Опубликовано: 07.05.2024

Игорь Калинин, директор по развитию проекта «Мой гектар», рассказал в интервью youtube-каналу Finversia об инвестициях в загородную недвижимость и проекте «Мой гектар».

Finversia – финансовая версия экономических новостей и любых событий в жизни общества. Мультимедиа о финансах и экономике, инвестициях, управлении личными финансами, экономической и финансовой аналитике, о банковском, фондовом, страховом и инвестиционном рынках. Проект основан в 2016 году.

— Здравствуйте, друзья, меня зовут Павел Самиев, сегодня мы поговорим с Игорем Калининым, директором по развитию проекта «Мой гектар». Очень интересная история, хотел сначала как раз узнать цели этого проекта вообще, что это такое и рассказать о том, как этот проект устроен.

— Проект «Мой гектар» мы организовали в 2016 году. Мы — это группа компаний «Большая земля», мы являемся одним из крупных собственников земли в Центральном Федеральном округе. Это проект комплексного развития территории, он направлен на развитие в первую очередь Северо-Западного направления от Москвы, причем это такие лучшие места, как Завидово, Валдай, Селигер, Вазузское водохранилище и Рижское шоссе в Подмосковье. И все это делается в рамках устойчивого развития сельских территорий. Если своими словами, то мы строим поселки больших участков. В среднем поселок — это порядка 400 гектаров, где можно купить собственность большой участок для организации крестьянско-фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства. Это все есть у нас. Дачные поселки под строительство индивидуальных жилых домов, практически под любую цель, в том числе и бизнес, и в том числе для личного использования. Практически этого не делает никто такими большими объемами территориями. Этим мы занимаемся уже 7,5 лет.

— Для скажем так личных целей — это вроде понятная история. А в качестве инвестиционного инструмента, если сравнить с другими форматами? Я часто такое скептическое отношение слышу по поводу земли. Можно как раз пояснить этот момент: почему именно земля, почему нужно инвестировать?

— Из историй нашего проекта расскажу. Мы его организовывали и изначально проектировали наш проект с точки зрения именно комплексного развития территории. За время работы нас неоднократно отмечали и давали премии различные именно за развитие сельских территорий и комплексного развития территорий. А потом неожиданно для нас мы подали заявку на инвестиционный форум и выиграли в номинации «Лучшее предложение на рынке загородной недвижимости», и действительно начали разбираться в этом вопросе, и увидели то, что часть наших собственников покупают не с точки зрения личного использования участков, а с точки зрения перепродажи. Мы не стали отметать эту идею — это нормально. Почему бы не приобрести участок, это тоже недвижимость. Кстати говоря, Роберт Кийосаки еще в свое время завещал то, что недвижимость является одним из самых надежных источников инвестирования. Если посмотреть по матрице рисковости и доходности, то как раз-таки недвижимости земля она находится в общем выгодном секторе, где при правильном подходе к выбору земельного участка можно заработать, получить хорошую доходность и в два, и в три раза. При этом низкий риск потерять вложенные средства, потому что это земля, это твердый продукт, она оформляется в собственность. При этом сравнивать с другими инвестиционными инструментами получается, что достаточно надежный способ, а мы дальше начали как бы прорабатывать этот вопрос и уже разработали институционные стратегии для наших собственников, покупателей и готовым предлагаем поселки, где именно цели — это заработок, это капитализация, то есть перспективы развития поселка, инфраструктуры поселка.

— Это самое интересное. Собственно, что предлагаете покупателям как раз. В чем это добавленная стоимость называется, может быть, для них. А за счет чего как раз происходит рост стоимости потенциальной? Так что одна идея — это продажи после ряда действий, которые улучшают этот объект и делают его интереснее. В чем фишка?

