Новый формат на земельном рынке

Опубликовано: 04.06.2021

А. Голубев ― 12 часов и 07 минут, у микрофона Алексей Голубев, здравствуйте. Тема нашего эфира сегодня «Новый формат на земельном рынке». У нас в студии Инна Демкина, заместитель генерального директора компании «Большая земля». Инна, добрый день.

И. Демкина ― Добрый день.

А. Голубев ― И Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар». Игорь, здравствуйте.

И. Калинин ― Здравствуйте.

А. Голубев ― Коллеги, расскажите, пожалуйста, мы сегодня просто можем вот интернет открыть, и увидеть там буквально сотни тысяч объявлений о продаже земельных участков разной величины. Помогите сориентироваться в этом выборе, разнообразии, как найти тот участок, который ннужен, и главное не наткнуться на каких-нибудь злоумышленников.

И. Демкина ― Безусловно, рынок у нас настолько обширный, в нём огромное количество предложений. Но первостепенно стоит определиться с тем, какой участок вы хотите, где он будет находиться по расстоянию, отдаленности, какой категории он будет. После этого вам нужно уже определиться именно с компанией, с которой будете взаимодействовать.

Мы со своей стороны рекомендуем крупные компании, имеющие уже имя на рынке, которые занимаются продажей участков в течение длительного времени. После обращения в компанию необходимо будет уточнить, является ли эта компания собственником участка, предоставит ли она вам все документы, подтверждающие право собственности. После этого ознакомиться с этими документами. Ну и, наверное, от себя хотела бы сказать, так как я являюсь юристом, что без мнения эксперта, специалиста, лучше не заходить в сделку. Так как заключить договор, и уже после этого узнать, что всё-таки с землей что-то не так, с правом собственности, есть ограничения, обременения -- это крайне неприятно и потеря денег. Поэтому, безусловно, я думаю, что экспертное мнение, это самое важное.

А. Голубев ― А расскажите, пожалуйста… Наверное к вам вопрос, Игорь. Расскажите про проект «Мой гектар». Я просто знаю, так у нас на слуху такие вещи, как программы «Дальневосточный гектар», «Ленинградский гектар», что-то такое. Есть даже «Арктический гектар». А «Мой гектар» имеет отношение вот к этим всем программам?

И. Калинин ― Да, всё верно. Ну, давайте разберемся, что есть общего, и какие отличия у проекта «Мой гектар», программы «Дальневосточный гектар» и других государственных программ. Начнём с того, что в 2013 году, в июле правительство РФ утвердило Федеральную целевую программу устойчивого развития сельских территорий. Это Федеральная программа, государственная. С этого времени государственные структуры, и частные компании начали разрабатывать планы по тому, как применить эту программу и выстроить там свою деятельность. Первые реальные шаги, в рамках этой программы были в 2016 году. Причём программы государственные («Дальневосточный гектар») и программы со стороны частного бизнеса («Мой гектар») возникли практически одновременно. «Дальневосточный гектар» возник в июне 2016 года, это программа, которую инициировал Дмитрий Анатольевич Медведев, и она очень популярна, то есть о ней все знают.

Программу-проект «Мой гектар» инициировала группа компаний «Большая земля», это один из самых крупных оптовиков на рынке загородной недвижимости в Центральном Федеральном округе. Так вот в чём общее, в том, что эти программы, они работают в рамках одной целевой государственной программы. Ее целью является вовлечение земель, которые вышли из сельскохозяйственного оборота, развития территории на соответственно сельской местности.

В чем отличие? Во-первых, даже само название «Дальневосточный гектар» это программа, которая позволяет взять жителям достаточно большой участок во временное использование, на Дальнем Востоке. То есть, мы изначально предусмотрели, чтобы земли, которые можно было брать не во временное использование, а чтобы их можно было выкупить в частную собственность, чтобы эти земли находились в Центральном Федеральном округе. В первую очередь, речь идёт о Центральной России, Московской области, Тверской области, ну и прилегающих к ним территорий. Третье, очень важное отличие проекта «Мой гектар» от государственных проектов то, что у нас есть сервисная компания, которая помогает развивать и осваивать территорию в коллективном формате. То есть мы предоставляем услуги по развитию инфраструктуры и освоению участков, в частности для каждого собственника.

