Жизнь с комфортом: как выбрать земельный участок

Опубликовано: 17.08.2021

Выбор участка – очень важный этап: это место вашего будущего дома. Рассмотрим, как особенности участка влияют на стоимость строительства и какой участок выбрать, чтобы жить с комфортом.

Прежде всего нужно определиться для чего вы покупаете участок – для постоянного проживания или для использования в качестве домика на выходные. При этом стоит помнить – часто летний домик в конечном итоге перерастает в постоянное жилье, поэтому нужно заранее предусмотреть такую возможность и учесть, есть ли на выбранном участке условия, которые позволят жить на нем постоянно.

Дороги: сколько ждать строительства

Наличие хорошей дороги – очень важный аспект для комфортного проживания. Плохие дороги в дождливую и снежную погоду превращаются в непроходимые. Каким бы привлекательным ни был участок, если вы не сможете ежедневно спокойно добираться до него без риска застрять по дороге или повредить машину, стоит серьезно задуматься насчёт покупки. К тому же постоянная езда по бездорожью негативно отражается на состоянии машины и проживание в таком месте приведет к большим затратам на ее обслуживание. Представьте, как вы будете ездить по этой дороге ежедневно, и только после этого принимайте решение.

Также нужно подумать о периоде строительства - сможет ли свободно подъехать грузовая машина со стройматериалами, машина с бетоном. При отрицательных ответах во время стройки придется применять более дорогостоящие способы.

Нередко при осмотре участка можно услышать, что дороги планируется сделать в ближайшем будущем. К обещаниям из серии «через год здесь будет асфальт» нужно относиться с большой осторожностью. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев эти слова не воплощаются в жизнь многие десятилетия независимо, от кого они исходят.

Местные власти должны сделать дорогу

Согласно подпункту 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3.5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при образовании земельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельных участков общего пользования.

Но, как все понимают, реализации можно ждать очень долго и ускорить процесс практически невозможно. Если все же задаться целью, можно добиться успеха, но придется потратить время и силы. Так, это получилось у форумчанина Songman62:

Songman62, пользователь Forumhouse:

У нас на то, чтобы в поселении появилась настоящая асфальтированная дорога с фонарным освещением на столбах, ушло 5 лет. Жалобы работают. Главное – не опускать руки и отстаивать свои права. Поэтому желаю удачи всем тем, кто только в начале пути

Пример обнадеживающий, но подумайте заранее, готовы ли вы пять лет заниматься судебными прениями или проще найти другой земельный участок. Кстати, судебный процесс может принять совершенно неожиданный оборот, как в случае с форумчанином Flegma2003, который также боролся за свое право на нормальную дорогу:

Flegma2003, пользователь Forumhouse:

Суд совещался в течение часа и… не стал выносить никакого решения, оставив моё заявление без рассмотрения! За мой пятнадцатилетний юридический опыт такое было впервые.

Администрация/владельцы поселка обещают сделать дорогу

Этот случай относится к закрытым поселкам со своей управляющей организацией. На практике все зависит от возможностей владельцев, управляющих инфраструктурой посёлка. Если же управляющая организация построит дорогу, она может установить взносы на ее содержание.

Жители планируют сделать дорогу своими силами

Это относится в основном к частным закрытым/открытым поселкам. В муниципальных населенных пунктах люди не расположены вкладывать свои средства, так как дорогами обязаны заниматься местные власти. Ситуация такая – дороги сейчас нет, но жители поселка планируют скинуться и сделать ее. Здесь может возникнуть множество проблем – если посёлок новый, скорее всего будет решено отложить работы с дорогой до того, как большинство участков раскупят и застроятся, чтобы не разбить новую дорогу строительной техникой. Если же дорогу решено делать уже сейчас, могут возникнуть разногласия между соседями: кто-то захочет вкладывать свои средства, кто-то нет, так что решение вопроса опять же может затянуться. В этом случае речь идет о дороге из щебня и других материалов, а не об асфальте, так как его стоимость слишком высокая.

Вывод: если дороги нет сейчас, скорее всего ее не будет еще очень долго.

Грунт на участке: как определить самостоятельно

От того, какой грунт на участке, во многом будет зависеть выбор фундамента и соответственно его стоимость.