— Модель достаточно простая. Она просматривается в принципе у любых девелоперов. Сравним, например, со строительством жилого дома или апарт-комплексов, или коммерческой недвижимостью. Когда идет старт продаж или даже предпродажи, закрытые продажи, то там стоимость квадратного метра, она минимальна. По сути еще нет ничего, но девелоперы зачастую даже у крупных дел смогут делать старт продаж, не имея даже разрешительный документации, есть такие случаи, об этом мы знаем. Когда уже идет стройка, стоимость квадратного метра дорожает и на выходе, когда объект готов, капитализация может достигать 30, 40, 50% и даже больше по некоторым объектам. Здесь модель такая же, то есть на старте продаж наши клиенты покупают часто в поле без инфраструктуры, но мы правильно проектируем наши поселки и есть возможность инфраструктуры построить. Дальше, после того, как все участки проданы, мы запускаем процесс развития: строим дороги, подключаем электричество, въездные группы, охрану, получаем все необходимые документы на строительство и благоустраиваем места общего пользования. И также на выходе это получаются уже участки с готовой базовой инфраструктурой. Можно заезжать и начинать их использовать в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. И за счет этого как раз и происходит понятная капитализация, но, если мы сравним с рынком жилой недвижимости или коммерческой недвижимости, то на земле капитализация выше. Мы сделали анализ на 87 наших поселках и средняя доходность составила 264% годовых. Считали мы по формуле доходности инвестиций.

— Уже 100 поселков, насколько я понимаю.

— Даже больше 100.

— Даже больше. Как быстро удалось масштабироваться и какой дальше план по масштабированию?

— Вы правильно сказали то, что в первую очередь не все участки могут в перспективе стать, к примеру, поселком. Мы когда проанализировали нашу базу участка в собственности, у нас их ни много ни мало 500-17000 гектаров земли в Центральном округе. И только 20% потенциальных участков могут подойти под проектирование и развитие будущих поселков. На что мы сделали ставку. Мы понимаем, что у нас будет проект массовый, чтобы этот проект стал народным. На днях в апреле мы получили премию 50 народных брендов, причем в номинации нового бренда (а мы существуем 7 лет) мы заняли четвертое место. Всего проголосовало 5000-7000 человек. Эту премию нельзя купить, ее можно только заслужить. И это на самом деле заслуга, земля интересная, мы занимаемся правильным делом. Изначально мы ставили для себя главным фактором масштабируемость в перспективе, сделать так, чтобы была модель развития новых поселков. Первое — это анализ территорий, мы тщательно анализируем территории, смотрим, чтобы были необходимые подъездные дороги, мощности и так далее, чтобы можно было дальше развивать коммуникации и базовую инфраструктуру. Второе — это модель земли У нас настолько удобно сделано, что просто зайдя на наш сайт, вы можете побывать во всех местах, локации посмотреть, участки с высоты птичьего полета, погулять по территории, по полям посмотреть фото, видео, посмотреть материалы. И все не выходя из дома. Третье — это система оформления, мы очень быстро оформляем участки в собственность и дальше переходим к этапу развитию инфраструктуры, у нас это сделано через цифровую систему. Личный кабинет собственника, который позволяет развивать быстро и коллективно развивать территорию. И дальше это услуги, которые мы оказываем собственникам уже после того, как построена базовая инфраструктура услуги по строительству, в работе на земле, межевании и так далее. Отстроив эту систему за 3-4 года, это позволило нам быстро масштабироваться. Более того, в этом году мы начали делать франшизу. Скоро выйдем уже в города-миллионники, цель наша — это 1000 поселков по всей стране, по всей России 1000 поселков проекта «Мой гектар».

— Отлично. Отличная цель, про цифровой сервис все-таки подробнее. В личном кабинете что можно, собственно, делать, как это устроено? Потому что это действительно, наверное, такая новация, которую я не видел в этом рынке, так скажем, чтобы так делали. Можно рассказать?