А. Голубев ― Вы уже частично затронули тему вот расположения этих участков. Я правильно понял, что гектар можно приобрести даже в Московской области.

И. Демкина ― Да, безусловно, на данный момент у нас в компании находится 50 проектов, которые мы уже реализовали. Все проекты можно подробно посмотреть на сайте Мой гектар, там же вы увидите их расположение. Изначально, в истории нашей компании, развитие у нас идёт на северо-западе от московского региона, это Новорижское, Ленинградское шоссе. Самый ближайший земельный поселок - "Усадьба в Завидово", примерно 100 километров от МКАДа, и "Усадьба в Подмосковье" по Новорижскому направлению тоже примерно 100-110 километров. Так же, у нас есть более отдаленное направление, это по Ленинградскому шоссе, Вышний Волочек, Бологое. Если вы знаете Бологое, это город, который находится между Петербургом и Москвой, соответственно как граждане, проживающие в Санкт-Петербурге, так и в Москве могут подобрать для себя самый удобный земельный участок по расположению. Ну, и на самом деле у нас запросы со всей территории России, потому что всё-таки здесь и хорошая экология, и мы подбираем участки вблизи населенных пунктов, водных объектов, с удобной транспортной доступностью, причём круглогодичной. И безусловно, такой ассортимент даёт возможность каждому выбрать тот участок, который подойдет именно ему.

А. Голубев ― Ну а часто вот самые вкусные кусочки что называется, разбирают в первую очередь. А можно купить участок в каких-то живописных, действительно красивых местах, по берегам рек, может быть?

И. Калинин ― Я с вами согласен, что всегда самые красивые места, и самые лучшие, они выкупаются в первую очередь. Во-первых, хочу сказать что мы все наши поселки располагаем на северо-западе Москвы. Если мы с вами откроем карту экологии Московской области, то увидим, что северо-запа - это самые чистые экологические места. Этому есть понятные причины, во-первых по розе ветров, ветра дуют там с севера на юг, поэтому выдувает всё. Во-вторых, отсутствие вредных производств на северо-западе, ну и самое главное, это наличие обширных территорий, которые заняты лесами как хвойными так и лиственными, значит и наличие большого количества водных объектов.

Все наши посёлки располагаются рядом с достаточно крупными водными объектами. То есть такие, как например Московское море, Вазузское водохранилище, это объект Мосводоканала, то есть это питьевая вода, чистейшая. Вышневолоцкое водохранилище, рядом с историческим городом Русская Венеция. Мстинское водохранилище, такие озера, как озеро Пирс, Княжье озеро. На берегах реки Волги, причем речь идет именно об истоках Волги, там где она берет своё начало, в районе Селижарово, дальше протекает через Ржев, через Упсовский район, район Старицы. Такие реки, как Осуга, Тверца, Коша, Держа, и так далее. Благо красивых у нас в стране достаточно.

У нас вообще территории, 1⁄6 часть суши всей планеты, поэтому мест живописных много, они есть для всех, и мы выбираем именно те наши земельные активы, которые как раз славятся вот этими красотами. И Северо-западное направление, и Московская область, и Тверская область. Я думаю, что знаете, что Игорь Михайлович Руденя с 2016 года, который занимает пост губернатора Тверской области, в том числе одна из его целей, это развитие региона, развитие туристического направления Тверской области. Он прекрасно справляется с этой задачей, и проект «Мой гектар» очень лаконично ложится в рамках развития туристического направления северо-запада, и это наша общая задача как государства, так и частного бизнеса идти в ногу со временем, осваивать те территории, которые действительно заслуживают внимания.

А. Голубев ― Вот захожу на ваш сайт Мой гектар, и тут огромная карта с огромным числом участков на продажу. Это всё актуальные земли? Какие вообще из них можно покупать?