При запросе «Как правильно выбрать участок» одним из первых советов является проведение геологических изысканий. В реальной жизни сложно представить ситуацию, когда на каждый понравившийся участок покупатель приезжает с геологическим инженером и тот берет пробы грунта. На самом деле подавляющее большинство людей не проводят таких работ даже после покупки земли перед началом строительства из-за их стоимости. Для этого существуют народные методы, по которым на первый взгляд можно определить, какая почва на участке. С точки зрения строительства наиболее подходящими являются сухие почвы, такие как песок, стройка на суглинке и глине обойдется дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может оказаться вообще не пригодным для возведения капитального дома. К тому же на влажных почвах будет необходимо устраивать дренаж.

• Посмотрите, что растет на участке. Сосны, особенно взрослые деревья, растут на песчаных почвах. Ольха, верба, брусника, камыш говорят о заболачивании.
• Возьмите горсть земли, добавьте немного воды и попробуйте скатать шарик. Песчаный тут же рассыплется, из супесчаных почв он окажется рыхлым, а глина и суглинок легко скатаются в комок.

Форумчанин Alexej68 советует такой способ.

Alexej68, пользователь Forumhouse:

Взять арматурину или лом - и «протыкать» весь участок. Если легко уходит на полметра и более - значит, с поверхности торф или текучий суглинок» ... «Ну и выкопать несколько ямок глубиной, такой, на которую входит арматура. Если торф и близко вода - это сразу будет видно. «Грозит» серьёзным удорожанием строительства и благоустройства - а в отдельных случаях - делает его вообще практически невозможным.

• Если вокруг участка есть старые дома, обратите внимание на состояние фундаментов, отмосток. Наличие трещин, отлетевшей штукатурки говорит о сырости и возможной близости грунтовых вод. Покосившиеся или погнившие внизу заборы также должны насторожить. Вода в дренажных канавах при сухой погоде также указывает на заболачивание почвы. Если участок у водоема, возможно он заливается в половодье.

Участок с большими перепадами высот может ограничить вас в строительстве. На склоне можно построить либо каркасный дом на свайном фундаменте, либо вкладывать огромные средства в фундамент из бетона или выравнивание участка.

Вывод: тип грунта и перепады на участке значительно влияют на стоимость строительства.

Коммуникации: стоит ли на них экономить

Стоимость участков со всеми коммуникациями значительно дороже, поэтому зачастую люди выбирают землю, например, без газа или вовсе без коммуникаций. Но такая дешевизна может быть обманчива – к цене на участок нужно прибавить затраты на подведение электричества, газа и дальнейшую эксплуатацию.

Электричество

Сложно представить себе жизнь без наличия электроэнергии, однако в самых экономичных вариантах может отсутствовать даже она. Подобные участки очень привлекательны своей низкой ценой, но прежде, чем принять решение, посмотрите на каком расстоянии находится ближайший электрический столб, посчитайте сколько столбов нужно будет установить и во сколько это обойдется. Вполне возможно стоимость сравняется с идентичным участком с уже подведенным электричеством, но при этом не нужно будет затрачивать ваши труды и время. При расположении ближайшего электрического столба с нужным напряжением не более, чем в 500 метрах от участка, столбы устанавливаются за счет электросетевой компании, если же ближайший столб находится дальше, придется доплатить.

Расстояние между столбами должно составлять 35-45 м, средняя цена за установку одного столба составляет 25 тыс. руб. (цены 2021 г. по Московской области), в среднем по регионам также от 20 тыс. руб. до 30 тыс. руб.

Вода

Водоснабжение на участке может быть центральным, но намного чаще в загородных населенных пунктах используются скважины. Если водоснабжение центральное, нужно узнать у местного населения, нет ли перебоев с водой, хороший ли напор, не бывает ли отключений (особенно актуально для СНТ).

Если на соседних участках пользуются скважинами, расспросите соседей, насколько глубоко они сделаны, на каком уровне залегает вода, не помешает узнать также про ее качество.

Газ

Участки с газификацией, как известно, имеют более высокую стоимость. Но в большинстве регионов цена в конечном итоге окупается за счёт отопления. Отапливать дом электричеством выйдет в несколько раз дороже, чем газом, поэтому при возможности лучше все-таки переплатить. Также при отоплении электричеством есть определенные недостатки, чем поделился участник форума Veseloff.

Veseloff, пользователь Forumhouse:

Есть еще одна точка зрения. :)Сколько будет выделено по ТУ киловатт. Если 15, то Вам с большим натягом хватит только на отопление электрокотлом. То есть включить еще что-то в розетку, придется на время отключая электрокотел. А жить в таком режиме, да еще когда идет просадка сети, тяжело. Проходил.

