Рост НДС: что ожидает рынок жилья в России?

Опубликовано: 26.09.2025

Несмотря на то, что сделки с жильем освобождены от НДС, именно из-за роста ставки налога на добавленную стоимость жилая недвижимость может подорожать. Однако одним только ростом цен изменения не ограничатся.

Минфин предложил с 2026 года увеличить ставку налога на добавленную стоимость (НДС) на 2 п.п — с нынешних 20% до 22%. Вместе с экспертами рассказываем, как увеличение НДС отразится на ценах на жилье, размере ипотечных ставок и рынке недвижимости в целом.

Как НДС касается покупателей жилья и застройщиков

Напрямую обычных россиян рост НДС не затронет — этот налог взимается не с физических лиц. «Однако повышение налогов всегда отражается на стоимости товаров и услуг, и жилье в этом случае не исключение», — говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

На первый взгляд, такая связь не вполне очевидна. Согласно пп. 23 п.3 ст. 149 Налогового кодекса, сделки по продаже как вторичного жилья, так и еще строящегося освобождены от НДС. Однако это не означает, что участники рынка недвижимости не ощутят влияние увеличения налогового бремени.

Сильнее всего с ним столкнутся застройщики — на других этапах реализации проектов, не связанных собственно с продажами, говорит президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. «Основная проблема заключается в том, что застройщики несут значительные расходы на закупку строительных материалов, оплату работ субподрядчиков и аренду оборудования, которые подлежат обложению НДС. Таким образом, даже небольшое изменение ставки налога окажет влияние на общие финансовые показатели отрасли», — поясняет Глушков.

Финальный итог — повышение НДС отразится и на покупателях жилья. Как минимум, они почувствуют его в виде роста цен, хотя эксперты предвидят и другие перемены на рынке недвижимости.

Как изменятся цены на новостройки

Сказать точно, насколько именно вырастут цены на жилье из-за увеличения НДС, довольно сложно. Хотя опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты склоняются к диапазону 1,5-5%.

• Рост цен на 1,5-2% ожидают аналитики ФГ «Финам».
• Рост немного выше 2% предсказывают в НОСТРОЕ. И поясняют: доля НДС в общем объеме налоговых отчислений застройщиков составляет около 2-3%. «Однако сдерживать рост цен будут высокая конкуренция в столичных и других крупных региональных центрах, а также государственные ипотечные программы и субсидирование ставок проектного финансирования», — говорит Антон Глушков.

• На 3–5% могут подорожать новостройки по оценке аналитиков агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). «Чем длиннее цепочка подрядчиков и поставщиков, тем выше будет кумулятивный эффект от повышения НДС», — поясняет свой прогноз директор группы рейтингов финансовых институтов НКР Александр Диваков.

На вторичном жилье рост НДС тоже отразится

«На вторичном рынке рост цен будет менее заметным, поскольку продавцы — физлица, и они НДС не платят», — говорит Александр Диваков. Однако подорожать может и вторичка, причем сразу по нескольким причинам, считают эксперты.

«Цены могут вырасти вслед за новостройками и из-за повышения комиссий агентств недвижимости, которые также включают НДС», — поясняет аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Кроме того, могут подорожать услуги агрегаторов объявлений и юридических сервисов, которые также зачастую закладываются в стоимость вторичного жилья, предвидят в НКР.

Снижение ипотечных ставок замедлится

В последние месяцы на фоне снижения ключевой ставки планомерно снижаются и ставки по рыночной ипотеке. Ранее предполагалось, что этот процесс будет динамично продолжаться и в дальнейшем. Однако на фоне принятого решения о повышении НДС ситуация на некоторое время может измениться.

«Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что расценивает проект бюджета как дезинфляционный, однако допускает краткосрочную реакцию цен на повышение НДС, отмечая, что эффект, скорее всего, будет временным, разовым и не станет источником устойчивого инфляционного давления. Поэтому не исключено, что регулятор решит несколько замедлить темпы снижения ключевой ставки в ближайшие кварталы, но ускорит процесс позднее, ближе к середине или во второй половине 2026 года. Соответствующим образом, вероятно, будут вести себя и ипотечные ставки», — говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Замедление темпов снижения ипотечных ставок допускают и в АКРА. По словам Ирины Носовой, это может произойти из-за вероятного ужесточения денежно-кредитной политики Центробанка на фоне роста цен, вызванных повышением НДС.

Как изменится рынок новостроек

Антон Глушков, президент НОСТРОЙ:

— Поскольку застройщики будут вынуждены адаптироваться к новым параметрам налогообложения, возможны кратковременные отступления от планов реализации существующих проектов. Это связано с необходимостью пересмотра бюджетов, потенциального поиска новых партнеров, а также оптимизацией производственных процессов у поставщиков строительных материалов.

Однако мы не видим значительных рисков для сокращения инвестиционной деятельности в строительной отрасли именно из-за увеличения НДС благодаря существующим программам государственной поддержки как застройщиков, так и покупателей недвижимости.

Вероятно, застройщики могут переключиться на создание более доступных типов жилья, ориентируясь на потребности широких слоев населения. Это позволит многим из них сохранить конкурентоспособность и избежать дальнейшего падения спроса.

Источник - РБК