Опубликовано: 12.05.2021

А. Голубев ― 12 часов и 07 минут, у микрофона Алексей Голубев, здравствуйте. И тема нашего эфира сегодня «Новый формат на земельном рынке». У нас в студии Ирина Демкина, заместитель генерального директора компании «Большая земля». Инна, добрый день.

И. Демкина ― Добрый день.

А. Голубев ― И Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар». Игорь, здравствуйте.

И. Калинин ― Здравствуйте.

А. Голубев ― Коллеги, расскажите, пожалуйста, мы сегодня просто можем вот интернет открыть, и увидеть там буквально сотни, сотни тысяч объявлений о продаже земельных участков разной величины. Помогите в этом сориентироваться, вот в этом выборе, разнообразии, как найти тот участок, который нам нужен, и главное не наткнуться на каких-нибудь злоумышленников.

И. Демкина ― Безусловно, рынок у нас настолько обширный, в нём огромное количество предложение, но, безусловно, первостепенно стоит определиться с тем, какой участок вы хотите, где он будет находиться по расстоянию, отдаленности, какой категории он будет, и после этого вам нужно уже определиться именно с компанией, с которой будете взаимодействовать. Мы со своей стороны рекомендуем крупные компании, имеющие уже имя на рынке, которые занимаются продажей участок в течение длительного времени. После обращения в компанию, первостепенно необходимо будет уточнить, является ли эта компания собственником участка, предоставит ли она вам все документы, подтверждающие право собственности. После этого ознакомиться с этими документами, ну и, наверное, от себя хотела бы сказать, так как я являюсь юристом. Я думаю, что без мнения эксперта, специалиста, лучше не заходить в эту сделку. Так как всё-таки обратиться в компанию, и узнать, что кто-то является мошенником не так страшно, сколько заключить договор, и уже в этот момент узнать, что всё-таки с землей что-то не так, с правом собственности, есть ограничения, обременения. Поэтому, безусловно, я думаю, что экспертное мнение, это самое важное.

А. Голубев ― А расскажите, пожалуйста… Наверное к вам вопрос, Игорь. Расскажите про проект «Мой гектар». Я просто знаю, так у нас на слуху такие, да? Вещи, как программы «Дальневосточный гектар», «Ленинградский гектар», что-то такое. Есть даже «Арктический гектар». А «Мой гектар» имеет отношение вот к этим всем программам?

И. Калинин ― Да, всё верно. Ну, давайте разберемся, что есть общего, и какие отличия у проекта «Мой гектар», и программы «Дальневосточный гектар», и других государственных программ. Начнём с того, что в 2013 году, в июле правительство РФ утвердило Федеральную целевую программу устойчивого развития сельских территорий. Это Федеральная программа, государственная. С этого времени государственные структуры, и частные компании начали разрабатывать планы по тому, как применить (неразборчиво) то есть эту программу, и ну, то есть выстроить там свою деятельность. Первые реальные шаги, в рамках этой программы были в 2016 году. Причём программы государственные, это программа «Дальневосточный гектар», и программа со стороны частного бизнеса, это программа «Мой гектар», возникли практически одновременно. «Дальневосточный гектар» возник там, в июне 2016 года, это программа, которую инициировал Дмитрий Анатольевич Медведев, и она как бы очень популярна, то есть они там все знают. Программу-проект «Мой гектар» инициировала группа компаний «Большая земля», это один из самых крупных оптовиков на рынке загородной недвижимости, на Центральном Федеральном округе. Так вот, значит, в чём как бы общее, то, что эти программы, они работают в рамках одной целевой государственной программы, целью которой является вовлечение земель, которые вышли из сельскохозяйственного оборота, развития там территории на соответственно сельской местности. В чем отличие? Значит ну, во-первых, само даже название, там «Дальневосточный гектар», значит это программа, которая позволяет взять жителям достаточно большой участок во временное использование, на Дальнем Востоке. То есть, мы изначально предусмотрели, чтобы земли, которые можно было во-первых не взять во временное использование, а чтобы их можно было там выкупить в частную собственность, значит и чтобы эти земли находились в Центральном Федеральном округе. В первую очередь, речь идёт там о Центральной России, Московская область, Тверская область, ну и прилегающие к ним территории. Значит третье, наверное важное отличие, как бы проекта «Мой гектар», от государственных проектов то, что у нас есть сервисная компания, которая помогает развивать и осваивать территорию в коллективном формате, тем самым, то есть мы предоставляем услуги по развитию инфраструктуры, и освоению участков, в частности там для каждого собственника.

