Итоги полугодия в «тисках» ставок: кто выйдет из кризиса с легкой душой и тяжелым кошельком?

Опубликовано: 06.08.2025

«Аналитический центр ДОМ.РФ» выпустил отчет об итогах первого полугодия на рынке жилья. Директор по развитию проекта «Мой гектар» Игорь Калинин проанализировал ключевые выводы отчета и оценил их влияние на загородный сегмент.

В материале — главное из отчета «ДОМ.РФ», выжимка ключевых цифр и то, что они могут означать для покупателей, инвесторов и участников рынка недвижимости.

От 20% к 18%: первая ласточка или ложная надежда

Отчет «ДОМ.РФ» в очередной раз отразил сложную ситуацию на рынке: застройщики столкнулись с охлаждением спроса, а покупатели — с крайне высоким уровнем ставок по рыночной ипотеке.

В целом, июль был отмечен несколькими важными событиями:

• 1 июля — «год без льгот» — ровно 12 месяцев прошло с момента отмены всеобщей льготной ипотеки и последней возможности практически у всех россиян взять ипотеку по ставке 8% и даже менее.

• 25 июля — долгожданное снижение ключевой ставки с 20% до 18%.

«Это, безусловно, важный и позитивный сигнал для отрасли жилищного строительства. Решение окончательно подтвердило, что пик высоких ставок пройден», — отметили в Аналитическом центре ДОМ.РФ.

На волне сдержанно-оптимистичного поведения регулятора, уже с 28 июля несколько крупных банков объявили о пересмотре условий по ипотеке.

Например, в «Сбере» минимальные ставки по жилищным кредитам на «Домклик» составили 19,4% годовых на покупку новостроек, 19,8% — на приобретение вторичного жилья, 19,8% — по программе «Строительство жилого дома». Напомним, что месяц назад минимальные ставки по рыночным программам были на уровне 22,7%.

Многоквартирные, но мало проданные

После окончания действия льготной ипотеки продажи жилья в новостройках резко просели: за первое полугодие зарегистрировано 10,4 млн кв. м, что на 26% меньше, чем в 2024 году. В условиях высокой ставки рыночная ипотека стала малодоступной. В ответ застройщики переориентировались: теперь 37% сделок (в прошлом году — 24%) осуществляется за наличные или в рассрочку — это максимальная доля за последние годы.

На фоне падения продаж застройщики резко сократили запуск новых проектов: в первом полугодии число стартов уменьшилось на 22%. Тем не менее общий объем строящегося жилья не уменьшился: благодаря большим проектам, запущенным в предыдущие годы, портфель строительства вырос на 3% и достиг 117,6 млн кв.м.

Ввод жилья сократился, но пока не угрозы заметного дефицита предложения нет. Напротив, в некоторых регионах жилья построили больше, чем могут продать.

ИЖС: сохраняются рекордные темпы ввода жилья

В 2024 году индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обеспечивало более половины ввода жилья в России. В стране ввели 62,3 млн кв. м частного жилья, что стало рекордным показателем.

В первом полугодии 2025 года сегмент ИЖС тоже продемонстрировал устойчивость. Ввод частных домов сократился на 2% против 4% снижения в МКД и составил 37,3 млн кв.м за 6 месяцев, что в 2,5 раза больше, чем показатели ввода многоквартирных домов (14,9 млн кв.м).

По данным на I квартал 2025 года, предоставленным заместителем Председателя Правительства Маратом Хуснуллиным, жители страны построили и поставили на кадастровый учет 170,4 тыс. индивидуальных жилых домов.