И. Демкина ― Безусловно, это актуальные предложения, и на своём сайте мы собрали различные предложения для запроса любого человека. Наверное, первостепенно стоит сказать, что примерно 65% запросов у нас идёт на строительство садовых, дачных домов, для развития личного подсобного хозяйства. Далее идут запросы для постройки индивидуального жилищного дома, для круглогодичного проживания. Сейчас наверное набирает достаточно сильно популярность, это развитие крестьянско-фермерского хозяйства, очень многие обращаются для возможности постройки базы для разведения скотоводства, овощеводства. Это очень популярно на данный момент, все хотят жить в экологически чистой среде, питаться хорошими продуктами. Так же набирают популярность инвестиционные проекты для размещения кемпингов, глемпингов, домов отдыха. И на нашем сайте у нас есть такие категории, которые дают возможность построить такие строения, заняться бизнесом. Дополнительно, мы даём возможность для инвестиционных вложений, ну я думаю, что немножечко позднее мы более подробно расскажем, как же инвестировать в землю, насколько это выгодно.

А. Голубев ― У меня вопрос, вот вы говорите, можно покупать в качестве дачного участка. А гектар то целый зачем, это же много, это правильно, 100 соток получается.

И. Калинин ― Да.

А. Голубев ― Мы привыкли к шести соткам, дача у нас обычно, а тут 100.

И. Калинин ― Всё верно, вы знаете, то есть как раз проект «Мой гектар», он ломает стереотипы мышления о том, что земли мало. У нас действительно достаточно большая территория, но при этом, по определенным причинам, мы привыкли жить в рамках 5-6 или 10 соток, коттеджных поселков, и дачных некоммерческих товариществ. Я вам могу сказать, отталкиваясь от статистики, у нас в среднем покупают не один гектар, а два гектара. Это средняя статистика по покупке. Почему? Во-первых для того, чтобы в перспективе не заниматься расширением, не выкупать землю у ваших соседей, или арендовать эту землю, чтобы можно было расшириться. Или с точки зрения как бы перепродажи этого участка, на перспективу. На своем личном опыте могу сказать следующее, что гектара, на самом деле мало. Когда начинаешь осваивать территорию, гектар заканчивается достаточно быстро. Никто не говорит о том, чтобы весь гектар нужно засаживать травами, пахать его. У нас в семье есть такое небольшое поместье, загородная резиденция, так её можно назвать, на берегу Рыбинского водохранилища. Площадь участка составляет порядка 2,5 гектаров. Гектар, это достаточно широкие возможности: не только построить дом, там баню, гараж, и всё. Вы можете разместить там тепличное хозяйство, посадить сады, вырыть пруд, построить теннисный корт и баню. У нас, например, есть два пруда, один для купания, второй для технических нужд. Есть просто зона отдыха, где мы по вечерам сидим у костра, жарим шашлыки. Эта территория граничит с лесом. То есть, при этом не обязательно огораживать всю территорию, это может быть огорожено забором да, часть где вы живёте, где стоит жилой дом, а оставшаяся территория - это просто территория прилегающая, но находится в вашей частной собственности. И поверьте, это большое счастье иметь землю, быть собственником. Вот это вот чувство, когда ты идёшь по своей земле, трогаешь деревца, которые растут на твоём участке, это здорово.

А. Голубев ― В общем, мечта человека постковидного, пережившего карантин, да, понятно. Я напомню, что у нас в студии Инна Демкина, зам. генерального директора компании «Большая земля», и Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар». У меня вопрос о статусе этих земель, которые можно приобрести в собственность. Это деревня, СНТ? Что это за земли?

И. Демкина ― Небольшая юридическая справка. У нас земли делятся на категории и на виды разрешенного использования. Категория – это основа, а виды, это уже более точное определение, чем же можно заниматься на конкретном земельном участке. В наших проектах мы предусмотрели возможность наличия земель сельхоз.назначения, с различными видами разрешенного использования: овощеводство, скотоводство, растениеводство, дачное строительство, и так же земли населенных пунктов. По-сути, они отвечают всем тем видам, что мы видим в городе. Это строительство индивидуального жилищного дома, строительство магазина, зоны отдыха, дом отдыха. И каждый из клиентов может под свой запрос подобрать определенный участок, который необходим для той застройки, которую он всё-таки планирует на нём сделать. Если говорить об СНТ, то всё-таки СНТ - это форма организации граждан на определенной земле, на определенном поселке. Для наших поселков, у нас тоже есть такой формат, как организация граждан. Для земель сельхоз.назначения, это кооператив. Сельскохозяйственный, потребительский, производственный кооператив, где люди вместе собираются, и коллективно определяют судьбу дальнейшую развития нашего посёлка. Для земель населенных пунктов, это товарищество собственников недвижимости. Это такой же формат организации граждан на местности, для определения дальнейшего развития инфраструктуры наших поселков, как будет протекать жизнь, как они будут голосовать, и что они вообще хотят видеть на данных поселках.

