К чему могут привести новшества в выдаче семейной ипотеки?

Опубликовано: 02.10.2025

Введение дифференцированной ставки по самой востребованной госпрограмме может повысить число отказов для семей с одним ребенком, отмечают эксперты. Причина — увеличение показателя долговой нагрузки.

Возможные изменения в программе «Семейная ипотека», которые находятся на рассмотрении Минфина, скажутся на семьях с одним ребенком — повышение ставки для них увеличит показатель долговой нагрузки (ПДН), следует из поступившего в редакцию исследования аналитиков «Домклик». Аналитики уточняют, что рост ПДН способен увеличить число отказов по льготной ипотеке для таких семей.

В исследовании указывается, что медианный ежемесячный платеж по семейной ипотеке у семей с единственным ребенком в 2025 году составляет 31,4 тыс. руб. в месяц. В случае повышения ставки для таких семей до 12% платеж вырастет на 38%, до 43,5 тыс. руб., подсчитали аналитики.

Результатом такого повышения станет рост показателя долговой нагрузки, который рассчитывается как доля от дохода за исключением других обязательств, которая будет тратиться на ежемесячный платеж. Это повлечет за собой увеличение числа отказов по госпрограмме для семей с единственным ребенком. В «Домклик» подсчитали, что среди тех заемщиков Сбербанка, кто взял семейную ипотеку в 2025 году, около 20% не смогли бы получить кредит при ставке в 12% — их ПДН составил бы более 80%. «Если брать в расчет, что половина (55%) из них — семьи с одним ребенком, возможности взять кредит лишилось бы 11% семей», — заключают в «Домклик».

В исследовании приводятся данные последней переписи населения, согласно которым более 55% семей в России — с одним ребенком, 33% — с двумя, а три и более детей приходится на оставшиеся 12% семей. Всего в России 11,6 млн семей с ребенком в возрасте до семи лет, а общая доля семей, в которых такой ребенок единственный, то есть подходящий под условия получения семейной ипотеки, составляет порядка 34% от общего числа семей с детьми.

«Таким образом, порядка 2,8 млн семей, за исключением уже воспользовавшихся программой (1,2 млн семей), могут лишиться доступа к выгодной ставке», — резюмируют аналитики.

Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка:

— Дифференцирование льготных ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества детей приведет к потере части ипотечных заемщиков, особенно тех, кто не сможет уложиться в ограничение показателя долговой нагрузки на уровне 80%. Таким образом, общая доступность программы из-за непрохождения порога ПДН в 80% снизится на 10%.

Часть заемщиков будут вынуждены искать более дешевые объекты недвижимости, чтобы уложиться в лимиты, что повлечет необходимость подбора жилья меньшей площади, которое меньше подходит для семей с детьми.

Из-за снижения ключевой ставки ЦБ все более привлекательными будут становиться ипотечные кредиты на рыночных условиях, в таком случае часть объемов ипотечного кредитования перетечет на вторичный рынок, где стоимость сопоставимых объектов в среднем ниже и шире выбор.

Изменения обязательств по ипотеке при снижении льготной ставки до 4%

Аналитики напоминают, что обсуждаемые поправки включают возможность снизить ставку по семейной госпрограмме до 4% для заемщиков с тремя и более детьми. В этом случае медианный платеж для них снизился на 28,6% — с 31,4 тыс. до 22,4 тыс. руб. в месяц. На таких условиях доступ к семейной ипотеке получили бы дополнительно 7% заемщиков.

В «Домклик» обращают внимание, что с учетом доли семей с тремя и более детьми право на такую ставку в 2025 году получили бы только 0,8% получателей семейной ипотеки.

Влияние на рынок недвижимости

В исследовании также отмечается, что после введения дифференцированных ставок семейная госпрограмма может стать невыгодной для заемщиков — при условии снижения ключевой ставки до 12–13%. Такую возможность 20 сентября 2025 года озвучил советник председателя Банка России Кирилл Тремасов, не исключив при этом и более значительного снижения — менее 10% к концу 2026 года.

