Как подобрать правильно и купить участок под строительство дома

Опубликовано: 05.06.2020

Природа, чистый воздух, лес, тишина… это далеко не полный список преимуществ жизни за городом. Почти 70% россиян хотят жить в собственном доме. Но чтобы его построить, необходимо определиться с участком. Это важный и ответственный этап, к которому не стоит подходить эмоционально. Иначе радость покупки обернется серьезными проблемами. Как купить землю под строительство и не потерять деньги и время?

Выбор места

Участок подбирается один-два раза в жизни, далее возведение дома, благоустройство территории, поэтому ошибка может стоить дорого. Важно найти достаточное количество достоверной информации о месте.

Для начала изучите открытые источники:

• Публичная кадастровая карта. У каждого участка есть свой номер, по которому вы узнаете точную площадь, кадастровую стоимость, месторасположение, форму, четкие границы и назначение земли.
• Генеральный план. Найти его можно на сайте местной администрации. На нем вы увидите не только свой будущий участок, но и планируемые объекты местного назначения (школы, детский сады, производственные предприятия и т.д.), транспортной инфраструктуры, охраняемых природных территорий.

Желательно узнать все о подъездных путях к участку, возможно ли к нему подъехать зимой, когда лежит снег. Насколько земля отдалена от города, как добраться к ней, если нет личного автотранспорта. И главный вопрос — это экология: наличие рядом мусорных свалок, промышленных компаний с вредными выбросами и крупных автодорог.

Обследование участка

На этом этапе следует изучить геометрию. Подходящим для строительства дома является плоский участок, который располагается на возвышенности или на верхней части слона. Идеальным считается земля правильной прямоугольной формы, с ориентацией: с востока на запад. Для кого-то квадратная. Но на практике ситуация другая. Любой участок надо «доводить до ума», учитывая его рельеф. Все зависит от вашего бюджета. Или выравнивать землю, или делать сложный ландшафтный дизайн.

При подборе участка нужно учесть район его расположения, тип подстилающего грунта и глубину залегания грунтовых вод. Если местность болотистая, то желательно найти план мелиорации для понимания, нет ли угрозы затопления участка в различные периоды года.

Перед тем, как определиться с проектом дома, необходимо провести геологические изыскания для выбора типа фундамента и возможности строительства подземной части (подвал, гараж). На болотистой территории и местности с нестабильными грунтами можно возвести любой тип постройки, в том числе с цоколем, но вложения будут немаленькие.

Какой участок земли купить под строительство?

Вариантов несколько:

• ИЖС. Эти участки пользуются наибольшим спросом, находятся в пределах жилых населенных пунктов.Основное требование — не более 3 этажей.
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Обычно участки приобретаются с целью возведения дачного домика и ведения небольшого хозяйства. По новому закону разрешено организовывать ДНП на землях поселений, что почти приравняло их к ИЖС.
• СНТ. Строить капитальный дом не запрещено, но по документам он будет проходить как дачный домик. Земля стоит недорого по сравнению с ИЖС, но дороже, чем в ДНП.
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Такие участки находятся за городом и используются для выращивания сельскохозяйственной продукции и разведения домашних животных, птиц. Если земля расположена в границах поселений, то строить дом для постоянного проживания разрешено.

Сколько стоит участок?

Слишком низкая цена может вызвать сомнения. Поэтому следует выяснить у продавца о наличии или отсутствии коммуникаций. Если их нет, то это дополнительные расходы и время на проведение и согласование.

На стоимость земли влияет ее категория (ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП), месторасположение расположение, инфраструктура, транспортная доступность, приближенность к населенному пункту, насаждения (которые придется убирать), юридические обременения (санитарная зона, арендные права).

Если сравнивать цену участков в разных регионах, то разброс даже в одном районе будет большим.

Планируете построить дом, имейте в виду, что земля должна стоить около 30% от всего проекта. Это поможет при поиске.

Юридические особенности

При покупке участка следует убедиться, что продавец является реальным собственником. Это доказывает соответствующее свидетельство, если земля оформлялась с января 1998 по июнь 2016 года, а с июля 2016 года — выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Если участок находится в аренде с правом переуступки, то составляется договор не купли-продажи, а уступки прав аренды. Но покупатель становится не собственником, а арендатором.

Важно узнать, отсутствуют ли обременения на землю (арест или залог) и сервитут (право проходить или проезжать через участок). Эти сведения доступны. Для этого следует запросить выписку из ЕГРН. Также необходимо убедиться в отсутствие налоговой задолженности.

Если у продавца отсутствует кадастровый паспорт (отменен в 2017 году), то сведения о том, где проходит газопровод, подземный кабель, включен ли участок в водоохранную зону и др., можно получить из обобщенной выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

У большинства земельных наделов нет четких границ. По документам одни, на деле другие. От продавца можно требовать проведение работ по межеванию, чтобы случайно не поставить забор на территории соседа.

Где купить землю?

Самое простое обратиться к площадкам: Авито, ЦИАН, Домофонд и другие. На этих сайтах выкладывают объявления о продаже недвижимости частные лица и некоторые организации.

Еще проще ввести в любом поисковике: «куплю земельный участок под строительство дома и предполагаемый регион».

Чтобы не тратить время на самостоятельный выбор участка, эксперты рекомендуют обращаться в специализированные компании. Исключается риск недобросовестной сделки, как это может быть с частниками. Не придется самостоятельно заниматься сбор всех документов. Все это экономит время и деньги.

При покупке земли опытные собственники советуют познакомиться с соседями, узнать с какими сложностями они столкнулись, как решали проблемы и т.д. Учет вышеуказанных деталей позволит сделать правильный выбор, и ожидания обязательно совпадут с реальностью.