Обменять квартиру на дом реально!

Опубликовано: 10.05.2025

Если хочется переехать из города в деревню, необязательно продавать свою квартиру и искать дом для покупки. Можно попытаться провести обмен квартиры на дом. В чем плюсы и минусы такого способа, разбираемся с экспертами.

Что такое обмен и можно ли поменять квартиру на частный дом

Обмен - это сделка, в ходе которой собственники добровольно и навсегда обмениваются принадлежащими им вещами, в данном случае - недвижимостью. Важно! Обменять на дом можно только приватизированную квартиру. Муниципальная в таком обмене участвовать не может.

Отличия договора мены и договора купли-продажи:

• Первый подразумевает, что одно имущество меняется на другое. В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: отдает свою квартиру и получает дом (или, соответственно, наоборот).
• По договору купли-продажи один владелец недвижимости продает, второй - покупает. Покупатель платит продавцу определенную сумму и становится собственником жилья.

Бывает два вида обмена: равноценный и неравноценный.

• Равноценный обмен. Суть его в том, что два клиента договариваются о равноценной стоимости квартиры и дома. То есть признают, что у обмениваемой недвижимости одинаковая рыночная стоимость.
• Неравноценный обмен. При таком обмене квартиры на дом соглашаются, что у двух объектах недвижимости своя рыночная цена. Тогда тот, чье жилье дешевле, доплачивает оговоренную сумму.

Юридически обмен оформляется как договор мены. Но в зависимости от конкретной ситуации обмен формально может быть и другим типом сделки.

Как поменять квартиру в городе на дом: инструкция

Чтобы обменять квартиру на дом, нужно:

• найти подходящий вариант
• оценить стоимость
• собрать документы по списку
• составить и заключить договор
• зарегистрировать переход права собственности в Росреестре

Договор мены

Классический способ обмена - именно по договору мены.

Для этого нужно найти дом, который устраивает вас, с владельцем, который не против переехать именно в вашу квартиру.

Плюсы такого способа:

• при последующем расторжении договора мены по какой-либо веской причине каждая из сторон остается при своем имуществе - они могут поменяться обратно (если, конечно, одна из сторон уже не продала новое имущество). При оформлении договора купли-продажи бывает, что деньги вернуть гораздо сложнее.
• будет лишь одна сделка мены, а не две сделки купли-продажи (хотя такой вариант оформления тоже возможен).
• нет необходимости денежных расчетов.

Сделка с доплатой

Желательно заранее провести оценку и квартиры, и дома. Если в документах не указана стоимость, то предполагается, что участники договора меняются равноценным имуществом. И если позже выяснится, что в доме текут потолки и не работает отопление, а значит, его стоимость значительно ниже, добиться компенсации будет сложно: стороны уже признали, что имущество стоит одинаково.

Если обмен неравноценный, и вместе с квартирой ее владелец должен передать бывшему владельцу дома некоторую сумму, то нужно иметь в виду, что вряд ли получится сделать это с помощью ипотеки - банк попросит оформить сделку как куплю-продажу.

При этом можно договориться о компенсации не деньгами, а другой недвижимостью или вещами. Например, вместе с квартирой владельцу дома отойдет гараж или мебель.

Trade-in

Обменять квартиру на дом можно и по схеме trade-in. Как правило, вторичную недвижимость меняют на новое жилье. Но обмен это лишь по сути. Формально при таком обмене проходят две независимые сделки. Первая - продается квартира клиента (стоимость дома на этот период может быть зафиксирована). И в этом случае девелопер-застройщик помогает с продажей жилья.

Но имейте в виду, что стоимость квартиры при этом может быть несколько занижена. Зато при таком механизме переезда за город можно получить ипотеку на доплату.

Какие документы нужны для обмена квартиры на частный дом

Для обмена квартиры на дом необходимо подготовить и на квартиру, и на дом, и на участок.