Мобильная связь

В будущем месте жительства обязательным условием должно быть наличие хорошей мобильной связи. В идеале оператора, который вас устраивает, и как необходимость – хотя бы одного оператора. Отсутствие возможности связаться по телефону в любой нужный момент может сделать постоянное проживание невозможным и даже опасным. Не говоря уже об элементарном комфорте, не забывайте, что может возникнуть необходимость вызвать врача или срочно связаться с родными.

Возможность без проблем созвониться с родными - очень важный момент.

Интернет

Данная услуга является самой редкой. К сожалению, сеть не покрывает очень многие загородные населенные пункты. Если в селах интернет еще есть и операторы готовы его протянуть и подключить, хоть и за гораздо большую стоимость, чем в городе, то в маленьких посёлках, особенно новых, с этим намного сложнее. Во многих интернета просто нет и провести его в поселок получится, если все соседи будут заинтересованы и готовы скинуться «в общий котел». Что касается СНТ, здесь нельзя сказать однозначно – в некоторых крупных СНТ интернет подведен, но в большинстве нет. В целом ситуация такая же как в случае с маленькими поселками – все можно сделать только общими усилиями и средствами с соседями. Если же проводного интернета нет и не планируется, остается пользоваться мобильным.

Вывод: при желании сэкономить на наличии каких-либо коммуникаций стоит заранее посчитать стоимость их подведения, а также затраты на эксплуатацию в будущем.

Другие важные мелочи: что узнать перед покупкой

• Сбежать из города в прекрасную жизнь на природе – это замечательно, но и за городом не менее важно присутствие поблизости магазинов, аптек, школ и детских садов. Где вы будете покупать продукты и как далеко возить ребенка на учебу обязательно узнать при выборе участка. Также немаловажно наличие общественного транспорта.

• Если земли по соседству с участком еще не застроены, постарайтесь выяснить, как их собираются использовать. Возможно рядом с вашим будущим домом на территории прекрасного яблоневого сада через пять лет планируется стройка завода. В некоторых случаях такую информацию можно найти на генеральном плане вашего региона. Если рядом лес, есть вероятность, что его распродадут под участки и вырубят. Но если он относится к охраняемым землям (заповедник, лесхоз), вырубка и строительство запрещены. К какой категории принадлежит земля можно посмотреть на кадастровой карте в открытом доступе.

• Если вы обнаруживаете на участке крупный мусор, старые плиты, стройматериалы, нужно узнать у продавца вывезет ли он все это за свой счет, и если нет, то имеет смысл попросить скидку. Вывоз крупного мусора – это лишние затраты.

• Лучше перед покупкой присмотреться к соседям – с этими людьми вы будете встречаться каждый день. Если соседей еще нет, участки пустые – это своего рода лотерея, ведь неизвестно кто купит землю.

• Узнать самую честную и достоверную информацию о проживании в данном месте можно у местных жителей. Риелторы и некоторые собственники могут умолчать о минусах и расписать одни плюсы. Соседи же, как люди незаинтересованные, честно расскажут вам о том, чистят ли дороги зимой, есть ли перебои с электричеством, заливаются ли участки при весеннем паводке и сколько лет ожидается строительство дороги.

Из личного опыта автора статьи: при поиске участка помимо земель ИЖС мы рассматривали варианты в СНТ. Обширная территория дач, на которой продавался участок, состоит из различных дачных кооперативов. Мы видим, что в домах на одной стороне дороги есть газ, и делаем вывод, что можно будет подвести его на участок, находящийся на противоположной стороне дороги. Но от местных жителей мы узнаем, что по разным сторонам дороги находятся два разных дачных кооператива, газификация в данной местности уже закончена и в кооператив без газа протягивать его не собираются никогда. Каким-то образом получить разрешение от газовой службы и врезаться в трубу соседнего кооператива не представляется возможным.

Важно: перед покупкой понравившегося участка необходимо проверить все документы.

При выборе участка нужно принять во внимание не только цену самой земли, но и предусмотреть, как отразятся на стоимости строительства ее особенности: грунт, перепады и прочее. Важно также продумать, насколько благоприятно будет жить на нем постоянно. К выбору будущего места жительства нужно подойти обдуманно, ведь на то, чтобы продать непонравившийся участок может уйти много времени, за которое вы могли бы уже начать строительство и быстрее переехать в свой собственный дом.

Источник - FORUMHOUSE