В этом случае заемщики, воспользовавшиеся семейной программой по ставке 12%, окажутся в ситуации, когда рыночная ставка ниже льготной. «При паритете ставок многим семьям будет выгоднее брать рыночную ипотеку на вторичное жилье, которое дешевле и шире представлено на рынке недвижимости», — отмечают эксперты, добавляя, что в этом случае не будет решаться такая задача льготных программ, как поддержка строительной отрасли.

В «Домклик» напоминают, что именно семейная госпрограмма остается абсолютным лидером по объему ипотечного кредитования — по итогам августа 2025 года на данную программу пришлось 68,5% выданных в «Сбере» жилищных кредитов.

Подробнее о программе «Семейная ипотека» и о тех изменениях, которые предлагалось в нее внести, читайте в материале «РБК Недвижимости» «Кредит по прописке и разные ставки: как хотят изменить семейную ипотеку».

Методология исследования

Спрос на ипотечные госпрограммы оценивается по выдачам Сбербанка с учетом траншей — последующих выдач по ранее одобренным кредитам, что объясняет присутствие на графиках завершившейся в 2024 году программы «Господдержка».

Для оценки численности детей, не достигших семи лет, были использованы данные Росстата из статистического сборника «Численность населения по полу и возрастным группам на 1 января 2024 года».

Для оценки численности и доли семей с детьми до семи лет был использован сборник Росстата с итогами переписи населения 2020 года: том 8 «Число и состав домохозяйств», таблица 3 «Частные домохозяйства, состоящие из двух и более человек, по типам, размеру домохозяйства и числу детей моложе 18 лет».

Возрастное распределение детей в семьях с разным числом детей учитывалось как одинаковое. То есть вероятность того, что ребенку до семи лет, не зависит от того, единственный он в семье или у него есть братья или сестры.

Для оценки количества семей с хотя бы одним ребенком число семей с одним ребенком было умножено на один, с двумя — на 2,0, с тремя и более — на 3,5 как среднее число детей в многодетных семьях.

Сумма условного количества детей задана как сумма детей в семьях. Далее был получен весовой коэффициент по трем типам семей (с одним, двумя, тремя и более детьми) как отношение количества детей в каждой группе к сумме условного количества детей. Количество семей с хотя бы одним ребенком до семи лет было получено как произведение весового коэффициента на общее число детей до семи лет в России.

Для расчета медианного ежемесячного платежа был использован аннуитетный тип платежа по следующей формуле: A = S × [ i × (1 + i) ^n ] / [ (1 + i) ^n — 1 ], где S — сумма кредита (основной долг), i — месячная процентная ставка (годовая ставка / 12 / 100), n — общий срок кредита в месяцах. Были использованы данные об ипотечных сделках «Сбера» за 2025 год по программе «Семейная ипотека». Для расчета потенциального платежа были использованы данные о сделках по семейной ипотеке, где ставка была установлена на уровне 12%.

Для расчета показателя долговой нагрузки использовалась следующая формула: ПДН = (Сумма ежемесячного платежа по ипотеке / Величина ежемесячного дохода) × 100%. Были использованы данные об ипотечных сделках «Сбера» за 2025 год по программе «Семейная ипотека». Для расчета потенциального количества заемщиков, подпадающих под риск отказа, были использованы данные о сделках по семейной ипотеке, где ставка была установлена на уровне 12% и подсчитано количество заявок, где ПДН превысил уровень 80%.

Для расчета коэффициента отсеивания на 1 п.п. изменения ставки использовались данные о потенциальной доле лишившихся возможности получить кредит по семейной ипотеке из-за превышения порога ПДН в 80%. Коэффициент отсева = 20% / 6 п.п. ~ 3.33% на 1 п.п.

Источник - РБК