А. Голубев ― А мы уже вспомнили про пандемию, нельзя об этом не сказать. Сейчас возрос в связи с ограничениями спрос на загородные дома, все хотят купить землю, или снимать хотя бы дом. Помогаете ли вы как-то ускорить этот процесс с обустройством, с благоустройством, со строительством инфраструктуры, чтобы человек не жил на каком-то вспаханном поле там десятилетиями?

И. Калинин ― Конечно. Ну, во-первых стоит отметить, что пандемия, которая началась в прошлом году, она поменяла во многом психологию людей. Этому есть понятная причина: это введение карантина, закрытие границ, опять же распространение вируса. И если посмотреть на статистику, то у нас количество запросов, и количество собственников в прошлом году увеличилось в три раза, по сравнению с 2019 годом. И если посмотреть на статистику сейчас, то за 4 неполных месяца, у нас количество запросов ещё увеличилось в разы. То есть, стоит отметить, то что наша с вами психология поменялась, и мы уже никогда не будем прежними, после пандемии. Сейчас во многом люди задумались о том, что очень важно иметь помимо квартиры земельный участок, на который можно выезжать из густонаселенной территории, отдыхать от шумного города, ходить в лес за грибами, за ягодами, иметь возможность приобщить детей к труду, а не к гаджетам, оторвать их от гаджетов. Родителей вывезти на природу, выращивать чистые экологические продукты, всё это можно сделать на своём гектаре. Это раз. Многие даже задумываются о том, чтобы иметь как минимумзапасной плацдарм для того, чтобы в случае чего можно было уехать на свою территорию, и просто напросто жить там, и возможно даже для того, чтобы земля кормила.

Мы многие помним и 90-е годы, когда за счет того, чтобы были свои участки, и все выращивали продукты, в частности и моя семья, за счет этого в том числе жили, имели возможность выжить.

С точки зрения помощи, я уже упомянул о том, что у нас есть сервисная компания, и мы изначально, когда закладывали идею проекта «Мой гектар», задумывались о том, что нужно обязательно помогать развивать территорию. Потому, что процессы коллективного развития требуют инициатора, они требуют генеральной линии для того, чтобы был кто-то, кто бы вёл за собой, и давал возможность инструменты людям, коллективно развивать территорию. Поэтому, в 2017 году мы открыли сервисную компанию, целью которой является объединение людей в рамках одного коллектива, в рамках одной структуры, и возможность освоения территории совместно. Для этого, у нас есть собственный парк строителей техники, дорожно-строительного управления. Мы делаем дороги сами, за счёт этого минимизируем затраты на строительство дорог.

У нас есть все специалисты, которые работают как в офисе, это инженеры, архитекторы, дизайнеры, проектировщики, там сметчики, но большая часть людей работают именно на местах, в поселках. Штат сервисной компании на сегодняшний момент, превышает 100 человек. И большая часть, это как раз строители, рабочие бригады, трактористы, бульдозеристы, инженеры, которые работают на местах, строят дороги, строят линии электропередач, занимаются монтажом электросетей, обустраивают места общего пользования, КПП, организуют охрану. То есть, делают всё для того, чтобы построить базовую инфраструктуру поселка. И все услуги по освоению своей территории, и по освоению своего участка можно заказать из личного кабинета. Прямо сейчас можете зайти на сайт Мойгектар.ру, и там будет перечень услуг, и сколько они стоят. Они стоят о многом даже ниже рыночной стоимости. Значит, абсолютно все услуги по развитию вашего участка, и вашей территории.

А. Голубев ― Но вот иметь гектар, это конечно хорошо, но мы же не Ротшильды все как говорится, тем более времена сейчас такие, не простые. А дорого это, землю собственную иметь? Ещё и целый гектар.

