Как строительство частных домов по эскроу отразится на рынке ИЖС

Опубликовано: 08.07.2024

Новая схема защитит покупателей от недобросовестных подрядчиков, а строителям поможет с дешевыми кредитами, считают в Минстрое. Эксперты рынка загородной недвижимости нововведение оценивают неоднозначно

Госдума приняла закон, который позволяет применять счета эскроу при строительстве частных домов по договору подряда. Существующие схемы возведения частных домов (например, по договору подряда, но без эскроу) новый закон не отменяет. Он лишь открывает новые возможности.

Объясняем, как будет работать механизм эскроу на рынке частного домостроения и как это повлияет на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Как будет работать механизм эскроу

По новому закону покупатель, заключив договор подряда на строительство частного дома, будет переводить деньги (собственные или кредитные) на специальный эскроу-счет в банке. Подрядчик доступ к этому счету получит лишь тогда, когда дом будет достроен, а право собственности на него оформлено на покупателя. Эта схема уже давно действует в России на рынке новостроек.

Средства покупателя до окончания строительных работ будут заморожены, при этом подрядчики получат более простую возможность строить на кредитные средства. Законом оговаривается: если такие кредиты будут использоваться, счет эскроу нужно открыть в том же банке. Если нет — можно выбрать любой банк.

Воспользоваться новым законом сможет любой россиянин, но не любой подрядчик. Подойдут лишь те, кто попадет в специальный реестр — его разместят на портале «Строим.дом.рф». Это могут быть как компании, так и индивидуальные предприниматели, соответствующие определенным условиям. Там же, на портале, разместят каталог типовых домов от этих подрядчиков. Выбирать можно из уже готовых решений либо вместе с подрядчиком подкорректировать проект под индивидуальные нужды. Закон вступит в действие с 1 марта 2025 года.

Россияне обогнали застройщиков по объемам строительства жилья

По данным Росстата, в 2018 году в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья на ИЖС пришлось 42,9%, (32,4 млн кв. м), в 2020-м — 48,4% (39,8 млн кв. м), а в 2023-м — 53,2% (59 млн кв. м).

Тенденция к росту усиливается. С января по май 2024 года доля ИЖС в объеме ввода в эксплуатацию нового жилья в России составила 70%, или 30,8 млн кв. м. Это на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Как новый закон отразится на покупателях жилья

Тем, кто заказывает строительство частных домов, новый закон дает дополнительные гарантии сохранности собственных средств. Если на стройке что-то пойдет не так и подрядчик не сможет выполнить взятые на себя обязательства, то покупатель со счета эскроу получит назад либо всю сумму, либо ее часть (за вычетом расходов на реально выполненную работу). Также законом страхуются средства покупателя в случае банкротства банка. Компенсировать риски будет Агентство по страхованию вкладов. Для этого средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются на сумму до 10 млн руб. Аналогичная схема действует и на рынке новостроек.

Следствием закона станет более простой доступ к ипотечному кредитованию на строительство частного дома.

«За пять месяцев этого года доля кредитов на приобретение и создание индивидуальных жилых домов составила 17,8% в общем объеме ипотеки, — прокомментировал ситуацию заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин. — С принятием этого законопроекта у банков появится понятный предмет залога, взять ипотеку по одной из ипотечных программ с государственной поддержкой будет проще, рынок станет цивилизованным, а количество выдач увеличится».

Как закон отразится на рынке частного домостроения

Разработчиком и инициатором нового закона выступил Минстрой. Основная цель — помочь большему количеству семей улучшить жилищные условия.

«Принятие законопроекта позволит защитить денежные средства людей от рисков неисполнения подрядчиками обязательств, минимизировать возможность незавершения строительства объекта, повысить доступность создания частных домов, а для бизнеса создаст гарантированный спрос», — уверен статс-секретарь — заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Муценек.

Спрос на подряд на частные дома, по прогнозам «Дом.РФ», возрастет в три раза: с нынешних 13% до 39%.