«Лидер в этом сегменте — Центральный федеральный округ. Здесь с начала 2025 года построено 36,6 тыс. индивидуальных домов общей площадью 7,2 млн кв. м. или 29% от всего возведенного с начала 2025 года фонда ИЖС. В том числе в Московской области возведено и поставлено на кадастровый учет более 14 тыс. объектов ИЖС, что составляет 38,2% от общего количества по ЦФО», – отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

Важно отметить, что существенный вклад в формальный рост ИЖС внесли упрощенная регистрация объектов по программе «дачной амнистии» и активные меры региональных властей по легализации незарегистрированных построек — такие объекты фиксируются в статистике как вновь введенные.

Парадокс ИЖС: ипотека просела на 75%, а объемы ввода практически не изменились

За первые шесть месяцев 2025 года банки выдали 33 тыс. ипотечных кредитов на ИЖС и покупку частных домов — это на 75% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 года. Объем выданных средств составил 179 млрд рублей (‑69%). Такое резкое сокращение, как и в случае с многоквартирными домами, объясняется завершением действия массовых льготных программ и высокими рыночными ставками.

Тем не менее объемы ввода жилья в ИЖС практически не изменились: снижение составило всего –2%. Это объясняется тем, что сегмент ИЖС традиционно отличается высокой долей самофинансирования. По данным ДОМ.РФ, значительная часть строительства ведется за счет собственных средств граждан или была профинансирована заранее — в том числе благодаря одобренным ипотечным лимитам.

Кроме того, с марта 2025 года в сегменте ИЖС начал действовать механизм счетов эскроу, что повысило прозрачность подрядных схем и доверие к ним: уже 97% всех ипотек в ИЖС оформлялись по договорам с подрядчиками (против 57% годом ранее). Все это позволяет многим проектам реализовываться даже при сокращении нового кредитования.

Помогли и меры государственной поддержки: срок строительства индивидуальных домов своими силами (хозспособом) в рамках массовой госпрограммы увеличен до двух лет. Заемщики, не успевшие построить дом в ранее отведенный годичный срок и перешедшие на рыночную процентную ставку, смогут вернуть льготные условия после регистрации права собственности.

Несмотря на общую полугодовую просадку, в сравнении с маем рынок продемонстрировал признаки оживления: банки выдали 9 тыс. новых кредитов на частные дома (+22%) на сумму 45 млрд руб. (+14%), из них 3 тыс. кредитов — на цели ИЖС (+19%) на 19 млрд руб. (+8%). Почти все кредиты на ИЖС (98%) оформлялись по льготным программам, а «Семейная ипотека» заняла 78% в структуре — ее выдачи выросли на 16% за месяц, до 2,4 тыс. кредитов.

Кто выйдет из кризиса с наименьшими потерями, и даже с прибылью?

Итоги первого полугодия 2025 года подтверждают: рынок жилья переживает период коррекции.

Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) демонстрирует сравнительно стабильные результаты. Снижение объемов здесь оказалось менее выраженным, чем в многоквартирной застройке. Дополнительный фактор устойчивости — новая модель финансирования через счета эскроу.

«Несмотря на имеющиеся риски, ожидаем, что уже в 2026 году начнется восстановление строительной отрасли. Пик ипотечных ставок в настоящее время пройден, по мере снижения рыночных ставок ожидаем восстановление рыночной ипотеки, а вслед за ростом продаж застройщики начнут наращивать запуски новых проектов», — прогнозируют в ДОМ.РФ.

До этого момента сегменты с поддерживаемым или отложенным спросом — такие как ИЖС — имеют шансы пройти период турбулентности с меньшими рисками.

В условиях ограниченного доступа к рыночной ипотеке и осторожного поведения потребителей, устойчивыми остаются те ниши, где сочетание господдержки, гибкости и минимальной зависимости от заемных средств позволяет сохранять высокий уровень спроса. ИЖС — в их числе.

На этом фоне заметно растет интерес к загородной недвижимости и компаниям, реализующим земельные участки как инвестиции, как это делает проект «Мой гектар». Здесь выходит на первый план перспективность локации, реальные кейсы капитализации и возможность реализовывать разные сценарии использования: для строительства дома, отдыха или открытия бизнеса.