Опубликовано: 08.11.2023

Генеральный план

Генеральный план муниципального образования (поселения, округа) — это документ по планированию и развитию территории, в том числе для изменения категорий земельных участков, определения размещения линейных объектов (ЛЭП, газ, дороги).

В Генеральный план можно вносить изменения, в том числе и на основании заявлений как граждан, так и юридических лиц. Основная цель внесения изменений в Генеральный план для граждан и юридических лиц — это изменение категории земель.

Правила землепользования и застройки — ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (далее ПЗЗ) — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами и тем самым имеет силу закона.

В соответствии с ПЗЗ устанавливаются и изменяются виды разрешенного использования для земельных участков, определяются правила строительства для всех земель.

В ПЗЗ можно вносить изменения, в том числе и на основании заявлений как граждан, так и юридических лиц. Основная цель внесения изменений в ПЗЗ — это создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Генеральный план и ПЗЗ — это два документа, которые определяют судьбу земельных участков. Генеральный план — категорию земель и их изменение, а ПЗЗ — виды использования участков и их параметры застройки.

Процедура изменения Генерального плана и ПЗЗ

• Подача заявления о внесении изменений в Генеральный план (о включении земельного участка в черту населенных пунктов). Заявление подается в Главархитектуру Тверской области. Правительством Тверской области определены требования как к самому заявлению, так и к порядку его подачи (Постановление Правительства Тверской области № 238-пп от 20.05.2020).

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

а) фрагмент карты границ населенных пунктов, перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского, муниципального округа, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования;

б) фрагмент карты функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения, параметры функциональных зон, а также сведения о планируемых для размещения в них объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения.

При этом фрагменты карт разрабатываются в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 10 от 09.01.2018 «Об утверждении требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 года № 793» в масштабе от 1:2000 до 1:50 000, обеспечивающем читаемость местоположения площадных, линейных, точечных объектов, направляются на электронном носителе;

в) правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок;

г) краткое описание существующих и планируемых для размещения объектов капитального строительства, предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства (этажность, планируемая площадь застройки);

д) информация о сумме земельного налога за предыдущий календарный год, а также информация о предполагаемой сумме земельного налога за текущий календарный год в случае внесения изменений в утвержденные документы территориального планирования;

е) финансово-экономическое обоснование реализации проекта, включающее в себя планируемый объем инвестиций с разбивкой по периодам инвестирования;

ж) количество создаваемых рабочих мест, предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в консолидированный бюджет Тверской области с разбивкой по видам налогов и годам в процессе инвестирования;

з) информация об отсутствии задолженности по уплате налогов и сборов по месту нахождения организации, в интересах которой выступает заинтересованное лицо, а также по месту нахождения земельного участка (по состоянию на дату не ранее чем за месяц до направления предложения);

и) в случае, если предложение направляется с целью включения в границы населенного пункта земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью более 0,5 га и на этом земельном участке планируются территории общего пользования, такое предложение содержит перечень обязательств правообладателей земельных участков за счет собственных средств обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, в том числе сроки и очередность (этапность) осуществления мероприятий.

• Главархитектура рассматривает заявление, и если оно соответствует по составу Постановлению Правительства Тверской области № 238-пп от 20.05.2020, направляет его на комиссию в Правительство Тверской области. По итогам его рассмотрения Правительством Тверской области принимается Решение о подготовке Генерального плана, или заявление отклоняется.

• Если комиссия положительно рассмотрела заявление и направила его в Правительство Тверской области, а Правительство приняло Решение о подготовке Генерального плана, то возникает вопрос о самом проекте Генерального плана. Если Правительством не заложены в бюджет деньги на разработку проекта Генерального плана, то его разработка ложится на заявителя, который ее осуществляет силами специализированной организации.

• Разработанный проект для проверки на соответствие нормам градостроительства и земельного законодательства направляется в Главархитектуру.

• Выверенный проект Главархитектура направляет на согласование в Правительство Тверской области посредством размещения на федеральном сайте ФГИС ТП с извещением (согласование ведет Главархитектура).

• По итогам согласования и рассмотрения проекта на Межведомственной комиссии (председатель — Губернатор) Правительством принимается решение об утверждении данного проекта (в случае включения в черту данное решение будет являться основанием для изменения категории земельного участка).

• Проведение общественных обсуждений по данному проекту осуществляется Главархитектурой и проходит параллельно с пунктом 5. По результатам обсуждений оформляется протокол и заключение (проходит только применительно к территории, представленной в разработанном проекте).

• Описание границ населенного пункта вместе с решением об утверждении Генерального плана Правительство направляет на кадастровый учет в Росреестр.

• В момент постановки на кадастровый учет границ населенного пункта произойдет изменение категории в ЕГРН, и можно будет заказать кадастровую выписку с новой категорией (вид разрешенного использования на данный момент еще не изменен, необходимо пройти процедуру внесения изменений в ПЗЗ).

• Подача заявления в Главархитектуру на внесение изменений в Правила землепользования и застройки для изменения вида разрешенного использования указанного участка.

• Принятие Правительством области решения о разработке проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

• Разработка проекта внесения изменений силами специализированной организации (лучше той, что и разрабатывала внесение изменений в Генеральный план поселения).

• Разработанный проект рассматривается на общественных обсуждениях, которые проводит Главархитектура.

• С учетом проведенных общественных обсуждений (заключений по обсуждениям, которые проходят только применительно к территории, представленной в разработанном проекте) Главархитектура направляет данный проект в Правительство области на утверждение.

• Правительство области принимает решение об утверждении данного проекта.

• По итогам утверждения ПЗЗ собственник подает декларацию в Росреестр на изменение вида разрешенного использования.

• Получение кадастровой выписки с новым видом разрешенного использования.