Инвестиции в сельскохозяйственную землю

Опубликовано: 08.12.2023

От назначения земли зависит, что может сделать с ней инвестор и какую прибыль получить. Сегодня поговорим про сельскохозяйственные земли и о том, какие возможности открывают такие инвестиции.

Источник изображения: ru.freepik.com

Что приобретать

По данным аналитиков, сельскохозяйственные земли подорожали в последние годы на 30–150% — в зависимости от региона. Основными причинами стало повышение мировых цен на продукты и снижение объема сельскохозяйственных земель в России — их стали переводить в земли для застройки. Дефицит наравне с усиленным спросом сделали сельхозземли интересным инструментом для инвестирования.

Перед тем, как инвестору приобретать участок, он должен определиться, что с ним делать. Необходимо использовать сельскохозяйственные земли по назначению, то есть для сельского хозяйства — животноводства, растениеводства. Инвестор может сам развивать аграрный бизнес или привлекать предпринимателей, чтобы сдавать им участок в аренду.

Вариант «купить и держать» для сельскохозяйственной земли специалисты не советуют. Дело в том, что сама по себе она мало растет в цене. Ее основная ценность — это урожай или продукты животноводства, а чтобы их получить, надел придется обрабатывать. Это требует много усилий и вложений, не только в сам участок, но и в технику, персонал, расходные материалы.

По этой же причине финансовые эксперты не советуют брать под серьезную фермерскую деятельность маленькие участки размером 1–2 гектара. Чтобы организовать полноценное производство и наладить сбыт продукции, потребуются десятки гектаров.

Некоторые сельскохозяйственные угодья можно использовать для строительства дач — это зависит от категории земли. Если получить разрешение на строительство на таком участке, можно возвести целый дачный поселок. В этом случае можно обойтись меньшими вложениями, так как строительство будет однозначно выгоднее производства.

Перспективы инвестирования

Ведение аграрного хозяйства — это бизнес, а значит, доходность таких инвестиций будет зависеть от эффективности бизнес-плана. С одной стороны, если быстро масштабироваться и находить точки сбыта, возможности дохода будут практически не ограничены. С другой, риски тут гораздо выше — плохая погода может погубить весь урожай и надежды на высокий доход.

В случае с субарендой тоже не все так однозначно. Арендаторы обязаны уплачивать аренду по договору — независимо от погоды или наличия точек сбыта. Но если арендатор разорится и не сможет вовремя заплатить, инвестор останется без прибыли, еще и потратит время на поиск новых арендаторов.

Наименее рискованный способ — земельный девелопмент. Продавать участки в будущем поселке можно даже тогда, когда ничего еще не построено. Таким образом, у инвестора всегда будут оборотные средства для развития. Застраивать поселок можно постепенно, очередями — это позволит избежать непомерно больших вложений на старте. Да и в целом вариант с застройкой легче просчитать, хоть и не точно. Тем не менее, это даст инвестору базовый план действий и понимание, чего ожидать от проекта.

Советы по выбору участка

• Стоит изучить законы и ограничения, связанные с разными категориями земель. Только так можно определить, что разрешено делать на участке.

• При выборе продавца нужно отдавать предпочтение единственному собственнику с прозрачной историей владения. Если земля была в общедолевом пользовании, добиться юридически чистой покупки будет сложнее.

• Важно учитывать перспективы развития территорий. Коттеджному поселку нужна инфраструктура, а сельхозугодьям — транспортные узлы для обеспечения логистики.

• Чтобы не переплачивать, можно выбрать голый участок и самостоятельно организовать обустройство коммуникаций — так выйдет дешевле.

• Необходимо заранее просчитать экономическую эффективность вложений и свои риски.

Инвестиции в сельскохозяйственные земли никак нельзя назвать пассивными. Они требуют предпринимательской смекалки и постоянной вовлеченности. Но результат может оправдать все усилия. Доходность по земельным проектам может доходить до 100% годовых, чего нет ни в одном другом виде инвестиций.