Опубликовано: 08.02.2023

Земельный участок нужно рассматривать как уникальный ресурс, который является частью планеты. Он обладает рядом свойств и характеристик, одна из которых — географические границы, определяющие его площадь.

Источник изображения: ru.freepik.com

Декларированная и уточненная площадь

Под декларированной площадью земли понимают неуточненные границы в соответствии с действующим законодательством. В Росреестре отсутствуют сведения о фактической площади такого надела, поэтому в судебной практике она называется условной.

Чаще всего участки с декларированной площадью — это земли различного назначения, которые образованы до 2001 года. Кроме них встречаются участки, площадь которых уточнена, но с погрешностью, превышающей нормативное значение. Площадь таких наделов также считается условной.

Уточненная площадь — это площадь земли, сведения о которой получены в результате кадастровых работ, выполненных на местности, и внесены в ЕГРН. Такая площадь соответствует фактическому значению площади участка земли.

Основания

Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определяет, что границы и площадь земли — его важнейшие характеристики, которые индивидуальны для каждого объекта недвижимости. На практике владельцы земельных участков нередко сталкиваются с тем, что в результате определения границ оказывается, что фактическая площадь не соответствует информации, содержащейся в Росреестре и правоустанавливающих документах.

Таким образом, несоответствие фактических границ и площади земли служит основанием для проведения процедуры уточнения ее площади. Чаще всего необходимость уточнения площади земельного участка возникает в следующих случаях.

• Если в документах на участок имеется информация о его местоположении, то при переходе права собственности желательно уточнить его границы. Для этого следует обратиться в Росреестр.

• При возникновении споров между владельцами соседних участков о границах.

• Если подан иск об уточнении границ земли, то выносится судебное решение с требованием их уточнения.

• Проведение землеустроительных работ.

• Кадастровая ошибка. Ранее выполненное межевание признается недействительным, и процедура проводится повторно.

Правила

При обнаружении несоответствия фактической и нормативной площади земельного участка проводится процедура уточнения, которая подчиняется определенным правилам.

• Уточнение возможно только в случае, если выявлено несоответствие сведений кадастрового учета нормативам, регулирующим требования описания положения границ.

• Существует предельный минимальный размер участка, больше которого не может быть уточненная площадь по сравнению со сведениями, содержащимися в ЕГРН. Эта величина зависит от целевого назначения земли и разрешенного использования. Она регламентируется земельным законодательством. Если это значение не установлено законом, то оно не может превышать 10% площади, сведения о которой содержатся в Росреестре.

• Процесс осуществляется в соответствии с регламентом, который действует при согласовании границ земель.

• Основанием служат данные, содержащиеся в правоустанавливающих документах. Если они отсутствуют, то используются первичные сведения, которые сформированы при образовании земельного участка. Если указанные документы отсутствуют, то уточнение осуществляется по границам, существующим минимум 15 лет, которые закреплены использованием искусственных или природных объектов.

В случае превышения максимального предела уточнения площади земельного участка уполномоченный орган вправе отказать в кадастровом учете изменений. Величина устанавливается законодательно для каждого конкретного случая. Этот вопрос регулируют следующие нормативные акты.

• Градостроительный регламент.

• Иные федеральные законы, распространяющиеся на объекты, на которые действие градостроительного регламента не распространяется.

В чьей компетенции уточнение площади земельного участка

Источник изображения: ru.freepik.com

Кадастровые работы вправе проводить кадастровые инженеры, которые имеют квалификационный аттестат. Специалист должен состоять в профильной саморегулируемой организации. Кадастровый инженер может предоставлять услуги как индивидуальный предприниматель или как наемный работник юридического лица.

Членство в СРО — обязательное условие легальной деятельности кадастрового инженера, независимо от его статуса. Это позволяет владельцам земли выбрать специалиста из реестра саморегулируемой организации. При этом учитывается его деловая репутация, опыт профессиональной деятельности и отзывы заказчиков.

Какие документы нужны

Установленного перечня документов, необходимых для уточнения площади земельного участка, не существует. Для каждого конкретного случая он может быть различным, поэтому за уточнениями лучше обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, в которой он работает. Минимальный пакет документов должен содержать: кадастровую выписку и паспорт объекта, правоустанавливающие документы, распоряжение об адресе.

Процедура проведения кадастровых работ

Алгоритм уточнения площади земельного участка:

• подготовка пакета документов;

• постановка задачи кадастровому инженеру;

• информирование владельцев соседних участков о дате и времени проведения кадастровых работ, если поводом для этого послужил спор о границах смежных участков;

• выезд кадастрового инженера на объект для определения фактических границ земли и формирования межевого плана;

• подписание акта согласования владельцами соседних участков, которые не состоят на кадастровом учете;

• межевой план передается в Росреестр;

• принятие решения по результатам проверки предоставленных документов.

По окончании кадастровых работ по уточнению площади Росреестр принимает решение:

• внести уточненные данные о площади земли в ЕГРН;

• или отказать в осуществлении кадастрового учета в части уточнения площади надела на основании превышения нормативов, определенных законом.