А. Голубев ― Вы уже частично затронули тему вот расположения этих участков. Я правильно понял, то что гектар можно вот так вот приобрести, даже в Московской области.

И. Демкина ― Да, безусловно, на данный момент у нас в компании находится 50участков, 50 проектов, которые мы уже реализовали. Все проекты можно подробно посмотреть на сайте Мойгектар.ру, там же вы увидите по расположению. Изначально, по истории нашей компании, развитие у нас идёт на северо-западе от московского региона, это Новорижское, Ленинградское шоссе. Самый ближайший земельный участок, это усадьба в Завидово, примерно 100 километров от МКАДа, и усадьба в Подмосковье, это по Новорижскому направлению тоже примерно 100-110 километров. Так же, у нас есть более отдаленное направление, это по Ленинградскому шоссе, Вышний Волочек, Бологое. Если вы знаете Бологое, это город, который находится между Петербургом и Москвой, соответственно как граждане, проживающие в Санкт-Петербурге, так и в Москве могут подобрать для себя самый удобный земельный участок по расположению. Ну, и на самом деле у нас запросы есть со всей территории России, потому что всё-таки он находится в центральном регионе, и безусловно здесь и хорошая экология, и мы подбираем свои участки вблизи населенных пунктов, водных объектов, с удобной транспортной доступностью, причём круглогодичной. И безусловно, такой ассортимент даёт возможность каждому выбрать тот участок, который подойдет именно ему.

А. Голубев ― Ага, ну часто вот самые вкусные то кусочки что называется, разбирают в первую очередь. А можно купить участок в каких-то живописных, действительно красивых местах, по берегам рек, может быть?

И. Калинин ― Я с вами согласен, то что всегда самые красивые места, и самые лучшие, они значит выкупаются в первую очередь. Ну, во-первых, хочу сказать то, что мы все наши поселки располагаем значит на северо-западнее от Москвы. Если мы с вами откроем карту значит экологии Московской области, то увидим, что северо-запад, это самые чистые экологические места. Этому есть понятные причины, во-первых по розе ветров, значит ветра дуют там с севера на юг, поэтому выдувает всё. Во-вторых, отсутствие, то есть вредных производств на северо-западе, ну и самое главное, это наличие обширных территорий, которые заняты лесами как хвойных, так и лиственными, значит и наличие большого количества водных объектов. Так вот все наши посёлки располагаются рядом с достаточно крупными водными объектами. То есть такие, как например Московское море, значит Вазузское водохранилище, это объект Мосводоканала, то есть это питьевая вода, чистейшая. Значит, Вышневолоцкое водохранилище, рядом с историческим городом Русская Венеция. Мстинское водохранилище, такие озера, как озеро Пирс, озеро Волго, значит озеро, Княжье озеро. На берегах реки Волги, причем речь идет именно об истоках Волги, там где она берет своё начало, в районе Сележарово, дальше протекает через Ржев, через Упсовский район, район Старицы. Значит такие реки, как Осуга, Тверца, Коша, Держа, и так далее. То есть, значит мест красивых у нас в стране, благо достаточно. У нас вообще территории, 1⁄6 часть суши всей планеты, поэтому мест живописных много, они есть для всех, и мы выбираем именно те наши земельные активы, которые как раз славятся вот этими красотами. И Северо-западное направление, и Московская область, и Тверская область. Я думаю, что знаете, что Игорь Михайлович Руденя с 2016 года, который занимает пост губернатора Тверской области, в том числе одна из его целей, это развитие региона, развитие туристического направления Тверской области. Значит и я считаю, что он прекрасно справляется с этой задачей, и проект «Мой гектар», он очень лаконично ложится в рамках развития значит вот туристического направления северо-запада, и это наша общая задача как государства, так и частного бизнеса значит идти в ногу со временем, развивать территории, значит осваивать те территории, которые ну, действительно заслуживают внимания, достойно живописно-красивых местах.

А. Голубев ― Вот захожу на ваш сайт Мойгектар.ру, и тут огромная карта с огромным числом участков на продажу. Это всё актуальные как бы, да? Земли. То есть, под какие вообще их можно покупать?

