ИЖС на подъеме: госпрограммы стимулируют рост

Опубликовано: 21.07.2025

На рыночных условиях выдается только 2% кредитов на покупку домов.

В июне выдачи в сегменте кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) достигли максимума за семь месяцев. Ключевой фактор развития — госпрограммы. Объем рыночных выдач находится на минимальном уровне — 2%. Это обусловлено высокими ставками кредитования, ростом цен на строительство жилья и введением в сегмент эскроу-счетов.

Объем выдачи ипотечных кредитов на ИЖС и покупку готовых частных домов в июне текущего года достиг максимума с ноября 2024 года, составив 45 млрд руб., свидетельствует статистика института развития «Дом.РФ».

В июне в Сбербанке было выдано около 36 млрд руб. на загородное жилье (60% выдач пришлось на готовые загородные дома, а 40% — на строящееся жилье). ВТБ в июне выдал около 5 млрд руб. на ИЖС и готовые дома (на последние приходится более 70% выдач). В банке «Дом.РФ» с начала года объем кредитования ИЖС составил 15,7 млрд руб.

Сегмент восстанавливается с начала года, но медленными темпами, и пока его значения сильно уступают результатам двух прошлых лет.

За шесть месяцев нынешнего года, по данным «Дом.РФ», было выдано 179,370 млрд руб. кредитов на строительство и покупку готового жилья (за шесть месяцев 2024 года — 586,8 млрд руб.).

При этом в 2025 году практически все кредиты на ИЖС и покупку готовых домов выдаются по льготным программам. Так, в июне их доля в общей выдаче составила 98%, следует из данных «Дом.РФ».

Крайне низкая доля рыночных программ кредитования в сфере ИЖС обусловлена прежде всего высокими ставками, считают эксперты. Так, например, согласно данным «Банки.ру», максимальная рыночная ставка на строительство жилого дома в Москве доходит до 29% годовых, а на покупку готового дома — до 30% годовых. Столь высокая ставка «в условиях удорожания стоимости строительных материалов и работ приводит к росту суммы кредита, и использование рыночных инструментов становится полностью нецелесообразным», отмечает директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталья Богомолова.

С 1 марта для получения кредита на цели ИЖС стало обязательным использование счетов эскроу (однако в льготном кредитовании этот механизм использовался банками и ранее). Это означает, что подрядчики не могут использовать деньги заказчиков, а вынуждены строить за свои либо кредитные средства в рамках проектного финансирования. «Размещение средств заказчиков—физических лиц на эскроу-счетах для части подрядчиков делает необходимым получение кредита, а это дополнительные требования к подрядчику»,— отмечает эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко. При этом, как отмечает директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич, «риски в ИЖС, связанные с недостроем, существенно выше, кроме того, такие проекты требуют больших затрат на оценку и осуществление контроля по использованию кредитных средств». С введением эскроу-счетов на рынке сократилось количество подрядчиков, отвечающих требованиям банков и способных получить кредит. Это, в свою очередь, привело к удорожанию стоимости работ, отмечает Сергей Гордейко.

Виталий Костюкевич считает, что «развитие строительства типовых проектов позволило бы увеличить долю ИЖС в портфелях банков». Как отмечает Сергей Гордейко, для банка такие проекты «дают надежду на завершение строительства в короткий срок и получение залога дома в дополнение к залогу земельного участка». Сегмент кредитования ИЖС продолжит восстанавливаться в дальнейшем, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Однако эксперты отмечают, что этот процесс будет очень плавным. «Преобладание льготных выдач в сегменте будет сохраняться еще очень долго»,— отмечает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Как отмечает Сергей Гордейко, возможность роста сегмента связана со снижением ставки кредитования, отсутствием роста цен на строительство и достаточным количеством подрядных организаций. Все эти факторы сложатся не в 2025 году, а позже — начиная с 2026 года, добавляет эксперт.

По мнению Натальи Богомоловой, до конца текущего года в сегменте ИЖС будет выдано кредитов на сумму около 450 млрд руб., а совокупный объем выдачи к середине 2026 года может составить порядка 60 млрд руб. в месяц, добавляет Юрий Беликов.

Источник - Коммерсантъ