Опубликовано: 07.02.2024

Иногда после заключения сделки становится ясно, что строительство дома на участке невозможно или требует изменений в планах. Покупатели зачастую сталкиваются с недобросовестными продавцами, которые хотят побыстрее совершить сделку и получить деньги, поэтому умалчивают существенные факты про землю. Иногда сам продавец может быть не осведомлен о проблемах, связанных с участком.

Земельные участки могут иметь неправильные границы, на них могут проходить чужие коммуникации, а также может существовать запрет на строительство. Поэтому перед приобретением участка важно провести тщательную проверку.

В данной статье будет рассказано об основных проблемах, связанных с земельными участками, и о том, как их выявить до заключения сделки.

Что необходимо выяснить перед приобретением земли?

1. Принадлежность участка продавцу.

2. Отсутствие на объекте арестов, сервитута или других обременений.

3. Площадь, адрес и границы участка.

4. Отсутствие судебных споров по данной земле.

5. Разрешенное использование участка и категория земель, на которых он расположен.

6. Границы участка не пересекаются с красными линиями, то есть и он, и земли общего пользования не пересекаются друг с другом.

7. Территория не попадает в охранную зону или зону регулирования застройки, что могло бы препятствовать возможности строительства.

Какие документы следует изучить перед совершением сделки?

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Выписка — это один из важнейших документов, из которого можно узнать много информации: реальных владельцев земли, площадь, кадастровый номер, обременения, месторасположение и др.

• Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, ренты, свидетельство о наследстве и др.

Это документы, на основании которых продавец получил свое право собственности. Данные договоры подтверждают законность владения.

• Межевой план.

Представляет собой дополнительный документ, который отображает границы участка. Наличие межевого плана означает, что границы земельного участка были установлены квалифицированным специалистом. Внутри этого плана содержится акт согласования границ — это документ, на котором все соседи подписываются, подтверждая свое согласие с представленным планом.

• Топографический план.

Вероятно, является наиболее детальным из всех документов, отражающих реальное состояние участка. На данном плане будут точно указаны высоты, хозяйственные постройки, включая те, которые не зарегистрированы, септики и другие коммуникации, а также растительность в виде кустов и деревьев. Топографический план необязательно должен находиться у владельца участка. Обычно он создается за плату, чаще всего в случаях, когда требуется провести на участке какие-либо коммуникации.

Дополнительные ресурсы для изучения данных об участке

• Публичная кадастровая карта.

Это официальный ресурс Росреестра.

• Генплан развития территории.

Представляет собой наглядную схему, которую можно изучить, чтобы избежать возможности соседства с промышленными предприятиями или мусорными свалками. Власти составляют генплан на длительный период вперед, однако время от времени вносят изменения и дополняют его. На генплане карты отмечены зоны строительства, указывая места для жилой застройки, планируемые дороги, кладбища и промышленные зоны. Муниципальные органы обязаны публиковать генпланы на своих официальных сайтах.

• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

В них содержится информация о локальных требованиях к постройке и эксплуатации земли.

На что обратить внимание при осмотре участка?

При осмотре участка перед покупкой необходимо уделить внимание ряду ключевых аспектов, чтобы обеспечить информированное решение и избежать возможных проблем в будущем. Вот несколько важных факторов, на которые следует обратить внимание.

1. Топография и рельеф. Изучите топографические особенности, уровень наземных вод и возможные проблемы с заболачиванием. Оцените рельеф участка и его влияние на строительство.

2. Инфраструктура и коммуникации. Узнайте о доступности к основным коммуникациям: электроснабжению, водоснабжению, канализации и телефонной связи. Проверьте близость дорог, общественного транспорта и других важных объектов инфраструктуры.

3. Экологические аспекты. Проанализируйте состояние окружающей среды, проверьте наличие близких источников загрязнения.

4. Планирование будущего развития. Узнайте о планах по развитию района, новых строительствах и изменениях в инфраструктуре.

Детальное изучение этих аспектов поможет вам принять информированное решение при выборе участка и избежать непредвиденных ситуаций в будущем.

В случае возникновения проблем при совершении сделок с землей — рекомендуем обращаться к опытным юристам.