Почему новостройки по метражу все больше напоминают хрущевки

Опубликовано: 29.05.2026

В новостройках сейчас в среднем по 6 квартир на одной лестничной площадке. Это в 1,5-2 раза больше, чем в советские времена. Но показатель колеблется от 2-4 квартир до 16.

В среднем по 6 квартир на этаже (в одном подъезде) застройщики делают все последнее десятилетие, отмечается в совместном исследовании MACON и девелоперской компании «Талан». Это рыночный компромисс: меньше - дорого для застройщика и покупателя, больше - некомфортно для жизни. В итоге две трети новостроек России имеют от 3 до 7 квартир на площадке, 30% строящихся корпусов - по 8 и более, а 5% - лишь до 3.

Максимальное среднее значение в 8 квартир зафиксировано в Уфе, Балашихе, Астрахани, Мурманске, Мытищах, Владивостоке, Пензе и Нижнем Тагиле. Самое низкое среднее значение - 4 квартиры - в Твери, Чебоксарах, Подольске, Костроме и Саратове. В одном из высотных домов Москвы на одной площадке насчитывается сразу 16 квартир, обслуживают один подъезд восемь лифтов.

В столице, отмечают аналитики компании «Метриум», показатель варьируется более чем в два раза в зависимости от класса жилья. Наибольшее число соседей ожидает покупателей недвижимости в массовом сегменте, где на этаже в среднем проектируется 11 квартир. 20% таких домов имеют по 14-16 квартир на этаже. Важно понимать, что количество квартир не всегда равно реальному числу соседей, с которыми жители пересекаются ежедневно, подчеркивает основатель SIS Development Ярослав Гутнов. Современные архитектурные решения позволяют разделять этаж на несколько изолированных секций. И даже если в проекте заявлено 15-16 квартир на этаже, фактически жители могут соседствовать лишь с 4-5 семьями в своем блоке.

В домах бизнес-класса лишь 4% корпусов имеют по 14-16 квартир, в среднем же здесь соседствует по 9 семей. Наиболее востребованный и распространенный формат в этом классе - корпуса с 6-10 квартирами, на них приходится почти 75% предложения, отмечает руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.

В премиальных столичных новостройках наиболее распространенный формат (33% корпусов) - 5-7 квартир. Среднее же значение - 7,6. На проекты с 14-16 квартирами приходится лишь 3% предложения. При этом появляется все больше крупных жилых комплексов премиум-класса, где на этаже может располагаться 10-13 квартир, что размывает границы между классами и снижает общий уровень приватности, считает коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников.

Наиболее ярко акцент на приватности выражен, конечно, в высокобюджетном сегменте - здесь в 56% зданий на этаже всего по 2-4 квартиры. Минимальное количество квартир в данном случае - базовое требование, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. А по-настоящему элитные проекты предлагают опции, выходящие за рамки стандартных планировок и средних цифр. Например, пентхаус может занимать как половину, так и целый этаж (в этом случае у резидента вообще не будет прямых соседей).

В одном из высотных домов насчитывается сразу 16 квартир на площадке

Увеличение числа квартир на этаже позволяет девелоперу снизить потерю полезной, а значит, продаваемой площади, отмечают в компании «Талан», но чем больше квартир, тем может быть ниже комфорт проживания. С ростом числа соседей при неправильном подходе застройщика увеличивается шум, нагрузка на лифты, проходимость в подъездах, становится больше пыли. Компенсировать возможные неудобства жильцов можно установкой дополнительных лифтов либо размещая лифтовые зоны в центре и разделяя таким образом этаж на две зоны.

При этом каких-то официальных нормативов по количеству квартир на этаже для домов того или иного класса нет, отмечают в «Метриум». Их число определяет сам девелопер.

Может ли застройщик неограниченно дробить площади и увеличивать число квартир на этаже? Тоже нет, уверяют эксперты.

Количество квартир всегда определяется как компромисс между нормами, типом здания, планировкой и экономикой проекта, поясняет директор по продукту группы «Самолет» Леон Пряжников. В доме-башне вокруг лестнично-лифтового узла обычно компонуется ограниченное число квартир, потому что здесь естественное ограничение - периметр наружных стен, ведь каждая квартира должна получить свет и инсоляцию. В секционном доме возможностей больше, теоретически такой формат позволяет разместить больше юнитов, но появляются длинные общие зоны, падает качество среды и растут площади мест общего пользования.

Дробление площадей на небольшие студии и «однушки» работает только до определенной границы, говорит Пряжников. Так, при определенном количестве лотов может потребоваться второй эвакуационный выход, дополнительная лестница, увеличенный лифтовый холл или дополнительные лифты. Все это «съедает» площадь, которую нельзя продать как квартиру, но нужно построить и эксплуатировать. Поэтому с экономической точки зрения больше квартир - не всегда означает больше прибыли. Кроме того, на число квартир обратят внимание и покупатели - можно получить перегруженные коридоры, снижение комфорта, падение цены квадратного метра и рост себестоимости. Работает эта схема и в обратную сторону. Уменьшение числа квартир позитивно влияет на уровень комфорта, влечет за собой повышение класса жилья и, соответственно, его стоимости, говорит главный архитектор Foresight Development Екатерина Шукаева.

Сегодня клиент часто обращает внимание на соседей и предпочитает проекты, где меньшая плотность и меньше квартир на этаже, рассказывает руководитель отдела аренды АН «КоридорЪ» Циала Биниашвили. Люди хотят баланса, комфорт и доступность. Застройщикам приходится искать эту «золотую середину», чтобы не терять в качестве. В том же комфорт классе есть проекты, где лишь по 6 квартир на этаже, это лучше, чем 12.

Оптимальное количество квартир на этаже - около 4, считает гендиректор архитектурно-градостроительного бюро «Master»s Plan» Юлия Зубарик. Это тот масштаб, при котором формируется понятное и «человеческое» соседское окружение: люди узнают друг друга, возникает базовый уровень доверия и ответственности за общее пространство. Такая модель ближе к традиционной типологии жилья, где соседство воспринимается как микро-сообщество. Если квартир 8-12 и более - соседи чаще не знакомы друг с другом, снижается уровень неформального контроля и взаимного уважения. В более компактных поэтажных сообществах проще формируются устойчивые социальные связи, что особенно важно для семей с детьми и пожилых жителей. В «перенаселенных» секциях, напротив, усиливается анонимность, что может снижать уровень комфорта и безопасности восприятия среды.

Источник - Российская газета