— Да, личные кабинеты есть в управляющих компаниях, например. Мы живем в жилых комплексах и это очень удобно, мы живем в 21 веке, где удобно заказать, оплатить коммунальные услуги, заказать мастера к себе домой сделать какой-то ремонт и т.д. К сожалению, компания, которая работают с землей, как правило не задумывается об этом вопросе. Мы задумались, с какой точки зрения. Сама формула коллективного развития, она на самом деле не нова. Любое садоводческое товарищество, а у нас их десятки тысяч по стране — это тоже форма коллективного развития, но зачастую само развитие этих поселков, садоводческих товариществ, СНТ, ДНТ, ДНП, оно происходит медленно, потому что людям очень сложно договориться, встретиться в одно время и принять правильное решение. Поэтому мы все эти вопросы перевели в цифру. Собственник, когда получает участок, он получает доступ в личный кабинет, он видит, кто его соседи, он видит планы по развитию территории, он принимает участие в голосовании. Начинается все с того, что выбираем председателя, заместителя председателя, наблюдательную комиссию, утверждаем бюджет на ближайший год. И все это проходит в онлайн-голосовании быстро и эффективно. Мы очень быстро таким образом достигаем кворума по голосованиям и все решения принимаются собственниками на основании этого кворума большинством количества голосов. А значит, через личный кабинет удобно хранить всю информацию, все документы об участках, видеть, какой налог оплачивать, эти налоги, это очень удобно. Заказывать услуги, к примеру, если вы хотите вспахать ваш гектар, проборонить ваш гектар, может быть, даже засадить травами-сидератами или построить забор, пробурить скважину, абсолютно любой вопрос. То есть, можно сделать заявку и сервисная компания вам ответит и предоставит необходимые документы. Заключим договор онлайн, означает, что наши люди поедут исполнять эти работы. Это цифровая оболочка, которая позволяет очень быстро принимать коллективные решения и дальше отдавать их на реализацию в нашу сервисную компанию. За счет этого происходит намного быстрее, а процесс коллективного развития и удобнее. Меньше сил, меньше нервов.

— Да, прекрасно, но если на конкретном примере показать входной билет, что называется, сколько в среднем земли берет типичный покупатель, какой размер участка в среднем и, соответственно, затраты, и капитализация на конкретном примере, если можно это рассказать.

— Да, давайте приведу пример. Как раз сейчас у нас идут активные продажи в одном из поселков. А значит, где люди перепродают, в том числе участки, и хорошо на этом зарабатывают. Нас большинство людей, наверное, знает по лозунгу «Гектар за 100000 рублей» и многие воспринимают, что гектары за 100 000. Могу открыть тайну или правду, средняя стоимость покупки у нас составляет 500 000 рублей. Есть участки дороже, и за 5 000 000, 10 000 000. Но при этом есть всегда ассортимент доступных участков, чтобы любой житель нашей страны мог себе позволить купить участок в собственность в гектарах за 100 000 рублей. Я приведу пример: поселок «Усадьба Завидово». Продавали мы его два года назад с большим, и примерно 2,3 месяца назад стартовая цена участка была 99 000 — 300 000 рублей, потом было поднятие до 500 000, потом поднятие там до 600 000. Но большинство собственников купили как раз по цене 400 000 — 600 000 руб. Практически весь поселок находится в зоне интенсивного развития. Это та зона, на которую мы накладываем поселок и начинаем строить инфраструктуры еще заранее, то есть, мы не ждем, пока все участки распродаются. Но при этом мы заключаем договор с собственником, помимо договора купли-продажи и есть договор о развитии, и там есть шесть услуг. Они включают в себя регистрацию кооператива собственников и разработку всей проектной документации по поселку, это важно, ведь поселок сначала должен появиться на бумаге, получить все необходимые разрешения. Второе — это вынос межевых знаков, все участки должны быть отмечены на местности. Третье — это строительство дорог. Причем тут первый этап — это строительство грунтовых дорог по ГОСТу широкими стаканами с укладкой. Четвертое — это строительство въездной группы и благоустройство мест общего пользования. Пятое — это подача заявки на получение технических условий для подключения электричества. Организация охраны строительства центрального дома управляющего, где-то должен быть администратор на месте, который всеми этими территориями руководит, тем самым мы на выходе имеем поселок с построенными дорогами, с электричеством, группой организованной охраной и все собственники объединены в кооператив. По нашему опыту уже по факту в поселке Завидово прошло 2 года, когда была реализована инфраструктура. Сейчас наши собственники перепродают участки по стоимости от 1,5 до 2,5 миллионов. Причем в поселке есть участки как по гектарам, так и участки по 20 соток ИЖС. Кадастровая стоимость участков 1 900 000, а стартовая цена покупки была 399 000 рублей. Вот яркий пример. Я не сказал, сколько будет стоить вложить. За оказание 6 услуг 100 000 рублей. Собственники платили 100 000 рублей, которые добавляются в стоимость участка. Налоги, охрана, въездная, проектная документация, электричество, перевод земли. Проектная документация при переводе земли, то есть мы части территории поменяли в категорию земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство. Все это вошло в эти 100 000 на развитие.

