Как избежать ошибок при покупке земли?

Опубликовано: 22.02.2021

Категория земель, коммуникации и документы — что нужно проверить перед покупкой земельного участка для строительства частного дома.

В 2020 году в результате пандемии и перевода большого числа сотрудников на удаленную работу в России резко вырос спрос на различные форматы загородного жилья. Его популярность продолжит расти и в 2021 году. Драйверами роста спроса называют льготные ипотечные программы («Сельская ипотека» и ипотека на ИЖС), разрешение использования маткапитала для строительства домов, а также продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года.

Все это позволило многим россиянам задуматься о строительстве загородного дома для всесезонного проживания. Но не у всех есть деньги на покупку сразу готового дома, и выбор готовых домов небольшой, а цены резко пошли вверх. Выход — покупка земельного участка, чтобы потом возвести на нем частный дом с учетом собственного бюджета и потребностей.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке земельного участка, какие коммуникации там обязательны, какие документы нужно проверить и к какой категории земель должен относиться участок, чтобы на нем впоследствии согласовали строительство именно индивидуального жилого дома.

Как выбрать земельный участок для частного дома

Земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — лишь один из многих видов разрешенного использования земель, участок может располагаться в населенных пунктах, СНТ или ДНП. Объекты жилой недвижимости строятся на землях разного назначения, и большинство участков на загородном рынке Подмосковья подходит для этого — статус земель практически везде позволяет, говорит руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

В земельном и градостроительном законодательстве существуют два основных понятия, которые имеют отношение к тому, что можно строить на земельном участке, — это категория земель и вид разрешенного использования (ст. 7 Земельного кодекса). Для строительства частного жилого дома участок должен быть для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (личного подсобного хозяйства) на землях населенных пунктов или для садоводства.

Если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом нельзя, говорит адвокат, член Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова.

При юридическом анализе приобретаемого земельного участка требуется исследовать существующие ограничения в его использовании, которые вполне могут быть скрыты не самым добросовестным продавцом. Среди таких ограничений руководитель направления коммерческих споров юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин выделяет:

• специальные санитарно-защитные зоны и полосы;
• непосредственную близость к магистральным линиям различных трубопроводов;
• придорожные полосы и т д.

Существующие ограничения, о которых продавец может умолчать, могут привести к таким правовым последствиям, как невозможность зарегистрировать право собственности на построенный жилой дом, понуждение к сносу самовольной постройки, поясняет юрист.

На покупку или на строительство частного жилого дома проще будет получить и ипотечный кредит — в отличие от строительства летней дачи, на которую можно оформить лишь потребительский кредит. Помимо статуса жилого дома и наличия всех необходимых коммуникаций, для получения ипотеки стоит смотреть и на такие параметры, как наличие улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом. Обязательно назначение земли — под жилищное строительство.

Земля для дома. Что продают в Подмосковье

В Подмосковье (с учетом не только участков ИЖС, но и земель другого назначения) на продажу выставлено 31,7 тыс. участков, год назад — 35,9 тыс. Снижение за год — на 11,7%, подсчитали в ЦИАН.

Снижение числа предложений отмечено абсолютно по всем направлениям, что связано с вымыванием объектов на фоне активного спроса на протяжении всего прошлого года. В 2020 году количество просмотров объявлений о земельных участках в Подмосковье увеличилось на 64% по сравнению с 2019-м. Наибольший прирост отмечен в мае (+157%) и июне (+121% в годовой динамике).

Свет, вода, газ: коммуникации на участке

Нередко бывает, что девелопер не подключает никаких коммуникаций к участку, не берет на себя обязанности даже по подведению электричества.

Это самые дешевые предложения на рынке. «Но все-таки в большинстве поселков девелоперы обязуются подвести коммуникации — электричество, магистральный газ, водоснабжение. Но иногда в дешевых проектах девелоперы этого не делают либо останавливаются на каком-то этапе», — говорит Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости».

Важно проверить техусловия, другие документы на землю и коммуникации, рекомендуют эксперты. «Если вы оговорили покупку участка с электричеством и газом, нужно не только по документам, но и вживую убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений. При выборе земельного участка следует обратить внимание на то, как девелопер выполняет свои обещания, оценить его прошлые проекты, а также проследить за соблюдением сроков реализации текущего», — рекомендует Дмитрий Таганов.

Требования к коммуникациям установлены государственными стандартами. Для жилых домов это СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные, актуализированная редакция СНиП 02.31.2001. Требований много, и самостоятельно проверить объект капитального строительства на предмет соответствия всем нормам сложно. Для этого лучше заказать экспертизы, рекомендуют юристы.

Перед тем как осуществлять любые юридические действия с земельным участком, необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта, а также выписку о переходе прав.

Как проверить документы

Перед тем как осуществлять любые юридические действия с земельным участком, необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку о переходе прав, чтобы отследить, кому и по каким сделкам земельный участок передавался. Проверить статус земельного участка можно в публичной кадастровой карте либо заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или онлайн по кадастровому номеру.

Обременения на ту или иную землю могут быть связаны с установленным сервитутом (право ограниченного пользования), нахождением в залоге или наложенным на участок арестом. Обычно все эти сведения указаны в ЕГРН.

Комментарий юриста

Василий Малинин, руководитель направления коммерческих споров юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры»:

— Нелишним будет проверить добросовестность продавца. Сделать это можно, заказав сведения из ЕГРН (выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости). Полученная информация о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости поможет сделать вывод о количестве объектов, принадлежащих или принадлежавших конкретному лицу. Очевидно, что в ситуации, когда ваш продавец заключает множество сделок по различным объектам недвижимости в сжатые сроки, может оказаться, что такое лицо замешано в мошеннических схемах, следовательно, приобретаемый земельный участок впоследствии может быть истребован.

Гражданское законодательство в вопросах истребования имущества у покупателя оперирует понятием добросовестности (ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как указано в ст. 302 ГК РФ, добросовестным будет являться лицо, которое, возмездно приобретая имущество, не знало и не могло знать о том, что отчуждатель имущества не имел права его отчуждать.

П. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о разрешении на застройку земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Источник - РБК.Недвижимость