Опубликовано: 10.09.2021

Возможность строительства дома отражена в Федеральном законе N 299-ФЗ "О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который принят 2 июля текущего года. Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2022 года.

Строительство жилого дома на землях сельхозназначения

Действительно, закон разрешил строительство, реконструкцию и эксплуатацию одного жилого дома на земельном участке сельхозназначения, в том числе содержащем в своем составе сельскохозяйственные угодья, которые используют фермерские хозяйства.

При этом законом оговорены конкретные условия.

1. Строительство жилого дома допускается только на участке, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности. Дом может быть только один, не выше трех этажей и его общая площадь должна составлять не более 500 кв. метров. Площадь застройки под домом - не более 0,25% от площади земельного участка.

Например, для участка в 1 га площадь дома по первому этажу не больше 25 кв. м., для участка в 2 га площадь дома по первому этажу не больше 50 кв. м. и т.д.

1. Принятый закон запрещает образование из участка, на котором расположен фермерский дом, одного или нескольких земельных участков - если эти действия приводят к уменьшению первоначальной площади исходного земельного надела. Нельзя после регистрации дома на участке дробить его. Если есть необходимость раздела, то это нужно сделать это до регистрации дома.

2. В соответствии с законом, регионам дано право принимать самостоятельно нормативные акты, которые определят те муниципальные образования, где не допускается строительство, реконструкция или эксплуатация фермерских домов. В Госдуме пояснили, что в данном пункте речь идет, прежде всего, о тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов. Будем надеяться, что в остальных муниципалитетах региональные правительства не станут мешать фермерам воспользоваться данным законом.

Строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции на землях сельхозназначения с сельхозугодьями в составе.

В отличии от Федерального закона N 299-ФЗ от 2 июля 2021 года, который прямо указывает на возможность строительства жилого дома на сельскохозяйственных угодьях, нет аналогичной прямой нормы на разрешение строительства зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции на сельскохозяйственных угодьях.

Кроме этого, сложность в данный вопрос вносит сам факт наличия или отсутствия в составе земельного участка сельскохозяйственных угодий. Кто определяет, есть ли в составе земельного участка в 2021 году сельскохозяйственные угодья?

Например, в Тверской области информацию о наличии в составе земельного участка сельскохозяйственных угодий предоставляет региональное управление Росреестра.

При этом предоставляемые сведения датируются 1991-1992 гг. и носят пометку «архивные», ведь данная информация не обновлялась уже 30 лет.

В данном аспекте хочется обратить внимание на позицию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), где считают, что архивными данными по угодьям 1991-1992 годов в 2021 году руководствоваться уже нельзя и нужна обновленная информация по наличию сельскохозяйственных угодий в составе земельного участка.

Такой практике следует Московская область, которая раззонировала свои земли сельскохозяйственного назначения. Часть земель, которые были угодьями в 1991-1992 годах, из состава сельскохозяйственных угодий были исключены и включены в состав территорий, на которых разрешили строительство зданий, сооружений, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Данное разрешение закрепили в соответствующей градостроительной документации - Правилах Землепользования и Застройки.

Что запрещает и что разрешает законодательство?

Если земельный участок используется не в соответствии с категорией земель или разрешенным использованием, и не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельностью, установлена ответственность в виде штрафа – часть 1,2 ст. 8.8 КоАП РФ. Признаки, по которым устанавливается, что земельный участок не используется, определены Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482.

В соответствии с указанным Постановлением признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются:

• наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями и (или) древесно-кустарниковой растительностью;
• для особо ценных сельскохозяйственных угодий зарастание на 20 и более процентах площади земельного участка уже является нарушением.

При направлении уведомления об использовании леса в течение 2 лет со дня регистрации права на участок или вступления в силу Постановления Правительства РФ от 21.09.2020 N 1509 наличие 50 и более % древесно-кустарникового зарастания не является признаком нецелевого использования или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

При этом признаки, указанные выше, считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка.

Возможные варианты:

а) выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства);

б) работы по закладке, выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами, виноградом и иными многолетними культурами и уборке их урожая - на земельном участке, предназначенном для садоводства или выращивания многолетних насаждений;

в) работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), разведению и (или) выпасу сельскохозяйственных животных - на земельном участке, предназначенном для животноводства;

г) работы по разведению, содержанию и использованию пчел, размещению ульев, зимовника; пасечной постройки для обработки продукции пчеловодства, хранения сотовых рамок, пчеловодного инвентаря, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, а также работы по возделыванию медоносных (энтомофильных) культур, кустарников и деревьев, перечень которых определяется Министерством сельского хозяйства Российской Федерации - на земельном участке, предназначенном для пчеловодства;

д) работы по выращиванию подроста деревьев и кустарников, саженцев, сеянцев, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, обработке почвы - на земельном участке, предназначенном для питомников;

е) работы, о которых идет речь выше - на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства или для научного обеспечения сельского хозяйства.

Есть еще два признака использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением законодательства РФ являются:

• наличие на земельном участке постройки, имеющей признаки самовольной;
• захламление земельного участка иными предметами, не связанными с ведением сельского хозяйства, на 20 и более процентов площади земельного участка.

Сельскохозяйственное производство

Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства", сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. В том числе оказание соответствующих услуг. То есть, на земельном участке с видом использования «для сельскохозяйственного производства» можно строить здания и сооружения для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Те, кто направил в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.09.2020 N 1509 уведомления об использование лесов, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, могут их использовать с целью:

• ведения сельского хозяйства,
• осуществления рекреационной деятельности,
• строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов.

При этом не допускается размещение в соответствующих лесах зданий, строений, сооружений, не предусмотренных пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации. Это значит, что допускается только строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Итак

Можно построить жилой дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения, содержащем в своем составе сельскохозяйственные угодья с видом использования «для сельскохозяйственного производства» (в соответствии с Федеральным законом N 299-ФЗ от 02.07.2021).

Также можно возвести хозяйственные постройки для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (по правилам Постановления Правительства РФ от 21.09.2020 N 1509). При этом не менее 50 % площади земельного участка должны быть заняты работами по выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами (или другими работами из подпунктов "а" - "д" пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482).

Алексей Чернышов