— И по срокам до двух лет в принципе это занимает?

У нас есть в поселке стандартные зоны развития, где мы не спешим. Есть в поселке зоны интенсивного развития, где мы говорим о том, что здесь развитие будет проходить примерно в полтора раза быстрее, чем в зоне стандартного развития. За счет того, что мы быстрее начинаем проводить все работы по благоустройству и по строительству инфраструктуры. Если брать зону стандартного развития, где мы сначала достигаем процентов 70 проданных участков и уже потом организуем их коллектив, и начинаем совместно строить базовую инфраструктуру, то оптимистичный прогноз — это 2,5 года, а реалистичный прогноз — это 2,5-3 года. Но, значит, у нас были случаи, когда инфраструктура строилась и там 3 и 4 даже года. То есть, все зависит от места локации и в том числе от самих собственников.

— Прекрасно, но это мы сейчас вот так все с точки зрения инвесторов и собственников, которые вот, скажем так, для личных каких-то целей или для доходности, соответственно, это делают. Если мы поднимемся, так сказать, на глобальный уровень, то в начале говорили о том, что есть некая социальная такая задача, общая, и развитие территории — это и занятость сельской местности, это и действительно благоустройство как раз вот тех территорий, которые сейчас как не используются, то есть, определенные социальные задачи. Здесь развитие фермерских хозяйств в этот момент. Какая здесь вообще роль частного бизнеса, частных компаний в том числе и частных проектов, какой она сейчас дает хороший эффект от двигателей территории?

— Через призму, значит, нашего проекта можно сказать, что проект «Мой гектар» — это такой яркий и успешный пример государственно-частного партнерства. Поскольку есть государственная программа, устойчивое развитие сельских территорий в рамках этих программ, есть огромное количество проектов, начиная от Дальневосточного гектара, Ленинградского, Магаданским и заканчивая даже Арктическим гектаром. То есть все эти программы направлены как раз-таки на развитие регионов и на развитие территории. У нас исторически сложилось так, что мы развиваем Центральный Федеральный округ. Это частично Московская область, но в большей степени — это Тверская область. Сейчас мы открываем первые поселки в Ярославской области на Северо-Западном направлении. Места великолепные, локации с чистой экологией, с огромным количеством водных объектов, где, в принципе, наверное, правильно было бы разместить туристические объекты, и в Завидово, и на Валдае, и на Селигере, и на Вазузском водохранилище. Мы сейчас делаем целый комплекс, такой курорт местного значения, где на территории Вазузского водохранилища запроектировано 10 поселков. 4 уже находятся в стадии развития и 6 еще запроектировано и в ближайшие перспективы 10-15 лет — это будет такая же точка притяжения, как сейчас в Завидово. Кстати говоря для инвесторов сейчас это хорошая точка входа, низкая цена сейчас по земле на выходе общей инфраструктуры, яхт-клубы, эллинги, рестораны, базы отдыха, глэмпинги и уже на 30% — это общая инфраструктура. Поэтому очень интересный сейчас вход в проект «Долина Вазузы» — это Новорижское шоссе всего в 200 км от Москвы. Если мы посмотрим на конкретные результаты и увидим, что наши собственники, это те, кто покупал еще там 7 лет назад земли. Недавнее там прошлое, открываются фермерские хозяйства, семейные фермы, фермерские христианские хозяйства, кооперативы регистрируются фермерские, строятся глэмпинги — это сейчас очень популярная идея. Кемпинги и глэмпинги из числа наши собственников — уже восемь реализованных проектов и еще запроектировано на стадии согласования с администрацией еще порядка десяти таких проектов. Это все непосредственно ведет только к тому, что строятся социально-значимые объекты в регионе. А это повышает налоговую базу регионов. А это создает рабочие места. Мы в том числе переложили руку к тому, чтобы поддерживать население, у нас открыто дорожно-строительное управление, наша база строительная под городом Зубцовым в сельском поселении Вазузское. Там у нас работает 120 человек и это в том числе явная ощутимая помощь, значит, местным жителям, когда появляются рабочие места.

