Опубликовано: 14.04.2022

В России создадут механизм регулирования вопросов оплаты содержания общей собственности в коттеджных поселках и правила управления ею. Соответствующий проект федерального закона, разработанный Минстроем России, опубликован на государственном портале нормативных правовых актов.

Документ был разработан по постановлению Конституционного суда (КС), который признал, что в действующем законодательстве не прописан правовой статус имущества в коттеджных поселках и правила пользования им. Юристы разъяснили, зачем нужен закон и какие изменения ждут собственников домов в коттеджных поселках.

Зачем нужен закон

Активная малоэтажная застройка привела к появлению коттеджных поселков, которые обособлены от сел и деревень. Как правило, такие комплексы имеют огороженную и охраняемую территорию с обособленной инфраструктурой, включающей в себя контрольно-пропускные пункты, дороги, ливневую канализацию, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, а также детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора мусора. Подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами, как правило, инфраструктура коттеджного поселка находится в частной собственности.

Ожидания жителей по размерам платежей за пользование инфраструктурой в таких поселках не всегда совпадают с тарифами, которые устанавливали собственники.

«Для взыскания задолженности собственники мест общего пользования ограничивали возможность пользования инфраструктурой. Доходило до установки шлагбаумов и ограничения прохода и проезда для жителей, не вносящих плату. Собственники домов, в свою очередь, ссылаясь на закон о местном самоуправлении, требовали предоставлять услуги по тарифам, прокладке коммуникаций и дорог органами местного самоуправления за счет бюджета. При возникновении споров о содержании имущества, обслуживающего более одного домовладения в коттеджном поселке, суды применяли в нормы Жилищного кодекса», — рассказал юрист Amulex.ru Андрей Еремин.

Судебная практика шла по пути упрощенного взыскания платежей за содержание общего имущества с жителей поселка, ежемесячный платеж взыскивался в размере, установленном собственником объекта инфраструктуры, уточнил Еремин. По его словам, Конституционный Суд в своем постановлении указал, что этого недостаточно, и поручил определить правовой режим имущества, используемого для общих нужд в жилищно-земельных комплексах. В результате Минстрой подготовил законопроект, регулирующий правила управления общим имуществом коттеджных поселков.

Какие изменения ждут собственников домов

Передача имущества в общедолевую собственность

Согласно документу, владельцы домов в коттеджных поселках смогут обратиться к собственникам имущества о передаче его в общедолевую собственность. Речь идет о поселках, сформированных ранее и поделенных на улицы, но не имеющих общедолевой собственности (с наличием вместо нее государственной, муниципальной или частной собственности), пояснил юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко. Он отметил, что процедура передачи в таком случае предусмотрена, но не до конца раскрыта, поэтому, скорее всего, при обсуждении законопроекта будут внесены нововведения в этой части.

Что такое общее имущество в коттеджном поселке

Проектом закона также устанавливается перечень имущества общего пользования в малоэтажном жилом комплексе, к которому относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания комплекса домов:

• котельные, водонапорные башни, тепловые пункты;
• проезды, велосипедные и пешеходные дорожки, переходы;
• тротуары, элементы благоустройства;
• детские и спортивные площадки, места отдыха;
• парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

В документе уточняется, что указанное имущество находится в общей долевой собственности всех владельцев домов в границах жилого комплекса, при этом право собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен. Закреплено право собственников жилых домов беспрепятственного прохода и проезда к своим земельным участкам, на которых такие дома расположены, свободно и без взимания платы.

Управление коттеджными поселками

Законопроектом также прописываются способы управления жилыми комплексами. Проект предлагает выбор формы управления общим имуществом малоэтажных жилых комплексов, чего ранее не предусматривалось. Можно только самим организовывать управление общим имуществом по аналогии с нормами об СНТ. Теперь вопрос управления общим имуществом коттеджных поселков будет урегулирован, отметил юрист Андрей Лямзин.

Это может быть непосредственное управление собственниками при условии, что количество индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе составляет не более 30; управление товариществом собственников жилых домов или управление управляющей организацией, уточняется в законопроекте Минстроя. Документом также установлены правила проведения собраний собственников, на которых они смогут выбрать способ управления, определить размер и цели расходов на обустройство коттеджного поселка, с какими энергоснабжающими организациями заключать договоры или какие ограничения устанавливать, например — на въезд в поселки.

Во многих положениях законопроекта за пример приняты нормы об управлении общим имуществом многоквартирного дома, уточнил Лямзин. Он подчеркнул, что, так же как и в многоэтажке, согласно документу, собственник индивидуального жилого дома не вправе:

• требовать выделения своей доли в праве общей собственности на общее имущество;
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество и права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок;
• уменьшать размер общего имущества возможно только с согласия всех собственников индивидуальных жилых домов.

«После принятия законопроекта при покупке участка для возведения дома или с уже построенными домами в коттеджном поселке гражданам гарантируется право собственности на объекты общего пользования и право беспрепятственного проезда к участку. Для жителей коттеджных поселков предусматривается возможность самостоятельно определять размер расходов, необходимых для содержания общего имущества, и участвовать в управлении малоэтажными жилыми комплексами. Потенциальные покупатели заранее будут знать, сколько им придется заплатить за коммунальные услуги», — резюмировал Еремин.

Источник: РБК.Недвижимость