И. Демкина ― Вы знаете, когда в 2016 году мы запускали проект «Мой гектар», первое, с чего мы начали, это мы решили уточнить у наших знакомых, родственников, просто людей, сколько же стоит один гектар земли. И ответы были абсолютно разные, но наверное меньше, чем 1 миллион, никто нам не ответил. На тот момент, первый наш поселок мы запускали по цене 50 тысяч рублей за 1 гектар, многие просто не могли поверить, то что такая цена возможна.

На данный момент сейчас у нас уже 50 поселков, и сегодня минимальная стоимость одного гектара земли составляет 100 тысяч рублей. Безусловно, предложений у нас достаточно, и наверное средняя цена примерно составит 200, 300, 400 тысяч рублей. Есть участки особых зон, они находятся около водных объектов, это первая береговая линия, и конечно, там цена может уже доходить до миллиона, двух миллионов. Но в любом случае все предложения, они дают возможность каждому из клиентов подобрать участок, который будет по карману именно ему.

Дополнительно, у нас в компании есть формат предоставления уникальных условий рассрочки, с каждым клиентом мы индивидуально проговариваем и решаем, в каком формате удобно было бы рассчитаться за данный земельный участок. Мы достаточно лояльны, и готовы идти навстречу нашим покупателям, и понимаем, что у всех есть различные обстоятельства. Дополнительно, не так давно, наверное примерно год назад, мы добавили такую скидку, как 10% многодетным. Тем, у кого есть три и более детей, мы готовы предоставлять дополнительную скидку, мы хотели бы, чтобы люди развивались на земле, чтобы дети росли на земле. И вот от нашей компании, от проекта «Мой гектар», у нас есть специальные условия.

А. Голубев ― Понятно. Игорь, а вообще земля, как инвестиционный инструмент, это сегодня актуально?

И. Калинин ― Безусловно. Более того, многие собственники рассматривают проект «Мой гектар», в том числе как инвестиционный проект, не только под личные цели. Ну, я даже не скрою, что я сам, и многие мои коллеги, кстати говоря, в рамках команды инвестируют, покупают участки, и имеют возможность, потом заработать. И я считаю, что это абсолютно нормально. Мы сейчас многие мыслим как инвесторы, рассматриваем разные точки роста, куда можно проинвестировать средства. Более того, для того, чтобы было прозрачно и понятно какова капитализация, и какие есть пути заработка денег, мы разместили несколько работающих стратегий, прямо на сайте проекта Мой гектар, можно зайти, посмотреть стратегии и понять расчет, капитализация. Сколько можно вложить, в какой срок можно отбить, получить добавленную стоимость. Я сейчас не буду углубляться в цифры, но если сравнивать например с проектами по новостройкам, где средняя капитализация там достигает 25, 30, 35% … 35 считается достаточно высокий показатель, то в рамках проекта «Мой гектар», средняя капитализация достигает 200-250% на горизонте полтора года, если это зона интенсивного развития, где мы сразу же фарсированно начинаем строить инфраструктуру поселка. Значит и 2 года, 2,5 в среднем, это зона стандартного развития.

Еще у нас поселки делятся по зонам. Поэтому вот стратегия «предприниматель», которая подразумевает покупку участка на старте продаж, по минимальной стоимости 100-200 тысяч рублей, дальше инвестирование средств в развитие инфраструктуры, в среднем 100-120 тысяч рублей, на горизонте 1-2 года, значит и капитализация достигает там 200-250%.

А. Голубев ― Последний буквально вопрос. Вот выбрал я участок на сайте, мне надо туда ехать, смотреть, заключать сделку, как происходит это? Буквально 10 секунд у нас.

И. Демкина ― Мы предусмотрели все возможности дистанционного оформления сделки. У нас есть аэрофотосъемки, видеотуры. Вы можете выбрать этот участок самостоятельно, не выезжая на местность. Далее, полностью всё сопровождение сделки мы берем на себя, от момента заключения договора, до перехода права собственности. При этом, мы предусмотрели такой формат, как подача документов с помощью электронно-цифровой подписи, так и с помощью доверенности. Поэтому, вы можете нам передать все полномочия, по проведению данной сделки.

А. Голубев ― Спасибо вам большое, мы говорили о новом формате на земельном рынке. С нами были Инна Демкина, зам. генерального директора компании «Большая земля», и Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар», до свидания.

И. Демкина ― До свидания.

Источник - Радио Эхо Москвы