И. Демкина ― Безусловно, это актуальные предложения, и на своём сайте мы собрали различные предложения для запроса любого человека. Наверное, первостепенно стоит сказать, что примерно 65% запросов у нас идёт на строительство садовых, дачных домов, для развития личного подсобного хозяйства. Далее идут запросы для постройки индивидуального жилищного дома, для круглогодичного проживания. Сейчас наверное набирает достаточно сильно популярность, это развитие крестьянско-фермерского хозяйства, очень многие обращаются для возможности постройки базы для разведения скотоводства, овощеводства. Это очень популярно на данный момент, все хотят жить в экологически чистой среде, питаться хорошими продуктами. Так же набирает популярность, это инвестиционные проекты для размещения кемпингов, глемпингов, домов отдыха. И на нашем сайте у нас есть такие категории, которые дают возможность построить и такие строения, заняться бизнесом. Дополнительно, мы даём возможность для инвестиционных вложений, ну я думаю, что немножечко позднее мы более подробно расскажем, как же инвестировать в землю, насколько это выгодно.

А. Голубев ― У меня вопрос, вот вы говорите, можно покупать в качестве дачного участка. А гектар то целый зачем, это же много, это правильно, 100 соток получается.

И. Калинин ― Да.

А. Голубев ― Мы привыкли к шести соткам, дача у нас обычно, а тут 100.

И. Калинин ― Всё верно, вы знаете, то есть как раз проект «Мой гектар», он ломает стереотипы значит мышления о том, что земли мало. То есть, у нас действительно достаточно большая территория, но при этом, по определенным причинам, значит мы привыкли жить в рамках 5-6, там 10 соток, коттеджных поселков, и дачных некоммерческих товариществ. Значит, я вам могу сказать, значит ну во-первых отталкиваясь от статистики, у нас в среднем покупают не один гектар, а два гектара. Значит, это средняя статистика по покупке. Значит, почему? То есть, во-первых для того, чтобы в перспективе не заниматься расширением, не выкупать землю у ваших соседей, или арендовать эту землю, чтобы можно было расшириться. Или с точки зрения как бы перепродажи этого участка, на перспективу. На своем личном опыте могу сказать следующее, что гектара, на самом деле… Гектар, когда начинаешь осваивать территорию он заканчивается достаточно быстро. Никто не говорит о том, чтобы весь гектар нужно было засаживать там травами, пахать его, и так далее. Значит ну, у нас в семье есть такое небольшое, там загородная там резиденция, так её можно назвать, на берегу Рыбинского водохранилища. То есть, площадь участка составляет порядка 2,5 гектаров. То есть, у нас поймите, что гектар, это достаточно широкие возможности. То есть, не только построить дом, там бань, гараж, и всё. Значит, вы можете разместить там тепличное хозяйство, посадить сады, значит вырыть пруд, построить теннисный корт, значит и мне вот на своём участке, то есть именно так, то есть у нас есть там и дом, и баня, которую мы вместе с отцом строили вручную. Есть два пруда, один там для купания, второй для технических нужд. Есть просто зона отдыха, где значит мы по вечерам сидим у костра, жарим шашлыки, или там коптильню, там что-то делаем. Эта территория граничит с лесом. То есть, при этом не обязательно огораживать там всю территорию, то есть это может быть там огорожено забором да, часть где вы живёте, где стоит дом, жилой дом. Значит а оставшаяся территория, это просто территория прилегающая, но находится в вашей частной собственности. И поверьте, это большое счастье, то есть иметь, и быть собственником. Вот это вот чувство, когда ты идёшь по своей земле, трогаешь значит деревца, которые растут на твоём участке, это здорово.

А. Голубев ― В общем, мечта человека постковидного, пережившего карантин, да, понятно. Я напомню, что у нас в студии Инна Демкина, зам. генерального директора компании «Большая земля», и Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар». У меня вопрос о статусе этих земель, которые можно приобрести в собственность. Это деревня, СНТ? Что это за земли?

И. Демкина ― Ну, наверное небольшая юридическая справка. У нас земли делятся на категории, и на виды разрешенного использования. Категория – это основа, а виды, это уже более точное определение, чем же можно заниматься на конкретном земельном участке. В наших проектах мы предусмотрели возможность наличия земель сельхоз.назначения, с различными видами разрешенного использования: овощеводство, скотоводство, растениеводство, дачное строительство, и так же земли населенных пунктов. По-сути, они отвечают всем тем видам, что мы видим в городе. Это строительство индивидуального жилищного дома, строительство магазина, зоны отдыха, дом отдыха. И каждый из клиентов может под свой запрос подобрать определенный участок, который необходим для той застройки, которую он всё-таки планирует на нём сделать. Если говорить об СНТ, то всё-таки СНТ, это форма организации граждан на определенной земле, на определенном поселке. Для наших поселков, у нас тоже есть такой формат, как организация граждан. Для земель сельхоз.назначения, это кооператив. Сельскохозяйственный, потребительский, производственный кооператив, где люди вместе собираются, и коллективно определяют судьбу дальнейшую развития нашего посёлка. Для земель населенных пунктов, это товарищество собственников недвижимости. Это такой же формат организации граждан на местности, для определения дальнейшего развития инфраструктуры наших поселков, как будет протекать жизнь, как они будут голосовать, и что они вообще хотят видеть на данных поселках.