Для всех участников сделки понадобятся следующие документы:

• паспорт, свидетельства о рождении детей,
• согласие супруга на обмен, заверенное нотариусом,
• письменное согласие органа опеки, если есть несовершеннолетние дети,
• паспорт и доверенность представителя, если сделкой занимается доверенное лицо.

Документы для владельцев квартиры:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности из Росреестра,
• справка о жильцах, зарегистрированных в помещении,
• технический паспорт с планом из БТИ,
• документ об отсутствии задолженностей за ЖКУ,
• заключение независимого оценщика.

Владелец дома предоставляет дополнительно следующие документы:

• кадастровый план участка с расположенным домом,
• техпаспорт с планом дома,
• выписку из домовой книги,
• выписку из ЕГРН,
• документы по межеванию,
• справки на постройки, не отраженные в выписке.

Если домом владеют еще с советских времен, то нужно заранее проверить, есть ли на него все документы. Зачастую владельцы не делали межевание и не оформляли на здание свидетельство о собственности. Тогда сначала придется заняться сделать межевание.

В договоре мены обязательно должны быть прописаны:

• технические характеристики квартиры и дома, которыми меняются,
• стоимость недвижимости,
• условия, на которых совершается сделка,
• права и обязанности участников соглашения,
• размер доплаты, если проводится неравномерный обмен.

Договор мены недвижимости не регистрируется в Росреестре. Здесь проводится лишь регистрация права собственности на два объекта, в отношении которых был составлен договор мены. Чтобы завершить процедуру, надо подать документы в Росреестр через МФЦ.

Какие налоги нужно платить при обмене квартиры на частный дом

То, что владельцы меняются имуществом, не используя деньги, не освобождает их от уплаты налога на доходы физических лиц в 13% - ведь каждый из них отдает свое имущество, получая что-то взамен.

Если в договоре прямо не указано, что есть доплата, то предполагается, что имущество равноценное. С какой суммы тогда платить налог? Как правило, учитывается кадастровая стоимость недвижимости.

Исключения и льготы по уплате НДФЛ такие же, как при купле-продаже жилья. Так, если недвижимостью владели больше 3 или 5 лет (в зависимости от того, как она была приобретена), то налог платить не нужно. Также сумму налога можно уменьшить на сумму расходов при приобретении этого жилья.

Стоит ли менять городскую квартиру на частный дом в 2025: мнение эксперта

Среди преимуществ сделок обмена - минимальные риски, говорит юрист Ангелина Трусова. Если сделка сорвется, то владельцы остаются с прежним имуществом и ничего не лишаются. Также понятно, где можно найти бывшего владельца - по собственному прежнему адресу.

Кроме того, в этом случае достаточно провести только одну сделку, тогда как при купле-продаже придется оформлять две. И можно избежать денежных расчетов.

Среди минусов сделок по обмену:

• сложно найти одновременно понравившийся дом с владельцем, которому нравится ваша квартира. Провести несколько сделок в этом плане проще: сначала продать свое жилье, а потом найти то, что нравится вам.

• более редкий механизм приобретения недвижимости, придется найти риелтора, который в нем разбирается.

Нужно учитывать и в целом преимущества и недостатки городской квартиры и загородного дома, советует нотариус Андрей Старшов. Так, переехав в дом, можно расширить жилплощадь (дом, как правило, просторнее квартиры), здесь нет шумных соседей сверху и сбоку. Можно обустроить участок - поставить свою беседку, качели, сделать бассейн. Среди минусов - необходимость поддерживать дом и участок в нормальном состоянии, убирать листья и чистить снег, следить за деревьями и кустарниками (удобрять, поливать, опрыскивать). Как правило, за городом обязательно нужна машина - чтобы поехать в магазин, отвезти ребенка в садик или школу, самому добраться до работы. Кроме того, отмечает он, за последние годы квартиры были более выгодным приобретением: за 2023-2024 год их стоимость выросла на 12%, тогда как стоимость домов - лишь на 7%.

Источник - Российская газета