— Да, это важно тоже, хорошо. Есть такой момент еще, что часто это территории, на которых были раньше совхозы, колхозы, сельские земли, но они опять же зачастую так и не использовались или как-то немного нехорошо использовались. Еще и для инвесторов и для тех, кто заходит определенный вызов, что они, может быть, иногда не верят в то, что здесь можно нормально развиваться. И в принципе есть, конечно, тренд у жителей мегаполиса и уже небольших городов на то, что будет интересная основа, снова выйти на природу и фермерские хозяйства и так далее. В этом есть какой-то интерес. С другой стороны, есть опасения. Какой ответ скептикам и тем, кто боится этого?

— Да, очень правильное опасение. На самом деле так и есть, на самом деле проблема купить землю в нашей стране — это не проблема, земли много, вопрос, что дальше с этим делать. А значит, если мы действительно откроем Авито и Циан, мы можем найти там стоимость гектара и дешевле чем 100 000 рублей. А вопрос дальше, как подвести к этому участку дорогу, как подвести электричество. На текущий момент у нас закончилась льготная программа электрификации — это раньше был закон, по которому, если ближайшая точка подключения от участка находится в пределах 500 м, то 15 кВт можно было получить практически бесплатно, за 550 руб. Сейчас это программа закончилась и собственники, новоиспеченные собственники, подавая заявку в Россети, получают ответы и договор с такими суммами, как полмиллиона, миллион, два миллиона.

— Гораздо дороже того, что они могли заплатить за эту землю?

— Я даже видел одного фермера в Вышневолоцком районе с техническими условиями, которые ему выдали на 17 млн. Это неподъемные деньги и значит, одному освоить такой бюджет, протянуть линии электропередач практически нереально. А в этом как раз заключается прелесть проекта «Мой гектар» и его уникальность в том, что у нас коллективное развитие идет. Одно дело провести линию электропередач к одному участку или даже к двум, десяти, а у нас зачастую это 400 участков, где в среднем порядка до 300 собственников. За счет этого развития получается, во-первых, в складчину дешевле. Мне кажется, мы всю жизнь привыкли в нашей стране все делать коллективно. Мы генетически коллективные люди, в этом наша сила, поэтому опасения абсолютно оправданы. Что могу сказать в ответ, у нас есть три базовых кита, на которых мы работаем с нашими собственниками. Первый — это принцип открытости. Мы сразу же даем всю информацию и все расчеты, сколько будет стоить провести электричество или сколько будет стоить конкретно к этому участку подвести дорогу и так далее.

— Не получится так, что резко стоимость может увеличиться?

— Да, она уже сразу рассчитывается, проектируется и выкладывается в личный кабинет и привязывается к конкретному поселку, и все собственники видят, сколько, во-первых, запланировано оплатить, а во-вторых, кто сколько оплатил. Это тоже информация, она абсолютно открытая. Во-вторых, это принцип справедливости. Мы разработали модуль коллективного строительства дорог, а потом модуль элективного строительства электропередач. У нас все собственники платят не поровну, если у тебя участок находится где-нибудь в лесу на удалении, и ты будешь больше амортизировать дорожного полотна, то заплатишь больше. И мы об этом сразу же открыто заявляем, поэтому, если ты хочешь купить участок с выходом в лес, то за эту эксклюзивность придется немножко больше скинуться, зачастую даже в два раза. Но мы об этом открыто говорим, чтобы не было никаких потом недомолвок в том, что вы меня не уведомили. И все расчеты есть, можно пообщаться с управляющей компанией, представители которой вам покажут проектную документацию, разработанную по всем дорогам, электричеству и по всем другим услугам инфраструктуры. Вы будете точно понимать, что эти цифры в пределах 100 000 — 150 000 рублей за один участок.

— Остается тогда пожелать действительно, чтобы это развивалась. И это действительно очень интересный формат, особенно, что касается сервисной оболочки, потому что в этой недвижимости в земле это очень-очень такой тонкий вопрос. И если это действительно устроено так, то это очень удобно для инвесторов и для тех, кто покупает для личных целей. Да, это здорово, поэтому хочется успеха, я вспомнил афоризм про то, что нужно инвестировать в землю, потому что больше не производят, но я бы, наверное, его скорректировал, даже инвестировать в правильную землю в правильном месте и с правильными партнерами.

— Хочу, наверное, завершить нашу беседу тем, что верить можно, но лучше проверять. Поэтому приезжайте к нам в офис, заходите на сайт «Мой гектар» и смотрите сами, как это все устроено.