А. Голубев ― А мы уже вспомнили про пандемию, нельзя об этом не сказать. Сейчас возрос в связи с ограничениями спрос на загородные дома, все хотят купить землю, или снимать хотя бы дом. Помогаете ли вы как-то ускорить этот процесс с обустройством, с благоустройством, со строительством инфраструктуры, чтобы человек не жил на каком-то вспаханном поле там десятилетиями.

И. Калинин ― Конечно. Ну, во-первых стоит отметить, что значит пандемия, которая началась в прошлом году, она поменяла во многом психологию людей. Значит, и этому есть понятная причина. То есть, это введение карантина, закрытие границ, значит опять же распространение вируса. И если посмотреть на статистику, то у нас количество запросов, и количество собственников в прошлом году увеличилось в три раза, по сравнению с 2019 годом. И если посмотреть на статистику сейчас, то за 4 не полных месяца, у нас количество запросов ещё увеличилось, в разы. То есть, стоит отметить, то что наша с вами психология поменялась, и мы уже никогда не будем прежними, после пандемии. Значит, и сейчас во многом люди задумались о том, что как… То, что во-первых, очень важно иметь значит помимо квартиры земельный участок, на который можно выезжать из густонаселенной территории, отдыхать от шумного города, значит ходить в лес за грибами, за ягодами, иметь возможность приобщить детей к труду, а не гаджетам, оторвать их от гаджетов. Родителей вывезти на природу, выращивать чистые экологические продукты, всё это можно сделать на своём гектаре. То есть, это раз. То есть действительно как бы много что поменялось, и многие даже задумываются о том, чтобы иметь как минимум вот запасной плацдарм для того, чтобы в случае чего можно было уехать значит на свою территорию, и просто напросто значит жить там, и возможно даже для того, чтобы земля кормила. Потому, что мы все помним там и 90-е годы, когда значит как бы за счет того, чтобы ли там свои участки, и все выращивали там продукты, и в частности и моя семья. И за счёт этого, в том числе жили, имели возможность выжить. С точки зрения помощи, я уже упомянул о том, что у нас есть сервисная компания, и мы изначально, когда закладывали идею проекта «Мой гектар», задумывались о том, что нужно обязательно помогать развивать территорию. Потому, что процессы коллективного развития требуют инициатора, они требуют генеральной линии для того, чтобы был кто-то, кто бы вёл за собой, и давал возможность инструменты людям, коллективно развивать территорию. Поэтому, в 2017 году мы открыли сервисную компанию, целью которой является объединение людей в рамках одного коллектива, в рамках одной структуры, и возможность освоения территории совместно. Для этого, у нас есть собственный парк строителей техники, дорожно-строительного управления. То есть, мы делаем дороги сами, за счёт этого минимизируем затраты на строительство дорог. Значит, у нас есть все специалисты, которые то есть работают как в офисе, это инженеры, архитекторы, дизайнеры, проектировщики, там сметчики, но большая часть людей работают именно на местах, в поселках. Штат сервисной компании на сегодняшний момент, превышают 100 человек. То есть, и большая часть, это как раз люди, это строители, это рабочие бригады, трактористы, бульдозеристы, инженеры, которые работают на местах, строят дороги, строят линии электропередач, занимаются монтажом электросетей, обустраивают места общего пользования, КПП, организуют охрану. То есть, делают всё для того, чтобы построить базовую инфраструктуру поселка. И все услуги по освоению своей территории, и по освоению значит своего участка можно заказать из личного кабинета. То есть, прямо сейчас можете зайти на сайт Мойгектар.ру, и там будет перечень услуг, и сколько они стоят. Они стоят в рынке, и во многом даже ниже рыночной стоимости. Значит, абсолютно все услуги по развитию вашего участка, и вашей территории.

А. Голубев ― Но вот иметь гектар, это конечно хорошо, но мы же не Ротшильды все как говорится, тем более времена сейчас такие, не простые. А дорого это, землю собственную иметь? Ещё и целый гектар.