«Понятный механизм взаимодействия между всеми ключевыми участниками — гражданами, подрядчиками и банками — повысит прозрачность частного домостроения, — поясняет прогнозируемую динамику заместитель генерального директора «Дом.РФ» Алексей Ниденс. — Банки, в свою очередь, могут предоставлять кредитные средства по приемлемым ставкам за счет более качественного управления кредитным риском».

Покупатели и бизнес уже успели оценить возможности нового закона. «Дом.РФ» задолго до его принятия запустил пилотный проект, который позволяет использовать механизм эскроу при строительстве частных домов. Подрядчики имеют возможность брать кредиты на ИЖС по схеме эскроу, для них в банке открыта кредитная линия на 3 млрд руб. Несколько таких проектов уже реализуется.

Можно ли уже сейчас построить частный дом по эскроу

Ипотеку на строительство частного дома с применением счета эскроу предлагает банк «Дом.РФ». Максимальная сумма кредита — 18 млн руб., первоначальный взнос — 20%, срок кредита — до 30 лет. Базовый диапазон ставок — 20,3–24%. Под программу подпадают пользователи семейной ипотеки (для них ставки будут 5,8–7%), IT-ипотеки (4,8–6%), дальневосточной и арктической ипотеки (2,8–3,8%). Недавно ипотечный продукт для ИЖС с эскроу и подрядом был также запущен Сбербанком.

На сайте «Строим.дом.рф» можно выбрать подрядчика, готового строить по такой схеме в том или ином регионе. Построить частный дом по эскроу в Москве и Московской области готовы шесть подрядчиков, в Краснодарском крае — четыре, в Нижегородской, Челябинской областях, Петербурге и Ленинградской области — по два.

Московские и подмосковные подрядчики предлагают на выбор 51 проект стоимостью от 3,4 млн руб. за барнхаус площадью 69 кв. м до 17,9 млн руб. за двухэтажный коттедж в 150 кв. м.

Как новый закон отразится на ценах на частные дома

Эксперты на рынке загородной недвижимости считают, что массовое введение нового механизма может привести к росту цен на частные дома для конечного покупателя. Причина — в возрастающей стоимости привлечения денег на частное строительство.

Прогнозы по динамике цен на частные дома из-за введения нового закона делают разные — от 5% (по словам основателя выставки Open Village Владислав Копицы) до 15% (по данным загородных строительных компаний INSLI и HalleHouse). К оттоку покупателей это привести не должно.

«Рост на 10–20% является несущественным для рынка загородной недвижимости, — пояснил «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Рынок их не заметит, в таких пределах уже сейчас есть скрытые и явные скидки и наценки».

У Минстроя есть свой аргумент: после распространения механизма эскроу на строительство частных домов по подряду существенного роста цен не произойдет. По словам ведомства, рассмотрение в Госдуме сейчас проходит еще один законопроект. По нему работы подрядчиков, которые строят частные дома по эскроу, не будут облагаться НДС. Сейчас точно такой же механизм распространяется на застройщиков, которые возводят многоквартирные дома по ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

Получит ли новая схема широкое распространение

Более определенно влияние на цены можно будет спрогнозировать после того, как станет понятно, сколько подрядчиков реально смогут воспользоваться новой схемой. Новый закон требования к ним прописывает, но для применения на практике они будут уточняться отдельно. Дмитрий Таганов проводит аналогию с законом «Об участии в долевом строительстве», который уже позволяет использовать крупным застройщикам механизмы эскроу на загородном рынке, однако до сих пор им пользуются лишь единицы, самые крупные. В Подмосковье это группа «Самолет», «ФСК Family», Villagio и некоторые другие. У более мелких компаний такой возможности нет.

В рамках пилотного проекта «Дом.РФ» услуги по строительству частных домов по эскроу пока предоставляют около 60 подрядчиков со всей России, предлагающие дома по 869 типовым проектам. Насколько этот список расширится в дальнейшем, пока неясно.

Источник - РБК