И. Демкина ― Вызнаете, когда в 2016 году мы запускали проект «Мой гектар», первое, с чего мы начали, это мы решили уточнить у наших знакомых, родственников, просто людей, сколько же стоит один гектар земли. И ответы были абсолютно разные, но наверное меньше, чем 1 миллион, никто нам не ответил. А на тот момент, первый наш поселок мы запускали по цене 50 тысяч рублей, за 1 гектар. Многие просто не могли поверить, то что такая цена возможна. На данный момент сейчас у нас уже 50 поселков, и сегодня минимальная стоимость одного гектара земли составляет 100 тысяч рублей. Безусловно, предложений у нас достаточно, и наверное средняя цена примерно составит 200, 300, 400 тысяч рублей. Есть участки особых зон, они находятся около водных объектов, это первая береговая линия, и конечно, там цена может уже доходить до миллиона, двух миллионов. Но в любом случае все предложения, они дают возможность каждому из клиентов подобрать участок, который будет по карману именно ему. Дополнительно, у нас в компании есть формат предоставления уникальных условий просрочки, с каждым клиентом мы индивидуально проговариваем и решаем, в каком формате удобно было бы рассчитаться за данный земельный участок. Мы достаточно лояльны, и готовы идти навстречу нашим покупателям, и понимаем, что у всех есть различные обстоятельства. Дополнительно, не так давно, наверное примерно год назад, мы добавили такую скидку, как 10% многодетным. Тем, у кого есть три и более детей, мы готовы предоставлять дополнительную скидку, мы хотели бы, чтобы люди развивались на земле, чтобы дети росли на земле. И вот от нашей компании, от проекта «Мой гектар», у нас есть специальные условия.

А. Голубев ― Понятно. Игорь, а вообще земля, как инвестиционный инструмент, это сегодня актуально?

И. Калинин ― Безусловно. Более того, многие собственники рассматривают проект «Мой гектар», в том числе как инвестиционный проект, не только под личные цели. Ну, я даже не скрою, что я сам, и многие мои коллеги, кстати говоря, в рамках команды инвестируют, покупают участки, и имеют возможность, потом заработать. И я считаю, что это абсолютно нормально, значит иметь возможность. То есть, мы сейчас многие то есть мыслим как инвесторы, то есть рассматриваем разные точки роста, куда можно проинвестировать средства. Более того, для того, чтобы было прозрачно и понятно какова капитализация, и какие есть пути заработка денег, мы разместили несколько работающих стратегий, прямо на сайте проекта «Мой гектар». Мойгектар.ру, можно зайти, посмотреть. То есть, там стратегии, и понять расчет, капитализация. Сколько можно вложить, и в какой срок можно то есть отбить, получить добавленную стоимость. Я сейчас не буду углубляться в цифры, но если сравнивать например с проектами по новостройкам, где средняя капитализация там достигает 25, 30, 35% … 35 считается достаточно высокий показатель. То в рамках проекта «Мой гектар», средняя капитализация достигает 200-250% на горизонте полтора года, если это зона интенсивного развития, где мы сразу же фарсированно начинаем строить инфраструктуру поселка. Значит и 2 года, 2,5 в среднем, это зона стандартного развития. Значит, у нас поселки, они ещё по зонам делятся. Значит, поэтому вот стратегия «предприниматель», которая подразумевает покупку участка на старте продаж, по минимальной стоимости 100-200 тысяч рублей, дальше инвестирование средств в развитие инфраструктуры, в среднем 100-120 тысяч рублей, на горизонте 105-205 года, значит и капитализация достигает там 200-250%.

А. Голубев ― Последний буквально вопрос. Вот выбрал я участок на сайте, мне надо туда ехать, смотреть, заключать сделку, как происходит это? Буквально 10 секунд у нас.

И. Демкина ― Мы предусмотрели все возможности дистанционного оформления сделки. У нас есть аэрофотосъемки, видеотуры. Вы можете выбрать этот участок самостоятельно, не выезжая на местность. Далее, полностью всё сопровождение сделки мы берем на себя, от момента заключения договора, до перехода права собственности. При этом, мы предусмотрели такой формат, как подача документов с помощью электронно-цифровой подписи, так и с помощью доверенности. Поэтому, вы можете нам передать все полномочия, по проведению данной сделки.

А. Голубев ― Спасибо вам большое, мы говорили о новом формате на земельном рынке. С нами были Инна Демкина, зам. генерального директора компании «Большая земля», и Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар», до свидания.

И. Демкина ― До свидания.